Gerade Immobilien und Familienvermögen können frühzeitig auf die nächste Generation übertragen werden, ohne die eigene wirtschaftliche Absicherung aufzugeben. Gleichzeitig eröffnet der Nießbrauch vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten, die erhebliche Steuerersparnisse mit sich bringen können.

Das Wichtigste in Kürze

• Beim Nießbrauch wird das Eigentum an einer Immobilie auf eine Person übertragen, während sich eine andere Person das umfassende Recht zur Nutzung und zur Vereinnahmung der Erträge vorbehält.
• Hauptsächlich wird der Nießbrauch im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge genutzt, um Vermögen frühzeitig zu übertragen und gleichzeitig die eigene wirtschaftliche Absicherung durch die Weiternutzung der Immobilie zu sichern.
• Im Gegensatz zum reinen Wohnrecht, das nur das eigene Bewohnen gestattet, schließt der Nießbrauch auch die wirtschaftliche Nutzung durch Vermietung ein.

Was genau ist das Nießbrauchrecht bei Immobilien?

Die zentrale Eigenschaft des Nießbrauchs ist die klare Trennung von Eigentum und Nutzung. Während der Eigentümer die rechtliche Verfügungsgewalt über die Sache behält, ist die wirtschaftliche Nutzungsmacht vollständig auf den Nießbraucher übertragen.

Das Nießbrauchrecht (§ 1030 BGB) gibt einer Person (dem Nießbraucher) das Recht, eine Sache zu nutzen und die Vorteile daraus zu bekommen, auch wenn sie ihm nicht gehört.

Bei Immobilien wird das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen und gewährt dem Berechtigten, dem sogenannten Nießbraucher, das Recht, die Immobilie umfassend zu nutzen. Das bedeutet, er darf darin wohnen und sie vermieten, wobei ihm die Mieteinnahmen zustehen. Der eigentliche Eigentümer der Immobilie bleibt zwar im Grundbuch als solcher vermerkt, seine Rechte sind jedoch für die Dauer des Nießbrauchs erheblich eingeschränkt.

Rechte und Pflichten

Die Regelungen zum Nießbrauch finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

Rechte des Nießbrauchers:

• Umfassende Nutzung: Der Nießbraucher darf die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten und die Erträge, wie zum Beispiel Mieteinnahmen, für sich behalten.
• Keine Zustimmung des Eigentümers: Für die Vermietung oder die Eigennutzung benötigt der Nießbraucher nicht die Erlaubnis des Eigentümers.

Pflichten des Nießbrauchers:

• Instandhaltung: Er ist für die gewöhnliche Instandhaltung und kleinere Reparaturen der Immobilie verantwortlich.
• Versicherung: Der Nießbraucher muss die Immobilie gegen Schäden versichern.
• Lastentragung: Er trägt die üblichen öffentlichen Lasten, wie beispielsweise die Grundsteuer.

Außergewöhnliche Instandsetzungsmaßnahmen, wie eine komplette Dachsanierung, verbleiben in der Verantwortung des Eigentümers.

Anwendungsfälle und Beendigung

Das Nießbrauchrecht wird häufig im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge genutzt. Eltern übertragen beispielsweise ihr Haus bereits zu Lebzeiten an ihre Kinder, behalten sich aber ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht vor. Es erlischt in der Regel mit dem Tod des Nießbrauchers, ist grundsätzlich nicht vererbbar und als höchstpersönliches Recht auch nicht übertragbar, kann also nicht verkauft oder verschenkt werden.

Davon zu unterscheiden ist jedoch die Ausübung des Nießbrauchs: Der Nießbraucher kann einer anderen Person gestatten, die Rechte für ihn wahrzunehmen, also beispielsweise die Immobilie zu verwalten und die Mieteinnahmen für ihn einzuziehen (§ 1059 Satz 2 BGB).

Welche Arten des Nießbrauchs werden unterschieden?

In der Praxis haben sich zwei Hauptformen des Nießbrauchs etabliert, die sich grundlegend in ihrer Entstehung und Zielsetzung unterscheiden:

• der Vorbehaltsnießbrauch
• der Zuwendungsnießbrauch

Der Vorbehaltsnießbrauch

Beim Vorbehaltsnießbrauch überträgt der Eigentümer das Eigentum an einer Sache, beispielsweise einem Haus, auf eine andere Person (oft ein Kind), behält sich aber gleichzeitig das lebenslange Nutzungsrecht vor. Aus rechtlicher Sicht stellt das vorbehaltene Nutzungsrecht keine Gegenleistung für die Übertragung dar.

Stattdessen mindert der Wert des Nießbrauchs den Wert der Schenkung, was erhebliche schenkungsteuerliche Vorteile mit sich bringen kann. Der Schenker sichert sich so die weitere Nutzung oder die Erträge der Immobilie und leitet dennoch die Vermögensnachfolge frühzeitig ein. Dies ist die am häufigsten genutzte Variante, vor allem bei der Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie.

Mehr über das Thema Hausverkauf im Alter erfahren Sie in unserem Blogbeitrag.

Der Zuwendungsnießbrauch

Beim Zuwendungsnießbrauch bleibt der Eigentümer im Besitz der Immobilie, gibt aber einem Dritten das Recht, sie zu nutzen und die Einnahmen daraus zu erhalten. Diese Form wird oft verwendet, um Angehörige mit geringerem Einkommen finanziell zu unterstützen.

Warum ist der Nießbrauch ein beliebtes Steuergestaltungsmodell?

Das Grundprinzip ist einfach: Sie übertragen das Eigentum an einer Immobilie, behalten sich aber ein lebenslanges Nutzungsrecht vor. Der entscheidende steuerliche Vorteil besteht darin, dass der Wert dieses Nießbrauchrechts vom Wert der Immobilie abgezogen wird. Dadurch reduziert sich die Bemessungsgrundlage, auf deren Basis die Schenkungsteuer berechnet wird, ganz erheblich.

Die Berechnung des Nießbrauchwerts

Zur Ermittlung des Werts, der vom Immobiliengesamtwert abgezogen wird, zieht das Finanzamt zwei Faktoren heran:

1. Den Jahreswert der Nutzung: Dies ist der jährliche Nettoertrag aus der Immobilie. Bei Vermietung entspricht er der Jahreskaltmiete abzüglich der nicht umlegbaren Werbungskosten. Bei Eigennutzung wird die für ein vergleichbares Objekt übliche Jahresmiete angesetzt.
2. Die statistische Lebenserwartung des Nießbrauchers.

Dabei gilt: Je jünger die Person ist, die sich das Nießbrauchrecht vorbehält, desto länger kann sie es statistisch nutzen. Dies führt zu einem höheren Wert des Nießbrauchs und somit zu einer stärkeren Reduzierung der Steuerlast. Auf diese Weise können oft selbst große Vermögenswerte übertragen werden, ohne die persönlichen Freibeträge zu überschreiten.

Sie sollten jedoch ein mögliches steuerliches Risiko beachten: Wenn Sie zu einem späteren Zeitpunkt unentgeltlich auf Ihr Nießbrauchrecht verzichten, betrachtet der Gesetzgeber dies als eine erneute Schenkung an den Eigentümer. Auf den zu diesem Zeitpunkt noch bestehenden Restwert des Nießbrauchs könnte dann erneut Schenkungsteuer anfallen.

Was sind die Unterschiede zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?

Der zentrale Unterschied zwischen dem Nießbrauchrecht und dem Wohnrecht liegt im Umfang der Befugnisse, die Ihnen als berechtigte Person eingeräumt werden. Beide Rechte sichern Ihnen eine Nutzung der Immobilie zu, jedoch in unterschiedlichem Ausmaß.

Das Nießbrauchrecht: umfassende Nutzungsmöglichkeiten

Das Nießbrauchrecht gewährt Ihnen das vollumfängliche Recht, eine Immobilie nicht nur selbst zu bewohnen, sondern auch wirtschaftliche Erträge daraus zu ziehen. Das bedeutet konkret: Sie dürfen das Objekt vermieten oder verpachten und die Einnahmen für sich behalten. Dies ist natürlich besonders vorteilhaft, wenn Sie beispielsweise in eine Pflegeeinrichtung umziehen müssen und die Mieteinnahmen zur Deckung der Kosten verwenden möchten. Im Gegenzug für diese umfassenden Nutzungsrechte sind Sie als Nießbraucher meistens für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich.

Das Wohnrecht: Beschränkung auf das eigene Wohnen

Im Gegensatz dazu beschränkt sich das Wohnrecht ausschließlich darauf, die Immobilie persönlich zu bewohnen. Eine wirtschaftliche Verwertung, wie die Vermietung, ist Ihnen hierbei nicht gestattet. Das Recht ist also rein auf Ihre eigene, persönliche Nutzung als Wohnraum ausgelegt.

Gemeinsamkeiten beider Rechte

Trotz der Unterschiede gibt es wichtige Gemeinsamkeiten: Sowohl das Nießbrauch- als auch das Wohnrecht werden zu Ihrer Absicherung im Grundbuch eingetragen. Beide Rechte sind grundsätzlich nicht vererbbar und erlöschen mit dem Tod der berechtigten Person. Außerdem bleiben sie auch bei einem Verkauf der Immobilie bestehen und gehen als Belastung auf den neuen Eigentümer über.

Wann erlischt das Nießbrauchrecht?

Das Nießbrauchrecht ist ein zeitlich begrenztes Recht. Sein Ende ist an bestimmte Ereignisse geknüpft.

1. Tod des Berechtigten: Der häufigste Fall ist das Erlöschen des Nießbrauchs mit dem Tod des Nießbrauchers. Da das Recht nicht vererbbar ist, fällt das volle und unbelastete Eigentum an den Eigentümer zurück.
2. Verzicht: Der Nießbraucher kann jederzeit auf sein Recht verzichten.
3. Ablösung: Es ist ebenfalls möglich, dass der Eigentümer den Nießbraucher für den Verzicht auf sein Recht entschädigt. Eine solche entgeltliche Ablösung ist beim empfangenden Nießbraucher unter Umständen nicht steuerbar, stellt für den zahlenden Eigentümer aber nachträgliche Anschaffungskosten dar.

Doch was bedeutet „Vorkaufsrecht“ genau? Welche Formen gibt es, welche Fristen gelten und wie läuft der Verkauf in der Praxis ab? Wann erlischt ein solches Recht und was passiert, wenn es missachtet oder umgangen wird? In diesem Beitrag erhalten Sie einen umfassenden Überblick über die Grundlagen, den Ablauf im Verkaufsfall, besondere Konstellationen und vieles mehr.

Das Wichtigste in Kürze

• Das Vorkaufsrecht ist das vertraglich oder gesetzlich eingeräumte Recht einer Person, ein zum Verkauf stehendes Objekt zu den gleichen Bedingungen zu erwerben, zu denen es ein Dritter kaufen würde.
• Es gibt drei Arten: das schuldrechtliche, das dingliche (Grundbucheintrag) und das gesetzliche (z. B. durch Gemeinden oder Mieter).
• Beim Vorkaufsrecht gelten gesetzliche Fristen – meist zwei Monate für Grundstücke/Wohnungen und eine Woche für bewegliche Sachen.
• Ein Vorkaufsrecht erlischt, wenn es nicht fristgerecht ausgeübt oder darauf verzichtet wird. In Fällen wie Schenkung, Erbschaft oder Zwangsversteigerung findet das Vorkaufsrecht grundsätzlich keine Anwendung.
• Das Vorkaufsrecht bringt Vor- und Nachteile für beide Seiten: Schutz und Sicherheit einerseits, aber auch Verzögerung, Einschränkungen und Unsicherheiten andererseits.

Was genau bedeutet „Vorkaufsrecht“ beim Immobilienverkauf?

Das Vorkaufsrecht ist ein rechtlich verankertes Sonderrecht. Es ermöglicht einer Person, beim Verkauf einer Immobilie bevorzugt berücksichtigt zu werden. Es greift dann, wenn der Eigentümer einen Kaufvertrag mit einem Dritten abgeschlossen hat. Erst in diesem Moment kann der Vorkaufsberechtigte entscheiden, ob er zu denselben Konditionen in den Kauf einsteigen möchte.

Kommt das Vorkaufsrecht zur Anwendung, übernimmt der Vorkaufsberechtigte die Rechte und Pflichten des ursprünglichen Käufers zu identischen Bedingungen.

Mindert ein Vorkaufsrecht den Immobilienwert? 
Ein Vorkaufsrecht mindert den Immobilienwert nicht zwangsläufig. Allerdings kann das Vorkaufsrecht den Verkaufsprozess verkomplizieren. Es besteht nämlich die Unsicherheit, ob das Recht überhaupt ausgeübt wird. Das kann potenzielle Käufer abschrecken und dadurch möglicherweise zu Preisnachlässen führen.

Welche Formen des Vorkaufsrechts gibt es?

Das Vorkaufsrecht kann in verschiedenen Varianten auftreten. Diese sind von den rechtlichen Grundlagen und dem jeweiligen Zweck abhängig. Grundsätzlich wird zwischen vertraglich vereinbarten und gesetzlich geregelten Vorkaufsrechten unterschieden. Beide haben gemeinsam, dass sie rechtlich verbindlich sind und nicht ohne Weiteres umgangen werden dürfen.

Vertragliche Vorkaufsrechte

Vertragliche Vorkaufsrechte werden individuell zwischen dem Eigentümer und einer bestimmten Person vereinbart. Sie können entweder schuldrechtlich oder dinglich ausgestaltet sein.

Schuldrechtliches Vorkaufsrecht

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht wird durch einen Vertrag zwischen dem Eigentümer und einer bestimmten Person begründet. Es findet sowohl bei beweglichen als auch bei unbeweglichen Sachen Anwendung. Dazu zählen unter anderem Fahrzeuge oder Kunstgegenstände ebenso wie Grundstücke und Immobilien. Die rechtliche Grundlage dafür bilden die §§ 463 bis 473 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Im Gegensatz zum dinglichen Vorkaufsrecht wird das schuldrechtliche nicht im Grundbuch eingetragen, sondern rein vertraglich vereinbart. Bei Immobilien und Grundstücken muss das Vorkaufsrecht notariell beurkundet werden.

Eine Besonderheit des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts liegt in seiner vertraglichen Flexibilität. So können die Parteien etwa eine Kaufpreisobergrenze oder einen festen Kaufpreis vereinbaren (limitiertes Vorkaufsrecht). Dies schützt den Berechtigten davor, einen von einem Dritten gebotenen, unerwartet hohen Preis übernehmen zu müssen.

Die rein vertragliche Natur hat jedoch auch einen entscheidenden Nachteil: Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht bietet keine Sicherheit im Falle einer Insolvenz des Eigentümers. Da es nur einen persönlichen Anspruch gegen den Verpflichteten darstellt und nicht das Grundstück selbst belastet, wird es im Insolvenzverfahren wirkungslos. Der Insolvenzverwalter ist nicht an das Recht gebunden.

Dingliches Vorkaufsrecht

Das dingliche Vorkaufsrecht nach §§ 1094 ff. BGB wird an Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten (z. B. Erbbaurechten) bestellt. Da auf einem Grundstück errichtete Gebäude nach dem fundamentalen Prinzip des § 94 Abs. 1 BGB als wesentliche Bestandteile des Grundstücks gelten, erstreckt sich das Vorkaufsrecht untrennbar auch auf diese.

Eine rechtliche Trennung von Grundstück und Gebäude ist im Rahmen des Vorkaufsrechts nur in Ausnahmefällen (etwa im Spezialfall des Erbbaurechts) möglich. Das Recht bezieht sich somit immer auf das Grundstück inklusive seiner Bebauung.

Im Gegensatz zum rein schuldrechtlichen Vorkaufsrecht wird das dingliche Vorkaufsrecht zusätzlich durch einen Grundbucheintrag abgesichert und entfaltet unmittelbare Wirkung gegenüber Dritten. Das Recht stellt eine rechtlich bindende Belastung des Grundstücks dar. Die Eintragung wirkt wie eine Vormerkung und entfaltet unmittelbare Wirkung im Verkaufsfall.

Das dingliche Vorkaufsrecht bietet einen hohen Grad an rechtlicher Sicherheit, da es nicht nur auf Vereinbarungen basiert, sondern durch den Eintrag im Grundbuch für alle sichtbar und verbindlich ist. Es wird daher oft innerhalb von Familien oder bei benachbarten Grundstückseigentümern eingesetzt, um Grundstücksverkäufe steuern oder kontrollieren zu können.

Gesetzliches Vorkaufsrecht durch Gemeinden

Gemeinden und Städte haben in bestimmten Fällen ein gesetzlich geregeltes Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken. Dieses sogenannte öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht ist in § 24 des Baugesetzbuchs (BauGB) verankert und dient vor allem dazu, städtebauliche Ziele durchzusetzen. Das kann zum Beispiel die Sicherung von Entwicklungsprojekten oder die Daseinsvorsorge sein.

Ein solches Vorkaufsrecht kommt zum Tragen, wenn ein Grundstück beispielsweise:

• im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt und für öffentliche Zwecke vorgesehen ist.
• in einem Umlegungsgebiet liegt.
• Teil eines Sanierungsgebiets oder eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs ist.
• im Bereich einer Erhaltungssatzung liegt.

Entscheidet sich die Gemeinde, von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen, muss sie diesen Schritt begründet mitteilen. In der Regel geschieht dies im Rahmen des notariellen Kaufprozesses, sobald ein rechtsgültiger Vertrag mit einem Dritten vorliegt. Der bisherige Eigentümer wird dann darüber informiert, dass die Gemeinde das Grundstück zu den gleichen Bedingungen erwerben möchte.

Wie läuft ein Immobilienverkauf mit Vorkaufsrecht ab?

Wenn ein Vorkaufsrecht besteht, egal ob gesetzlich, schuldrechtlich oder dinglich, folgt der Verkaufsprozess einem bestimmten Ablauf. Der Vorkaufsberechtigte erhält das Recht, in einen bereits geschlossenen Kaufvertrag, zu denselben Konditionen wie der ursprünglich vorgesehene Käufer, einzutreten.

1. Abschluss eines Kaufvertrags mit einem Dritten

Zunächst schließen der Eigentümer und ein Kaufinteressent einen rechtsgültigen Kaufvertrag ab. Erst, wenn dieser Vertrag vorliegt, kann der Vorkaufsberechtigte aktiv werden.

2. Information an den Vorkaufsberechtigten

Der Eigentümer ist verpflichtet, den Vorkaufsberechtigten über den abgeschlossenen Kaufvertrag zu informieren, entweder direkt oder über die notarielle Abwicklung. Ab diesem Zeitpunkt beginnt die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts.

3. Frist zur Entscheidung

Bei Grundstücken und Wohnungen beträgt die gesetzliche Frist grundsätzlich zwei Monate. Beim öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht ist eine längere Frist von drei Monaten vorgesehen.

Innerhalb dieser Zeitspanne muss der Berechtigte entscheiden, ob er sein Vorkaufsrecht ausüben möchte.

4. Ausübung des Vorkaufsrechts / Verzicht oder Fristablauf

Entscheidet sich der Vorkaufsberechtigte für den Kauf, übt er sein Recht durch eine Erklärung gegenüber dem Verkäufer aus (§ 464 Abs. 1 BGB). Diese Erklärung ist formfrei möglich (z. B. schriftlich), aus Beweisgründen ist jedoch eine dokumentierte Form dringend anzuraten. Die Erklärung ist verbindlich und kann nicht widerrufen werden.

Übt der Vorkaufsberechtigte sein Recht nicht aus, bleibt der ursprüngliche Kaufvertrag mit dem Dritten bestehen. Die Immobilie geht dann wie geplant an diesen Käufer über.

5. Abschluss des Kaufvertrags bei Ausübung des Vorkaufsrechts

Mit dem Zugang dieser Erklärung beim Verkäufer kommt automatisch ein neuer, eigenständiger Kaufvertrag zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Eigentümer zustande (§ 464 Abs. 2 BGB). Der Inhalt dieses neuen Vertrags (Kaufpreis, Zahlungsfristen, Gewährleistung etc.) ist exakt identisch mit den Bestimmungen, die der Eigentümer mit dem ursprünglichen Drittkäufer vereinbart hatte. Der ursprüngliche Kaufvertrag mit dem Dritten wird dadurch hinfällig.

Was passiert mit den Kosten des Erstkäufers?

Übt ein Vorkaufsberechtigter sein Recht aus, platzt der Traum des ursprünglichen Käufers. Dieser hat jedoch oft bereits erhebliche Kosten investiert. Es stellt sich die Frage: Wer trägt diese? Die Rechtsprechung hat hierzu klare Grundsätze entwickelt.

Welche Fristen müssen beim Vorkaufsrecht beachtet werden?

Für die Ausübung eines Vorkaufsrechts sieht das Gesetz bestimmte Fristen vor. Diese Fristen beginnen, sobald der Vorkaufsberechtigte über den Inhalt eines bereits geschlossenen Kaufvertrags mit einem Dritten informiert wurde. Das geschieht meist durch den Eigentümer oder einen Notar.

Gesetzliche Standardfristen beim Vorkaufsrecht

Die Länge der Frist hängt davon ab, um welches Objekt es sich handelt:

• Bei Grundstücken: Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts beträgt zwei Monate. Da eine Wohnung (als Wohnungseigentum) und ein Haus rechtlich untrennbar mit einem Grundstück verbunden sind, gilt für sie ebenfalls die zweimonatige Frist (§ 469 Abs. 2 BGB). Beim öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht von Gemeinden gilt eine Frist von drei Monaten.
• Bei sonstigen Objekten, z. B. beweglichen Sachen, gilt eine Frist von einer Woche.

Falls mehrere Personen vorkaufsberechtigt sind, beginnt die Frist erst, wenn alle vollständig informiert wurden.

Anpassung der Fristen durch einen Vertrag

In bestimmten Fällen können die gesetzlichen Fristen auch vertraglich individuell geregelt werden. In einem Vorkaufsrechtsvertrag kann zum Beispiel eine kürzere oder längere Frist vereinbart werden. Dies muss allerdings im gegenseitigen Einverständnis erfolgen.

Verpassen der Frist

Wird die Frist nicht eingehalten, erlischt das Vorkaufsrecht für diesen konkreten Verkaufsfall automatisch. Der Eigentümer ist danach frei, die Immobilie oder das Grundstück an den ursprünglichen Käufer zu veräußern.

Was bewirkt ein Verzicht auf das Vorkaufsrecht?

Ein Verzicht auf das Vorkaufsrecht bedeutet, dass der Berechtigte auf die Ausübung seines Rechts bewusst verzichtet und den Verkauf der Immobilie oder des Grundstücks an einen Dritten akzeptiert. Dieser Schritt ist besonders wichtig, da der Eigentümer erst nach einem erklärten Verzicht rechtlich abgesichert ist. Erst dann kann er mit dem Verkauf an einen anderen Käufer fortfahren. 

Wie erfolgt der Verzicht?

Der Verzicht wird in der Regel durch eine schriftliche Erklärung des Vorkaufsberechtigten abgegeben. Diese Erklärung ist nicht formgebunden, sollte jedoch aus Nachweisgründen stets dokumentiert werden. Bei Immobiliengeschäften übernimmt häufig der Notar die Weiterleitung der Erklärung an das Grundbuchamt.

• Beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht genügt grundsätzlich eine schriftliche Verzichtserklärung. Bei Immobiliengeschäften sollte diese aus Gründen der Rechtssicherheit notariell beurkundet erfolgen.
• Beim dinglichen Vorkaufsrecht ist zusätzlich eine notariell beurkundete Löschungsbewilligung erforderlich, um den Eintrag im Grundbuch entfernen zu lassen.

Erst nach Vorlage der entsprechenden Unterlagen kann der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden.

Wann entfällt ein Vorkaufsrecht?

Neben dem aktiven Verzicht gibt es weitere Fälle, in denen ein Vorkaufsrecht automatisch erlischt:

• Zwangsversteigerung: Im Falle einer gerichtlichen Verwertung entfällt das Recht.
• Tod des Berechtigten: Da das Vorkaufsrecht in der Regel nicht vererbbar ist, endet es mit dem Tod des Berechtigten – sofern keine andere Regelung besteht.
• Zeitablauf: Ist das Vorkaufsrecht befristet, erlischt es automatisch nach Ablauf der vereinbarten Dauer.
• Schenkung: Wird die Immobilie unentgeltlich übertragen, greift das Vorkaufsrecht in der Regel nicht.
• Verkauf an gesetzliche Erben: Im Zweifel erstreckt sich das Recht nicht auf einen Verkauf, der an einen gesetzlichen Erben in Ansehung dessen zukünftigen Erbrechts erfolgt.

Gilt das Vorkaufsrecht auch bei Erbschaften oder Schenkungen?

Erbschaft

Wird eine Immobilie oder ein Grundstück vererbt, besteht kein Vorkaufsrecht. Denn das Vorkaufsrecht greift nur dann, wenn ein tatsächlicher Verkauf stattfindet. Eine Erbschaft stellt jedoch keinen Kaufvertrag, sondern eine unentgeltliche Übertragung dar.

Das Vorkaufsrecht ist in der Regel nicht vererbbar. Gemäß § 473 BGB geht es nicht automatisch auf die Erben des Berechtigten über. Nur wenn im ursprünglichen Vertrag ausdrücklich eine Übertragbarkeit vorgesehen wurde, kann das Recht nach dem Tod des Berechtigten weiter bestehen.

Vorkaufsrecht in der Erbengemeinschaft

Bei Erbengemeinschaften kann ein besonderer Fall eintreten: Verkauft ein Miterbe seinen Anteil, steht den übrigen Miterben gemäß § 2034 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Damit soll verhindert werden, dass außenstehende Dritte in die Erbengemeinschaft eintreten.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Miterben greift nur beim Verkauf an Dritte. Wird der Anteil verschenkt oder an einen anderen Miterben übertragen, besteht kein Vorkaufsrecht.

Wird aber ein Verkaufsvertrag mit einem Dritten geschlossen, müssen die übrigen Miterben unverzüglich über die Vertragskonditionen informiert werden. Nun können sie innerhalb der gesetzlichen Frist ihr Vorkaufsrecht ausüben. 

Anders als die meisten Vorkaufsrechte ist das Vorkaufsrecht unter Miterben ausdrücklich vererblich (§ 2034 Abs. 2 S. 2 BGB). Verstirbt ein Miterbe, geht sein Vorkaufsrecht auf seine eigenen Erben über.

Wird das Vorkaufsrecht nicht fristgerecht ausgeübt, geht der Erbanteil an den ursprünglich vorgesehenen Käufer, auch wenn dieser kein Mitglied der Erbengemeinschaft ist.

Schenkungen

Auch bei einer Schenkung entfällt das Vorkaufsrecht, da es sich nicht um einen Verkauf handelt. In Einzelfällen kann jedoch vertraglich festgelegt werden, dass auch unentgeltliche Übertragungen erfasst sind.

Vorkaufsrecht bei Mietern

Mieter können unter bestimmten Voraussetzungen ein gesetzliches Vorkaufsrecht für ihre Wohnung geltend machen. Dieses Recht ist in § 577 BGB geregelt und findet nur dann Anwendung, wenn die bisher vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend verkauft werden soll.

Wann gilt das Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht für Mieter greift ausschließlich in folgenden Fällen:

• Die Wohnung soll erstmals als Eigentumswohnung verkauft werden.
• Ein Kaufvertrag mit einem Dritten wurde bereits abgeschlossen.
• Der Mieter wurde über den Vertragsinhalt ordnungsgemäß informiert.

Sobald diese Voraussetzungen erfüllt sind, kann der Mieter unter denselben Bedingungen wie der Käufer in den Vertrag eintreten. Die Kaufentscheidung muss innerhalb der vorgesehenen Frist getroffen werden.

Das Recht gilt nur einmalig, und zwar beim ersten Verkauf nach der Umwandlung in Eigentum. 

Bei einem Verkauf an enge Familienangehörige oder Mitglieder des eigenen Haushalts entfällt das Vorkaufsrecht, genauso wie bei Verkäufen ganzer Mehrfamilienhäuser. Wird die Wohnung lediglich weitervermietet, besteht auch hier kein Anspruch auf das Vorkaufsrecht.

Folgen bei Missachtung des Vorkaufsrechts bei Mieterverhältnissen

Wird der Mieter nicht rechtzeitig über den Verkauf informiert, obwohl die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, kann er unter Umständen Schadensersatz geltend machen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bemisst sich dieser Schaden nach der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem Kaufpreis, zu dem sie an den Dritten verkauft wurde.

Beispiel:

Der Vermieter verkauft die umgewandelte Wohnung für 300.000 € an einen Investor, ohne den Mieter zu informieren. Ein Gutachten stellt fest, dass der tatsächliche Verkehrswert der Wohnung zu diesem Zeitpunkt 350.000 € betrug. Dem Mieter steht in diesem Fall ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 50.000 € zu, da ihm durch die Pflichtverletzung des Vermieters dieser Gewinn entgangen ist.

Umgehung des Vorkaufsrechts

Ob ein Vorkaufsrecht umgangen werden kann, hängt maßgeblich davon ab, wie es gestaltet ist. Außerdem muss zwischen dem dinglichen und schuldrechtlichen Vorkaufsrecht unterschieden werden.

Dingliches Vorkaufsrecht: Sicher durch Grundbucheintrag

Ist das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen, lässt es sich praktisch nicht umgehen. Spätestens im Zuge der notariellen Kaufvertragsprüfung wird das eingetragene Recht sichtbar.

Schuldrechtliches Vorkaufsrecht: Missbrauch möglich, aber riskant

Bei einem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht, das nicht im Grundbuch vermerkt, sondern lediglich vertraglich vereinbart ist, besteht theoretisch die Möglichkeit, das Recht zu umgehen. Informiert der Eigentümer den Berechtigten nicht und vollzieht den Verkauf, so hat er das Recht umgangen.

In einem solchen Fall ist der Eigentumsübergang nicht rückgängig zu machen. Der Drittkäufer bleibt rechtmäßiger Eigentümer. Allerdings kann der Vorkaufsberechtigte Schadensersatz geltend machen, wenn ihm nachweislich durch die Umgehung ein finanzieller Nachteil entstanden ist. Deshalb raten wir Ihnen davon ab, das Vorkaufsrecht zu umgehen.

Vor- und Nachteile des Vorkaufsrechts 

Ein Vorkaufsrecht bringt sowohl für den Eigentümer (Verpflichteten) als auch für den Vorkaufsberechtigten verschiedene Vor- und Nachteile mit sich. Je nach Situation kann es als Schutzinstrument oder als Einschränkung wahrgenommen werden.

Fazit: Vorkaufsrecht – Schutz, Verpflichtung und klare Regeln

Das Vorkaufsrecht gibt bestimmten Personen das vorrangige Recht, eine Immobilie zu erwerben, bevor sie an Dritte verkauft wird. Für Eigentümer bedeutet das eine rechtliche Verpflichtung und mögliche Einschränkungen im Verkaufsprozess. Umso wichtiger ist es, dass alle Beteiligten die gesetzlichen Rahmenbedingungen, Fristen und Abläufe genau kennen. Sorgen Sie für eine offene Kommunikation, eine rechtlich einwandfreie Ausgestaltung und – falls nötig – die Einbindung eines Notars. So lassen sich spätere Missverständnisse und rechtliche Auseinandersetzungen vermeiden.

Nun lässt sich ein Haus (normalerweise) nicht einfach „halbieren“. Deshalb müssen Sie gemeinsam klären, was mit der Immobilie geschehen soll. Natürlich gehen mit einer solchen Entscheidungsfindung viele Fragen einher, die beantwortet werden wollen. Wer bekommt das Haus? Wird es verkauft? Was tun, wenn Sie sich nicht einig sind? Gibt es außer Verkaufen noch weitere Möglichkeiten? Diese Fragen und vieles mehr beantworten wir in diesem Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze

• Einvernehmlicher Verkauf senkt Kosten und sorgt für Klarheit: Der Hausverkauf entlastet finanziell, löst emotionale Bindungen und erleichtert den Neuanfang nach der Trennung.
• Finanzielle Entlastung: Der Verkaufserlös kann zur Tilgung gemeinsamer Schulden und zur Anpassung an die neue Lebenssituation genutzt werden.
• Eigentumsverhältnisse & Güterstand (z. B. Zugewinngemeinschaft oder Gütertrennung) beeinflussen maßgeblich, wem die Immobilie gehört und wie der Erlös aufgeteilt wird.
• Weitere Optionen: Neben dem Verkauf sind auch Auszahlung, Teilungsversteigerung, Realteilung, Vermietung oder Übertragung auf Kinder möglich.
• Ein Ehevertrag oder eine Scheidungsfolgenvereinbarung können schon im Vorfeld Klarheit schaffen und Konflikte bei der Aufteilung der Immobilie vermeiden.

Wann ist der Hausverkauf bei einer Scheidung sinnvoll?

Es gibt eine Vielzahl von Faktoren, die für und gegen einen Hausverkauf sprechen. Dabei sollten Sie die emotionalen Aspekte und wirtschaftlichen Gegebenheiten gleichermaßen berücksichtigen.

Für einen Hausverkauf nach der Trennung können unter anderem folgende Gründe sprechen: 

Neue Kosten können gedeckt werden

Nach einer Trennung treten viele Veränderungen auf einmal auf. Sie müssen Ihre Lebenssituation anpassen und Ihre finanzielle Lage im Auge behalten. Häufig zieht mindestens einer der beiden Ex-Partner aus und in eine neue Immobilie.

Das bedeutet konkret, dass Sie die Miete möglicherweise allein tragen müssen und zusätzliche Fixkosten, so wie neue Ausgaben, einkalkulieren sollten. Diese Belastung kann schnell zur finanziellen Herausforderung werden, vor allem, wenn das Einkommen gleich bleibt. Ein Hausverkauf kann die Kosten senken und finanziellen Druck vermeiden. Der Erlös aus dem Verkauf schafft neue Spielräume und verhindert, dass Sie sich durch laufende Raten oder neu hinzukommende Kosten zusätzlich belasten. 

Verbindungen werden gelöst

Ein gemeinsames Haus bindet Ex-Partner emotional und finanziell. Ein Verkauf schafft wirtschaftlich Klarheit, da Entscheidungen rund um die Immobilie entfallen. Wenn Sie oder Ihr Ex-Partner das Haus nicht vollständig verkaufen möchten, kann eine Partei ihren Eigentumsanteil übertragen und sich so aus der gemeinsamen Verantwortung lösen.

Gemeinsame Immobilie wird nicht mehr benötigt

Nach einer Trennung verändert sich meist auch die Wohnsituation. Mindestens einer der Ex-Partner zieht aus; nicht selten verlassen beide das gemeinsame Haus. Die Immobilie ist oft auch zu groß oder passt nicht mehr zur neuen Lebensphase. Mit einem Verkauf können Sie sich von alten Erinnerungen lösen und einen Neuanfang erleichtern.

Einfach. Mehr. Bewegen.

Nehmen Sie gerne jederzeit und unverbindlich Kontakt mit uns auf. Wir sind Ihre Immobilienmakler aus Bremen und unterstützen Sie bei allen Fragen rund um den Kauf, Verkauf und die Vermietung von Immobilien.

Kontakt aufnehmen

Wer trägt die Schulden für den Hauskauf nach einer Scheidung?

Eine Scheidung hat keinen Einfluss auf das Zurückzahlen eines bestehenden Kreditvertrags. Für die Bank ist es entscheidend, wer den Darlehensvertrag unterzeichnet hat. Denn nur dieser Ehepartner haftet rechtlich für die Rückzahlung, unabhängig davon, ob er noch in der Immobilie wohnt oder nicht.

Haben beide Ehepartner den Kreditvertrag unterschrieben, liegt eine sogenannte Gesamtschuldnerschaft vor. In diesem Fall kann die Bank von beiden jeweils den gesamten Betrag fordern.

Individuelle Absprachen über die interne Aufteilung der Schuldenlast sind zwar möglich, aber rechtlich nur dann bindend, wenn beide Seiten zustimmen. Eine schlechte finanzielle Lage entbindet einen Ehepartner jedoch nicht automatisch von der Mithaftung. Mehr dazu können Sie in diesem Urteil vom Bundesgerichtshof erfahren: BGH v. 06.10.2010 – Az. XII ZR 10/09

Falls Sie Ihr Haus trotz Kredit verkaufen möchten, sollten Sie sich unbedingt unseren Beitrag „Haus verkaufen trotz Kredit – So gelingt es“ ansehen. Dort erfahren Sie alles darüber, wie Sie Ihre Immobilie trotz Kredit verkaufen können und worauf Sie unbedingt achten sollten.

Wichtige Fragen vor dem Hausverkauf

Ein Hausverkauf wirft viele Fragen auf. Klare Regeln für das Gemeinschaftseigentum beugen dabei Konflikten vor und sichern faire Lösungen für alle Beteiligten. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über die wichtigsten rechtlichen Rahmenbedingungen und Handlungsmöglichkeiten. 

Wann ist der beste Zeitpunkt für den Hausverkauf bei einer Trennung?

Ein Hausverkauf muss nicht bis zur rechtskräftigen Scheidung hinausgezögert werden. Wenn beide Ehepartner sich über die Trennung und den Verkauf einig sind, kann dieser auch direkt in die Wege geleitet werden.

Es kann durchaus von Vorteil sein, die Immobilie bereits während der Trennungsphase zu veräußern. Dies sorgt für finanzielle Klarheit und stellt liquide Mittel für den Zugewinnausgleich oder den Neuanfang bereit. Beachten Sie jedoch den Stichtag für die Berechnung des Zugewinns: Dies ist der Tag, an dem der Scheidungsantrag dem anderen Ehepartner offiziell zugestellt wird. Der Wert Ihres Vermögens zu diesem Zeitpunkt ist entscheidend. Ein Verkauf vor diesem Stichtag führt dazu, dass der erzielte Erlös in das Endvermögen einfließt. Erfolgt der Verkauf danach, wird grundsätzlich der Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrags für die Berechnung herangezogen – selbst wenn der spätere Verkaufspreis abweicht.

Fällt die Spekulationssteuer an?

Der Verkaufsgewinn einer Immobilie ist grundsätzlich steuersteuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Haben Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren jedoch selbst zu Wohnzwecken genutzt, entfällt die Spekulationssteuer. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Beitrag: Spekulationssteuer bei Immobilien erklärt.

Achtung: Steuerfalle durch Auszug
Die Steuerbefreiung wegen Eigennutzung entfällt, wenn die Immobilie nicht im Jahr des Verkaufs und in den beiden davorliegenden Jahren durchgehend selbst bewohnt wurde. Zieht ein Ehepartner aus, beendet er damit seine persönliche Eigennutzung. Erfolgt der Verkauf nicht mehr im selben Kalenderjahr des Auszugs, kann dies zur Steuerpflicht für seinen Anteil am Gewinn führen (BFH-Urteil vom 14.02.2023).

Wem gehört das Haus bei einer Scheidung, wenn beide im Grundbuch stehen?

Die Immobilie gehört jeweils anteilig (meist zur Hälfte) beiden Partnern, wenn beide Ehepartner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind.

Eine Änderung der Eigentumsverhältnisse wird nur im Grundbuch vermerkt, wenn ein notarieller Vertrag die Übertragung oder Anpassung des Eigentums regelt. Es ist irrelevant, ob diese Umschreibung vor oder nach der Scheidung erfolgt. 

Gibt es einen Ehevertrag?

Ein Ehevertrag kann im Scheidungsfall vieles erleichtern. Darin lässt sich klar regeln, was mit dem Haus geschieht. Wird es verkauft? Bleibt eine Partei darin wohnen? Wer übernimmt offene Kredite und wer erhält welche Ausgleichszahlung? All das sind Fragen, die hier bereits im Vorfeld klar geregelt und beantwortet werden können.

Gibt es keinen Ehevertrag, gilt automatisch die Zugewinngemeinschaft. Während der Ehe bleibt das Vermögen getrennt, bei der Scheidung erfolgt jedoch ein finanzieller Ausgleich. Stehen beide Partner im Grundbuch, handelt es sich um eine Bruchteilsgemeinschaft. Die jeweiligen Eigentumsanteile (z. B. hälftig oder in einem anderen Verhältnis) sind im Grundbuch eingetragen und entscheidend für die Aufteilung eines Verkaufserlöses.

Eine einvernehmliche Regelung nach der Trennung ist auch möglich. Im Rahmen einer sogenannten Scheidungsfolgenvereinbarung werden im Nachgang alle relevanten Themen geklärt. So werden Konflikte vermieden und klare Vereinbarungen über das gemeinsame Eigentum getroffen.

Wie beeinflussen Gütertrennung und Zugewinngemeinschaft den Hausverkauf im Scheidungsfall?

Wie eine Immobilie im Scheidungsfall behandelt wird, hängt maßgeblich vom gewählten Güterstand ab. In Deutschland gilt ohne Ehevertrag automatisch die Zugewinngemeinschaft. Wurde dagegen notariell eine Gütertrennung vereinbart, greifen andere Regelungen.

Bei der Zugewinngemeinschaft (gesetzlicher Güterstand) wird das Vermögen, das während der Ehe erwirtschaftet wurde, im Fall einer Scheidung ausgeglichen. Steht nur ein Ehepartner im Grundbuch, gehört ihm die Immobilie zwar allein, ihr Wertzuwachs spielt aber für den Zugewinnausgleich eine entscheidende Rolle. Der während der Ehe entstandene Wertzuwachs einer Immobilie erhöht das Endvermögen des Eigentümers. Im Rahmen des Zugewinnausgleichs wird dann die Differenz zwischen Anfangs- und Endvermögen beider Ehepartner ermittelt – ein eventueller Ausgleichsanspruch entsteht auf Grundlage des jeweiligen Gesamtzuwachses. Entscheidend ist demnach, ob das Haus während der Ehe erworben wurde oder ein privates Anfangsvermögen (z. B. Erbe) darstellte.

Bei der Gütertrennung ist der Güterstand notariell festgehalten worden. Hier bleibt das Vermögen beider Partner getrennt. Steht also nur ein Partner im Grundbuch, ist er nach der Scheidung auch der alleinige Eigentümer. Der Verkauf des Hauses kann dann grundsätzlich ohne Zustimmung des anderen erfolgen. Sind beide eingetragen, ist auch hier die Zustimmung beider erforderlich.

Hausverkauf bei Scheidung: Welche Möglichkeiten gibt es?

Ihnen stehen mehrere Wege offen, wie Sie mit Ihrer Immobilie bei einer Scheidung verfahren können. Welche Lösung am besten für Sie geeignet ist, hängt von der individuellen Situation, den Eigentumsverhältnissen und den finanziellen Möglichkeiten ab. Beide Partner müssen Ihre Prioritäten setzen und sich überlegen, welche Lösung für sie am besten ist.

Beide Partner wollen verkaufen

Stehen beide Partner im Grundbuch, sind beide rechtlich berechtigt, mitzuentscheiden. Das heißt, beide Eigentümer müssen grundsätzlich zustimmen, wenn sie sich von der Immobilie trennen wollen. Der Erlös aus dem Verkauf wird entsprechend den Eigentumsanteilen aufgeteilt.

Nur ein Partner will verkaufen

Problematisch wird es, wenn nur einer der Partner verkaufen möchte. Stehen beide Partner im Grundbuch, handelt es sich um eine Bruchteilsgemeinschaft. Die jeweiligen Eigentumsanteile (z. B. hälftig oder in einem anderen Verhältnis) sind im Grundbuch eingetragen und entscheidend für die Aufteilung des Verkaufserlöses. Ohne Einigung darf jedoch nur der eigene Anteil verkauft werden. Für den Verkauf des gesamten Hauses ist die Zustimmung beider Parteien notwendig.

Wenn keine Einigung möglich ist, gibt es nach Ablauf des Trennungsjahres die Option, eine gerichtliche Entscheidung einzuholen. Beim Familiengericht wird beantragt, dass der andere Ehepartner zur Zustimmung zum Verkauf verpflichtet wird. Das Gericht prüft dabei die Zumutbarkeit, wirtschaftliche Aspekte und ggf. die Lebenssituation beider Parteien. Eine Klage auf Zustimmung zum freihändigen Verkauf ist rechtlich möglich, aber in der Praxis oft schwierig durchzusetzen. Das Familiengericht prüft dabei sorgfältig die Zumutbarkeit und die Interessen beider Parteien. Kommt keine Einigung über einen freihändigen Verkauf zustande, ist der rechtlich vorgesehene Weg zur Auflösung der Gemeinschaft die Teilungsversteigerung.

Ein Partner bleibt drin wohnen

Möchte einer der Ehepartner die gemeinsame Immobilie nach der Scheidung behalten, kann er dem anderen dessen Anteil am Haus abkaufen. In diesem Fall übernimmt ein Partner das Eigentum vollständig, während der andere eine Ausgleichszahlung erhält.

Die Höhe dieser Ausgleichszahlung richtet sich in der Regel nach dem aktuellen Marktwert der Immobilie abzüglich möglicher Verbindlichkeiten (z. B. noch bestehende Hypotheken).

Teilverkauf an Dritte

Eine vollständige Auszahlung eines Ehepartners nach der Scheidung ist finanziell nicht immer machbar. In solchen Fällen kann ein Teilverkauf eine sinnvolle Alternative sein. Dabei wird ein Anteil der Immobilie an einen Dritten verkauft, während der verbleibende Ehepartner weiterhin in der Immobilie wohnt und Haupteigentümer bleibt. Der verkaufende Partner erhält den aus dem Verkauf resultierenden Erlös.

Die dritte Partei kann zum Beispiel ein spezialisiertes Unternehmen für Teilverkäufe sein. Der Nachteil bei einer solchen Regelung ist, dass für den verbleibenden Miteigentümer häufig eine Nutzungsgebühr entsteht und er teilweise die Kontrolle über seine Immobilie verliert.

Teilungsversteigerung

Ein Ehepartner kann auch eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Die Teilungsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren, mit dem die Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft erzwungen wird. Dabei wird das Haus öffentlich versteigert. Der Erlös wird entsprechend der im Grundbuch vermerkten Eigentumsanteile aufgeteilt.

In bestimmten Ausnahmefällen kann eine Teilungsversteigerung verhindert oder verzögert werden. Beispielsweise dann, wenn durch die Versteigerung das Wohl gemeinsamer Kinder gefährdet wäre oder ein Partner besonders schutzwürdig ist. Das wäre der Fall, wenn eine schwere Krankheit oder Pflegebedürftigkeit vorliegt. 

Weitere Möglichkeiten neben dem Hausverkauf

Der Hausverkauf ist nicht immer die beste Option. Die persönliche und finanzielle Situation und die individuellen Wünsche der Beteiligten müssen berücksichtigt werden. Ein alternativer Weg kann also für Ihren individuellen Fall oft besser geeignet sein.

Realteilung

Anstelle eines Hausverkaufs kann nach einer Scheidung auch eine Realteilung in Betracht gezogen werden. Dabei wird die Immobilie in zwei baulich voneinander getrennte Wohneinheiten umgebaut, sodass beide Parteien jeweils eine eigene, unabhängige Einheit erhalten. Diese können dann individuell genutzt, vermietet oder verkauft werden. Voraussetzung ist allerdings, dass sich das Haus für eine solche Umgestaltung eignet und die finanzierende Bank sowie beide Ehepartner mit diesem Modell einverstanden sind. Außerdem geht eine Realteilung meist mit erheblichen Umbau- und Vermessungskosten einher.

Das Haus auf die Kinder überschreiben

Eine Übertragung des gemeinsamen Hauses auf die Kinder kann eine Alternative zum Verkauf darstellen. Diese Möglichkeit besteht sowohl bei minderjährigen als auch bei volljährigen Kindern.

Bei minderjährigen Kindern ist für die Übertragung neben einem notariellen Vertrag auch die Zustimmung des Familiengerichts notwendig. Bei volljährigen Kindern kann die Übertragung ohne gerichtliche Genehmigung erfolgen. 

Diese Alternative geht jedoch auch mit einer Reihe von Nachteilen einher:

• Keine Verhinderung des Zugewinnausgleichs: Die Schenkung an das Kind verhindert den Zugewinnausgleichsanspruch nicht. Der Wert der Schenkung wird dem Endvermögen des schenkenden Elternteils fiktiv wieder hinzugerechnet (§ 1375 Abs. 2 BGB).
• Belastung für das Kind: Das Kind wird mit der Schenkung Eigentümer und ist damit für alle Lasten verantwortlich: Grundsteuer, Unterhaltungskosten, Verkehrssicherungspflicht etc.
• Hürde Familiengericht: Das Familiengericht genehmigt eine solche Schenkung an Minderjährige nur, wenn sie dem Kindeswohl dient. Da die Übertragung mit erheblichen Pflichten und Kosten verbunden ist, wird die Genehmigung oft verweigert.

Bei minderjährigen Kindern ist die Übertragung komplex. Da die Eltern als Schenkende nicht gleichzeitig ihre Kinder als Beschenkte vertreten können (Interessenkonflikt), bestellt das Familiengericht einen sogenannten Ergänzungspfleger. Dieser prüft, ob die Schenkung ausschließlich im Interesse des Kindes liegt. Da mit dem Eigentum an einer Immobilie erhebliche finanzielle Lasten und Pflichten (z. B. Grundsteuer, Instandhaltungskosten) verbunden sind, wird die erforderliche familiengerichtliche Genehmigung in der Praxis häufig verweigert, um das Kind vor Nachteilen zu schützen.

Vermietung

Können Sie sich nach der Trennung oder Scheidung nicht auf einen Verkauf oder eine Auszahlung einigen, kann eine Vermietung der Immobilie eine sinnvolle Zwischenlösung sein. So gewinnen beide Parteien Zeit, um die Situation in Ruhe zu klären und eine dauerhafte Entscheidung zu treffen.

Lässt sich Ihre Immobilie aktuell nur schwer verkaufen, beispielsweise aufgrund des baulichen Zustands, kann durch eine Vermietung Leerstand vermieden und ein Nebeneinkommen erzielt werden. Außerdem verliert ein ungenutztes Haus mit der Zeit an Substanz und Wert.

Lohnt sich der Immobilienverkauf im Scheidungsfall?

Ein Immobilienverkauf ist in vielen Fällen der unkomplizierteste und effektivste Weg, eine saubere Vermögenstrennung im Rahmen einer Scheidung zu erreichen. Durch den gemeinsamen Verkauf können beide Ex-Partner schnell und eindeutig ihre finanziellen Verhältnisse regeln und sich von der gemeinsamen Eigentumsverbindung lösen. Dabei sind wir Ihnen natürlich gerne behilflich.

*Dieser Text dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Jeder Fall einer Scheidung mit Hausverkauf ist individuell – nicht alle Besonderheiten und Ausnahmen konnten hier vollständig berücksichtigt werden. Bitte ziehe bei rechtlichen Fragen einen Anwalt oder eine andere fachkundige Stelle hinzu.

In diesem Beitrag erfahren Sie, wie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird, welche Rechte Sie haben und wie Sie bei der Ablösung oder Umschuldung Ihres Kredits am meisten sparen.

Das Wichtigste in Kürze

• Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt an, wenn ein Kredit vor Ende der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt wird, um der Bank entgangene Zinsen zu ersetzen.
• Eine vorzeitige Rückzahlung kann sich trotzdem lohnen, etwa bei hohen Zinssätzen, niedriger Restschuld oder kurzer verbleibender Laufzeit.
• Eine kostenfreie Kündigung ist in bestimmten Fällen möglich, z. B. durch das Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren (§ 489 BGB), bei variablen Zinsen oder bei formalen Fehlern im Vertrag.
• Alternativen wie Umschuldung oder Pfandtausch bieten Wege, einen Kredit vorzeitig abzulösen – mit teils deutlichen Zinsvorteilen, besserer Übersicht und geringerer finanzieller Belastung.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Wenn Sie ein Immobiliendarlehen vorzeitig zurückzahlen möchten, weil Sie Ihre Immobilie verkaufen oder eine Umschuldung vornehmen wollen, sollten Sie sich frühzeitig mit dem Thema Vorfälligkeitsentschädigung auseinandersetzen. Diese Zahlung verlangt die Bank, um den Zinsverlust auszugleichen, der durch die vorzeitige Rückzahlung während der Zinsbindungsfrist entsteht. Die Höhe dieser Entschädigung hängt von der Restlaufzeit, dem vereinbarten Zinssatz und der aktuellen Marktlage ab. Auch wenn sie auf den ersten Blick wie eine Strafzahlung wirkt, kann sich eine vorzeitige Rückzahlung unter bestimmten Umständen dennoch lohnen.

Wann wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig?

Sobald Sie Ihre Immobilie verkaufen und den Kredit ablösen möchten, prüft Ihre Bank, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Dies ist der Fall, wenn Ihr Darlehen noch innerhalb der Zinsbindung läuft und Sie es vollständig zurückzahlen möchten. Zusätzlich darf kein Sonderkündigungsrecht bestehen.

Die Höhe der Entschädigung hängt von verschiedenen Faktoren ab. Die verbleibende Laufzeit, das aktuelle Zinsniveau und der Zinssatz Ihres Kredits spielen hierbei eine Rolle.

Weitere Gebühren, z. B. Bearbeitungsgebühren, sind unzulässig. Das hat der Bundesgerichtshof 2016 klar entschieden. Banken dürfen die gesetzlich begrenzte Entschädigung nicht durch andere Gebühren umgehen (§ 512 BGB).

Das Gleiche passiert bei der sogenannten Umschuldung. Wenn Sie ein bestehendes Immobiliendarlehen durch ein neues, meist günstigeres Darlehen ablösen wollen, also umschulden, geschieht das häufig vor Ablauf der Zinsbindung. Auch in diesem Fall fordert die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung.

So wird die Entschädigung berechnet

Banken ziehen meist zwei Modelle heran. Welches verwendet wird, kommt auf den jeweiligen Vertrag an.

Häufig wird die Aktiv-Passiv-Methode genutzt.  Hier wird berechnet, wie viel Zinsen die Bank noch bekommen hätte und wie viel sie stattdessen durch sichere Anlagen (z. B. Staatsanleihen) verdient. Die Differenz zahlen Sie.

Bei der Aktiv-Aktiv-Methode, welche deutlich seltener verwendet wird, geht die Bank davon aus, dass sie das Geld an einen anderen Kunden verleihen kann. Die Entschädigung ergibt sich aus dem entgangenen Gewinn und einem möglichen Zinsnachteil.

Faktoren für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung:

• Restlaufzeit
• Zinssatz Ihres Vertrags
• aktuelles Zinsniveau
• offene Kreditsumme
• Bearbeitungskosten der Bank

Lohnt sich ein Immobilienverkauf trotz Entschädigung?

Ob sich ein Immobilienverkauf trotz Vorfälligkeitsentschädigung lohnt, hängt von Ihrer finanziellen Situation ab. Sollte der Immobilienwert steigen, kann der Gewinn aus dem Verkauf die Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen oder übersteigen. Sieht Ihre Situation so aus, dass die Zinsbindungsfrist fast abgelaufen ist, dann fällt die Entschädigung geringer aus oder entfällt ganz. Hier kann es finanziell sinnvoll sein, den Verkauf etwas aufzuschieben.

Berechnen Sie bitte unbedingt, ob der Verkaufserlös ausreicht, um sowohl die Restschuld als auch die Vorfälligkeitsentschädigung vollständig zu decken.

So gehen Sie bei der Ablösung Ihres Kredits vor

Wenn Sie Ihren Kredit ablösen möchten, folgen Sie am besten diesen Schritten:

Schritt 1: Ablösebetrag berechnen lassen
Der Betrag besteht aus der Restschuld und der Vorfälligkeitsentschädigung. Am besten fragen Sie direkt bei der Bank nach.

Schritt 2: Sondertilgungsrechte prüfen
Viele Verträge erlauben kostenfreie Sondertilgungen (z. B. bis 5 oder 10 % pro Jahr). Diese mindern die Restschuld und damit auch die zu zahlende Entschädigung.

Schritt 3: Kreditvertrag kündigen
In der Regel geht das ohne lange Frist. Die maximale Dauer beträgt einen Monat (§ 500 BGB). Am besten schicken Sie die Kündigung schriftlich per Einschreiben.

Schritt 4: Ablösebetrag überweisen
Nach Eingang der Kündigung wird Ihnen eine Frist gesetzt. Überweisen Sie den Betrag auf das angegebene Bankkonto. Danach erhalten Sie eine Bestätigung.

Wann kann man einen Kredit ohne Entschädigung kündigen?

In bestimmten Fällen können Sie das Darlehen kostenfrei vorzeitig kündigen. Das geht dank des Sonderkündigungsrechts nach § 489 BGB.  Das Sonderkündigungsrecht gilt, wenn Ihr Kredit seit mehr als zehn Jahren besteht. Außerdem greift es, wenn die Zinsbindung ausläuft und keine neue Vereinbarung getroffen wurde oder Sie ein Darlehen mit variablem Zinssatz haben. In diesen Situationen können Sie mit bestimmten Fristen kündigen.

So können Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung ganz legal umgehen

Sie haben mehrere Optionen, aus dem Vertrag auszusteigen und das ohne Strafzahlung:

Fehlerhafte Widerrufsbelehrung

Sollte Ihnen bei Vertragsabschluss eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung gegeben worden sein, können Sie auch Jahre später widerrufen. Dann erlischt der Kreditvertrag, samt Entschädigungspflicht.

Unklare oder fehlende Angaben im Vertrag (§ 502 BGB)

Wenn der Vertrag nicht klar genug erklärt, wie die Entschädigung berechnet wird, entfällt der Anspruch der Bank komplett.

Pfandtausch

Besitzen Sie eine zweite, unbelastete Immobilie, können Sie diese eventuell als neue Sicherheit einsetzen. Die Bank muss zustimmen. Der Kredit bleibt bestehen, aber ohne Vorfälligkeit.

Haus verkaufen und Restschuld mit dem Ertrag begleichen

Wenn kein Sonderkündigungsrecht besteht, können Sie die Immobilie verkaufen und das Darlehen mit dem Erlös ablösen. Das lohnt sich nur, wenn der Verkaufspreis sowohl die Restschuld als auch eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung abdeckt. Oft ist es günstiger, mit dem Verkauf bis zum Ende der Zinsbindungsfrist zu warten, dann entfällt die Entschädigung.

In unserem Beitrag Haus verkaufen trotz Kredit erfahren Sie, wie Sie Ihre Immobilie trotz Kredit verkaufen können und worauf Sie unbedingt achten sollten.

Neues Haus kaufen und bestehenden Kredit weiter nutzen

Wenn Sie eine neue Immobilie kaufen und Ihre bestehende Finanzierung behalten möchten, kann die Bank unter bestimmten Voraussetzungen die neue Immobilie als Sicherheit übernehmen. Ist deren Wert gleichwertig oder höher, entfällt meist die Vorfälligkeitsentschädigung. Die Zustimmung der Bank ist dafür zwingend erforderlich. Prüfen Sie aber auch, ob ein neuer Kredit mit besseren Zinskonditionen langfristig günstiger wäre.

Laufendes Darlehen an den neuen Eigentümer übertragen

Beim Immobilienverkauf können Sie den bestehenden Kredit auch auf den Käufer übertragen. So vermeiden Sie die Vorfälligkeitsentschädigung. Voraussetzung ist die Zustimmung der Bank, die die Bonität des Käufers prüft. Auch die Grundschuld kann übernommen werden, muss dafür aber notariell übertragen werden. Ein Anspruch auf Kreditübernahme besteht nicht, kann aber eine attraktive Lösung sein.

Haus behalten und vermieten

Ein Umzug muss nicht zwangsläufig den Verkauf Ihrer Immobilie bedeuten. Ist ein Verkauf derzeit nicht sinnvoll, kann die Vermietung eine Alternative sein. Mit den Mieteinnahmen können Sie Ihre Kreditraten weiter bedienen, ohne den bestehenden Darlehensvertrag zu ändern. Eventuelle Vertragsänderungen gehen jedoch zu Ihren Lasten. 

Kreditablösung kann sich trotz Vorfälligkeitsentschädigung lohnen

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist zwar eine Hürde, aber sie ist überschaubar. Gerade bei langen Laufzeiten, hohen Zinssätzen oder mehreren Krediten können Sie durch eine Ablösung oder Umschuldung mehr sparen, als Sie zahlen.

In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie Ihre Immobilie trotz Kredit verkaufen können und worauf Sie unbedingt achten sollten.

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Immobilienverkauf trotz Kredit ist möglich, aber oft mit Kosten wie der Vorfälligkeitsentschädigung verbunden.
• Sonderkündigungsrecht: Unter bestimmten Voraussetzungen (z. B. Laufzeit über 10 Jahre)können Sie möglicherweise vom Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB Gebrauch machen.
• Alternativen zum sofortigen Verkauf: Kredit auf neue Immobilie übertragen, Kredit vom Käufer übernehmen oder Immobilie vermieten.
• Finanzielle Sinnhaftigkeit prüfen: Der Verkauf lohnt sich finanziell nur, wenn der Erlös mindestens die Restschuld und mögliche Entschädigungen deckt.
• Individuelle Beratung ist entscheidend, da die beste Lösung stark von Ihrer persönlichen und vertraglichen Situation abhängt.

Kann eine Immobilie trotz Kredit verkauft werden?

Ein Immobilienverkauf trotz Kredit ist prinzipiell möglich. Dabei gilt es jedoch, einige wichtige vertragliche Rahmenbedingungen zu beachten. Solange Ihr Darlehen läuft, sind sowohl Sie als auch Ihre Bank an die im Kreditvertrag vereinbarten Regelungen gebunden – darunter Zinsbindungsfristen, Kündigungsfristen und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung. 

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die bei vorzeitiger Rückzahlung eines Kredits während der Zinsbindung fällig wird. Sie soll den finanziellen Schaden ausgleichen, der der Bank durch den Wegfall der vereinbarten Zinseinnahmen entsteht.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung müssen Sie also entrichten, wenn Sie Ihren Kredit vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlen möchten und der Bank dadurch ein Zinsverlust entsteht. Läuft Ihr Darlehen hingegen schon länger als zehn Jahre, steht Ihnen in der Regel ein Sonderkündigungsrecht zu – ohne zusätzliche Kosten. Ihre Bank wird aber in jedem Fall verlangen, dass das bestehende Darlehen vollständig getilgt wird.

Wann lohnt sich ein Hausverkauf bei einem laufenden Kredit?

Ob sich der Verkauf einer Immobilie bei bestehendem Kredit lohnt, hängt stark von Ihrer individuellen Situation ab. Entscheidend ist dabei unter anderem, wie hoch die mögliche Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt – denn diese Kosten tragen natürlich Sie als Darlehensnehmer. Je kürzer die verbleibende Zinsbindungsfrist, desto eher kann sich ein Aufschub des Verkaufs lohnen. 

Falls Ihre Immobilie im Wert gestiegen ist, kann es unter Umständen sinnvoll sein, den Kredit vorzeitig abzulösen – wenngleich dafür eine Entschädigung fällig wird. Alternativ kann auch eine Kreditübertragung auf eine neue Immobilie infrage kommen, zum Beispiel bei einem geplanten Umzug.

Wie sinnvoll ein Verkauf in Ihrem konkreten Fall ist, lässt sich also pauschal nicht beantworten. Falls Sie Fragen zu Ihrer konkreten Situation haben, helfen wir Ihnen gerne mit einer persönlichen Beratung weiter. 

Einfach. Mehr. Bewegen.

Nehmen Sie gerne jederzeit und unverbindlich Kontakt mit uns auf. Wir sind Ihre Immobilienmakler aus Bremen und unterstützen Sie bei allen Fragen rund um den Kauf, Verkauf und die Vermietung von Immobilien.

Kontakt aufnehmen

Haus verkaufen trotz Kredit? Diese Möglichkeiten gibt es

Grundsätzlich stehen Ihnen diese Alternativen zur Verfügung:

1. Vom Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB Gebrauch machen
2. Haus verkaufen und Restschuld mit dem Ertrag begleichen
3. Neues Haus kaufen und bestehenden Kredit weiter nutzen
4. Laufendes Darlehen an den neuen Eigentümer übertragen
5. Haus behalten und vermieten

Welche Alternative für Sie die beste ist, hängt wie immer von Ihrer individuellen Situation ab. Im Folgenden gehen wir auf die verschiedenen Optionen näher ein.

1. Vom Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB Gebrauch machen

In bestimmten Fällen können Sie als Kreditnehmer Ihren Darlehensvertrag vorzeitig beenden – ganz ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Dieses Sonderkündigungsrecht ist gesetzlich im § 489 BGB geregelt und greift unter klar definierten Voraussetzungen:

• Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens: Haben Sie Ihr Darlehen seit mindestens zehn Jahren vollständig erhalten, können Sie den Vertrag mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung.
• Ende der Sollzinsbindung ohne neue Vereinbarung: Läuft die Zinsbindungsfrist aus und wird keine neue Vereinbarung über den Zinssatz getroffen, dürfen Sie den Vertrag mit einer Frist von einem Monat kündigen.
• Darlehen mit variablem Zinssatz: In diesem Fall ist eine Kündigung jederzeit mit einer Frist von drei Monaten möglich.

2. Haus verkaufen und Restschuld mit dem Ertrag begleichen

Falls Sie nicht vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen können, können Sie Ihre Immobilie auch veräußern und mit dem Verkaufserlös die verbleibende Darlehenssumme begleichen. Diese Variante ist grundsätzlich möglich, allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen wirtschaftlich sinnvoll. Entscheidend ist, dass der erzielte Verkaufspreis ausreicht, um die offene Kreditsumme als auch eine eventuell anfallende Vorfälligkeitsentschädigung vollständig zu decken. Unter Umständen kann es sich lohnen, mit dem Verkauf zu warten, bis die Zinsbindungsfrist endet und das Sonderkündigungsrecht greift – dann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung.

Ob dieser Weg der richtige für Sie ist, hängt also maßgeblich vom aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie und den vertraglichen Details Ihrer Finanzierung ab. Lassen Sie sich hierzu idealerweise frühzeitig beraten.

3. Neues Haus kaufen und bestehenden Kredit weiter nutzen

Sie möchten eine neue Immobilie erwerben und gleichzeitig Ihre bestehende Finanzierung weiter nutzen? In Absprache mit Ihrer Bank kann genau das möglich sein – und unter bestimmten Voraussetzungen sogar eine attraktive Lösung darstellen.

Wenn der Wert Ihrer neuen Immobilie dem der bisherigen entspricht, lässt sich diese unter Umständen im Darlehensvertrag als neue Sicherheit einsetzen. Die Bank tauscht dabei die im Grundbuch eingetragene Sicherheit aus, sodass die neue Immobilie als Kreditsicherheit fungiert. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt in diesem Fall nicht an.

Eine solche Umschichtung erfordert immer die Zustimmung des Kreditinstituts. Ein rechtlicher Anspruch darauf besteht nicht. Die Chancen stehen jedoch gut, wenn die neue Immobilie einen gleichwertigen oder höheren Beleihungswert aufweist.

Prüfen Sie daher, ob sich ein kompletter Neuabschluss finanziell lohnt. Sollten die aktuellen Zinsen deutlich günstiger sein als beim ursprünglichen Vertragsabschluss, kann eine neue Finanzierung unter besseren Konditionen langfristig vorteilhafter sein.

4. Laufendes Darlehen an den neuen Eigentümer übertragen

Sie könnten auch in Erwägung ziehen, den bestehenden Darlehensvertrag beim Verkauf Ihrer Immobilie auf den Käufer zu übertragen. Dadurch entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung, die bei einer vorzeitigen Ablösung ansonsten fällig wäre.

Eine Übertragung des Kredits ist nur mit Zustimmung der finanzierenden Bank möglich. Diese prüft die Bonität des Käufers sorgfältig. Nur wenn dieser finanziell ebenso leistungsfähig ist wie Sie, wird die Bank dem Vorhaben zustimmen. Ein automatischer Anspruch auf diese Regelung besteht nicht.

Was passiert mit der Grundschuld?
Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld muss nicht zwingend gelöscht und neu bestellt werden. Sie kann weiterhin als Sicherheit für den übernommenen Kredit dienen. Voraussetzung ist jedoch, dass die Übertragung der Grundschuld notariell beurkundet wird. Dies geschieht im Rahmen des Notartermins beim Verkauf der Immobilie. Mehr darüber erfahren Sie in unserem Beitrag „Löschungsbewilligung: Grundschuld löschen oder behalten?“.

5. Haus behalten und vermieten

Ein Umzug steht an, doch der Immobilienverkauf erscheint Ihnen aktuell nicht sinnvoll? Dann könnten Sie auch in Erwägung ziehen, Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung zu vermieten. Mit den Mieteinnahmen können Sie dann die laufenden Kreditraten bedienen, ohne Änderungen am bestehenden Darlehensvertrag vornehmen zu müssen.

Beachten Sie jedoch: Entstehen durch die Umstellung auf Vermietung dennoch Änderungen am Darlehensvertrag, übernimmt in der Regel der Darlehensnehmer (also Sie) die entstandenen Kosten. 

Immobilienmakler Fazit

Gründe für einen vorzeitigen Hausverkauf gibt es viele. Ein berufsbedingter Umzug, eine familiäre Veränderung – sei es durch Trennung, Vergrößerung oder Verkleinerung –, finanzielle Engpässe oder der Wunsch nach einem neuen Lebensabschnitt. Eine laufende Finanzierung ist dabei kein Hindernis, sondern vielmehr eine Frage der Planung und Abwägung. Ob Sonderkündigung, Kreditübertragung, Weiterführung der Finanzierung oder Vermietung, die passende Lösung hängt immer von Ihrer persönlichen Situation, den Vertragsbedingungen und den Marktgegebenheiten ab.

Ein gelungenes Exposé liefert alle relevanten Informationen, weckt Emotionen und hinterlässt einen bleibenden Eindruck. Kurz: Es ist Ihr wichtigstes Verkaufsinstrument.

Das Wichtigste zusammengefasst

• Ein überzeugendes Exposé ist das wichtigste Verkaufsinstrument – es informiert, weckt Emotionen und entscheidet oft über eine Besichtigung.
• Inhalte eines Exposés: vollständige Objektdaten, Ausstattung, Energieausweis, Lagebeschreibung, Grundrisse und passende Ansprache der Zielgruppe.
• Aufbau & Gestaltung: Klar strukturieren, Zwischenüberschriften nutzen und Highlights hervorheben – für gute Lesbarkeit und Übersichtlichkeit.
• Professionelle Immobilienfotos sind essenziell, da sie den ersten Eindruck prägen – gute Lichtverhältnisse und hochwertige Aufnahmen sind entscheidend.
• Typische Fehler vermeiden: unklare Angaben, schlechte Fotos oder fehlende Pflichtinformationen schrecken Interessenten ab und mindern den Erfolg.

Was ist ein Immobilienexposé?

Ein Immobilienexposé ist eine schriftliche Präsentation Ihrer Immobilie, die sachliche Informationen und emotionale Eindrücke vermitteln soll. Es fasst die wichtigsten Eckdaten zusammen, beschreibt die Immobilie möglichst präzise und liefert ergänzende visuelle Eindrücke in Form von Fotos und Grundrissen.

Unterschieden wird zwischen:

• Kurzexposé: Kompakt, ideal für Online-Inserate oder erste Kontakte mit Interessenten.
• Langexposé: Ausführlich, oft mit umfassenden Beschreibungen, Bildern, Grundrissen und Lageinformationen – ideal für konkrete Anfragen oder Besichtigungstermine.

Ein gutes Exposé beantwortet nicht nur alle Fragen – es weckt Begeisterung.

Was gehört in ein vollständiges Exposé für Immobilien?

Ein aussagekräftiges Exposé sollte natürlich vollständig und transparent sein. Käufer erwarten heute ein hohes Maß an Informationen. Je besser Sie vorbereitet sind, desto größer ist Ihr Verkaufserfolg. Das gehört in ein Immobilienexposé:

1. Grundlegende Objektdaten

• Kaufpreis
• Adresse (oder zumindest Stadtteil/Lagebeschreibung)
• Objektart (z. B. Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus)
• Baujahr
• Wohnfläche und ggf. Grundstücksgröße
• Anzahl der Zimmer, Etagen, Badezimmer
• Angaben zu Balkon, Terrasse, Garten, Keller, Stellplatz oder Garage

2. Ausstattungsmerkmale

• Bodenbeläge (z. B. Parkett, Fliesen, Teppich)
• Heizungssystem (z. B. Gas, Fernwärme, Wärmepumpe)
• Besonderheiten wie Fußbodenheizung, Einbauküche, Kamin, Smart-Home, Alarmanlage

3. Energieausweis

• Pflichtangabe nach GEG (Gebäudeenergiegesetz)
• Verbrauchs- oder Bedarfsausweis mit Energiekennwert, Energieträger, Baujahr der Heizung

4. Lagebeschreibung

• Mikrolage: Was ist in unmittelbarer Nähe? (z. B. Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte)
• Makrolage: Wie ist die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Autobahnen, Innenstadt etc.?
• Besonderheiten des Stadtteils (ruhige Lage, gute Infrastruktur, beliebte Wohngegend)

5. Grundrisse

• Klare, gut lesbare Grundrisspläne helfen Interessenten, sich räumlich vorzustellen, wie sie die Immobilie nutzen könnten

6. Zielgruppenorientierung

• Richten Sie den Text an die richtige Zielgruppe: Eine Familie hat andere Anforderungen als ein Kapitalanleger oder ein Paar im Ruhestand

7. Ihre Kontaktdaten

Einfach. Mehr. Bewegen.

Nehmen Sie gerne jederzeit und unverbindlich Kontakt mit uns auf. Wir sind Ihre Immobilienmakler aus Bremen und unterstützen Sie bei allen Fragen rund um den Kauf, Verkauf und die Vermietung von Immobilien.

Kontakt aufnehmen

Der richtige Aufbau: So wird Ihr Exposé gelesen

Ein gut strukturiertes Exposé sorgt für Orientierung und erhöht die Lesefreude. Achten Sie auf eine klare Gliederung und vermeiden Sie Textblöcke ohne Absätze.

Empfohlener Aufbau:

1. Titelzeile – klar, informativ, gerne mit einem emotionalen Akzent
2. Kurze Einleitung – die wichtigsten Highlights auf einen Blick
3. Objektbeschreibung – sachlich, aber lebendig geschrieben
4. Ausstattung – als Aufzählung oder Fließtext
5. Lagebeschreibung – mit Bezug zur Infrastruktur
6. Grundrisse & Bilder – hochwertig und gut platziert
7. Rechtliche Angaben & Energieausweis
8. Kontaktmöglichkeit – einfach auffindbar und einladend formuliert

Tipp: Nutzen Sie Zwischenüberschriften und fett gedruckte Schlagworte. Dadurch erleichtern Sie die Orientierung.

Immobilienfotos – Ihr wichtigster Blickfang

Professionelle Fotos sind das Herzstück eines gelungenen Exposés. Denn bevor ein Interessent Ihren Text liest, entscheidet der visuelle Eindruck darüber, ob weitergeklickt oder abgespeichert wird.

Achten Sie auf:

• Tageslicht: Fotografieren Sie möglichst vormittags oder mittags bei guter Lichtstimmung.
• Ordnung & Neutralität: Räume sollten aufgeräumt und möglichst neutral gestaltet sein.
• Perspektive: Durch Weitwinkelaufnahmen wirken Räume großzügiger, ohne zu verzerren.
• Außenaufnahmen: Zeigen Sie die Immobilie von außen, inklusive Garten, Balkon oder Stellplatz.

Ein professioneller Immobilienfotograf lohnt sich fast immer – gerade bei höherpreisigen Objekten.

Typische Fehler im Exposé – und wie Sie sie vermeiden

Wenngleich die Exposéerstellung auf den ersten Blick trivial erscheint, sollten Sie einige Fehler unbedingt vermeiden. Typische Fehler sind:

• Veraltete oder unvollständige Angaben
• Unklare Grundrisse
• Übertriebene Formulierungen oder leere Phrasen („traumhaft schön“, „einmalige Gelegenheit“)
• Unscharfe oder zu dunkle Fotos
• Fehlende Pflichtangaben (z. B. Energieausweis)

Ein unprofessionelles Exposé wirkt abschreckend und führt nicht selten dazu, dass ernsthafte Interessenten gar nicht erst anfragen.

Online, als PDF oder gedruckt: Wie Sie Ihr Exposé nutzen

In der heutigen Vermarktung setzen die meisten Eigentümer auf digitale Exposés. Sie lassen sich leicht verschicken, aktualisieren und auf Immobilienportalen veröffentlichen.

Dennoch lohnt es sich bei Besichtigungen, ein gedrucktes Exemplar vorzulegen, das Interessenten mitnehmen können. Es wirkt hochwertig, zeigt Ihre Ernsthaftigkeit und bleibt auch nach der Besichtigung präsent.

Selbst erstellen oder vom Makler professionell gestalten lassen?

Als Immobilienmakler sind wir natürlich etwas befangen. Selbstverständlich können Sie Ihr Exposé selbst erstellen, beispielsweise wenn Sie sich intensiv mit Ihrer Immobilie auseinandersetzen und eine klare Vorstellung davon haben, wie Sie diese präsentieren möchten. Allerdings erfordert ein überzeugendes Exposé mehr als nur ein paar Zeilen Text. Es geht um die richtige Kombination aus Informationen, Sprache, Bildsprache, Zielgruppenverständnis und rechtlichen Rahmenbedingungen.

Ein erfahrener Immobilienmakler bietet Ihnen:

• Professionelle Texte
• Hochwertige Fotografien
• Eine zielgruppengerechte Ansprache
• Rechtssicherheit bei Pflichtangaben
• Zeitersparnis und bessere Marktpositionierung

Fazit: Das Exposé – Ihr Schlüssel zum Verkaufserfolg

Ein hochwertiges Exposé setzt Ihre Immobilie perfekt in Szene – es stärkt das Vertrauen potenzieller Käufer, steigert deren Interesse und begünstigt einen zügigeren Verkaufsabschluss. Achten Sie auf Vollständigkeit, hochwertige Bilder, eine klare Struktur und eine professionelle Ansprache Ihrer Zielgruppe.

Wenn Sie sich unsicher sind oder den bestmöglichen Eindruck hinterlassen möchten, ist die Unterstützung durch einen erfahrenen Makler (Schichtel & Partner ;)) zu empfehlen. Sollten Sie Fragen haben, können Sie sich natürlich jederzeit an uns wenden.

In diesem Beitrag erfahren Sie, wann eine Grunderwerbsteuer bei Schenkung fällig wird, welche Ausnahmen bestehen und wie sich eine Schenkung mit Nießbrauch oder Wohnrecht steuerlich auswirkt.

Das Wichtigste zusammengefasst

• Keine Grunderwerbsteuer fällt an, wenn die Schenkung innerhalb der „geraden Linie“ erfolgt (z. B. zwischen Eltern und Kindern, Großeltern und Enkeln, Ehepartnern oder eingetragenen Lebenspartnern).
• Grunderwerbsteuerpflicht besteht, wenn die Schenkung außerhalb der geraden Verwandtschaftslinie erfolgt (z. B. an Geschwister, Neffen oder Freunde). Die Steuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Verkehrswerts.
• Schenkungssteuer beachten: Liegt der Wert der Immobilie über den Freibeträgen (z. B. 400.000 € pro Elternteil für Kinder), kann Schenkungssteuer anfallen. Die Freibeträge können alle zehn Jahre neu genutzt werden.
• Sonderfall Schenkung mit Wohnrecht/Nießbrauch: Die Grunderwerbsteuer wird nicht auf den gesamten Immobilienwert berechnet, sondern auf den Wert des vorbehaltenen Wohn- oder Nutzungsrechts.

Wann fällt bei einer Immobilienschenkung keine Grunderwerbsteuer an?

Grundsätzlich kann bei einer Schenkung Grunderwerbsteuer anfallen – in vielen Fällen ist diese jedoch nicht zu entrichten.

Wie kann die Grunderwerbsteuer umgangen werden?
Die Entrichtung der Grunderwerbssteuer lässt sich am effektivsten durch Eigentumsübertragungen im Familienkreis vermeiden. Bei Immobilienübertragungen zwischen Verwandten ersten Grades fällt keine Grunderwerbssteuer an. Zur Verwandtschaft ersten Grades zählen Kinder, Eltern und Ehepartner, aber auch Großeltern und Enkel.

Die gesetzliche Regelung nach § 7 ErbStG und § 3 GrEStG sieht vor, dass Schenkungen von Immobilien unter Lebenden als Ausnahmetatbestand gelten. Der Gesetzgeber hat diese Regelung geschaffen, um eine steuerliche Doppelbelastung durch Schenkungssteuer und zusätzliche Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Von der Grunderwerbsteuer befreit sind Schenkungen an Personen, die in „gerader Linie“ miteinander verwandt sind.

Konkret bedeutet dies, dass keine Grunderwerbsteuer anfällt, bei Schenkungen an:

• Ehepartner
• Eingetragene Lebenspartner
• Eigene Kinder
• Stiefkinder
• Enkel
• Urenkel

Auch nach einer Trennung oder Scheidung bleibt die Übertragung von Grundstücken oder Immobilien zwischen Ehepartnern grunderwerbsteuerfrei. Das bedeutet leider nicht, dass solche Übertragungen generell steuerfrei sind. In bestimmten Fällen kann stattdessen Schenkungssteuer anfallen.

Einfach. Mehr. Bewegen.

Nehmen Sie gerne jederzeit und unverbindlich Kontakt mit uns auf. Wir sind Ihre Immobilienmakler aus Bremen und unterstützen Sie bei allen Fragen rund um den Kauf, Verkauf und die Vermietung von Immobilien.

Kontakt aufnehmen

Der Spielverderber: Die Schenkungsteuer

Wenngleich bei einer Schenkung von Immobilien unter engen Verwandten keine Grunderwerbsteuer anfällt, bedeutet das nicht automatisch vollständige Steuerfreiheit. Unter bestimmten Voraussetzungen kann Schenkungsteuer anfallen – nämlich dann, wenn der Wert der Immobilie die geltenden Freibeträge übersteigt.

Für Kinder beträgt dieser Freibetrag 400.000 € pro Elternteil. Demnach können Eltern Vermögenswerte bis zu dieser Grenze steuerfrei an ihre Kinder übertragen. Liegt der Wert der Immobilie unterhalb des jeweiligen Freibetrags, bleibt die Schenkung komplett steuerfrei.

Die im Jahr 2025 geltenden Freibeträge können Sie aus der folgenden Tabelle entnehmen.

Der Freibetrag für die Schenkungsteuer kann alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Dadurch können Sie auch höherwertige Immobilien über einen längeren Zeitraum verteilen oder in Teilbeträgen übertragen. So lässt sich sowohl die Grunderwerbsteuer als auch die Schenkungsteuer vermeiden.

Wie hoch ist die Schenkungssteuer?

Die Schenkungssteuer richtet sich nach dem Wert der erhaltenen Schenkung und dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem. Dabei werden die Empfänger in drei Steuerklassen eingeteilt. Diese Steuerklassen sind unabhängig von den Steuerklassen der Einkommensteuer und dienen ausschließlich der Festlegung der Schenkungssteuerfreibeträge und -sätze.

• Steuerklasse I umfasst enge Angehörige wie Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, leibliche Kinder, Stief- und Adoptivkinder sowie Enkel und Urenkel.
• Steuerklasse II gilt für Geschwister, Neffen und Nichten, Stiefeltern, Schwiegereltern, Großeltern, Urgroßeltern sowie geschiedene Ehepartner oder frühere eingetragene Lebenspartner.
• Steuerklasse III betrifft entferntere Verwandte und nicht verwandte Personen.

Die Höhe der steuerlichen Belastung für den Beschenkten hängt außerdem davon ab, um welchen Betrag die Schenkung den geltenden Freibetrag übersteigt.

Wann fällt bei einer Schenkung Grunderwerbsteuer an?

Wie Sie bereits wissen, fällt bei Schenkungen innerhalb der geraden Verwandtschaftslinie keine Grunderwerbsteuer an. Anders verhält es sich bei Übertragungen an Personen außerhalb dieses Kreises.

Findet die Schenkung nicht zwischen Verwandten in „gerader Linie“ statt, wird die Grunderwerbsteuer fällig.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer bei einer Schenkung?

Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland, in diesem sich die zu übertragende Immobilie befindet. Der Steuersatz bewegt sich bundesweit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie.

In Niedersachsen beträgt der Grunderwerbssteuersatz beispielsweise 5 Prozent. Das bedeutet: Wird in Niedersachsen eine Immobilie im Wert von 300.000 € verschenkt und der Schenker ist nicht in gerader Linie mit dem Schenker verwandt, fallen 15.000 € Grunderwerbsteuer an.

Sonderfall: Schenkung mit Wohnrecht oder Nießbrauchrecht (Schenkung unter Auflagen)

Bei Schenkungen außerhalb der geraden Verwandtschaftslinie gibt es einen besonderen Fall zu beachten: die sogenannte „Schenkung unter Auflagen“. Diese liegt vor, wenn sich der Schenker ein Wohn- oder Nießbrauchrecht an der Immobilie vorbehält.

In diesem Fall wird die Grunderwerbsteuer nicht auf den gesamten Immobilienwert, sondern auf den Wert des vorbehaltenen Rechts berechnet. Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt demnach direkt mit dem Wert des Nießbrauchs oder des Wohnrechts zusammen.

Ein Beispiel:

Ein alleinstehender Onkel besitzt ein Haus, das er selbst bewohnt. Noch zu Lebzeiten überträgt er die Immobilie an seine Nichte, behält sich jedoch ein lebenslanges Wohnrecht vor. Dieses Wohnrecht stellt rechtlich eine Gegenleistung dar, da die Nichte das Haus bis zum Tod des Onkels nicht nutzen kann.

Berechnung der Grunderwerbsteuer:

• Alter des Onkels bei Schenkung: 65 Jahre
• Mögliche monatliche Kaltmiete bei Vermietung: 1.100 €
• Jährlicher Mietwert: 13.200 €
• Lebenserwartung laut Sterbetabelle: 17,71 Jahre
• Multiplikator für den Jahreswert des Wohnrechts: 11,444
• Gesamtwert des Wohnrechts: 151.060,80 €

Bei einem Grunderwerbssteuersatz von 5 % (z. B. in Niedersachsen) beträgt die Grunderwerbssteuer demnach 7.553,04 €.

Exkurs: Was kostet eine Immobilienschenkung beim Notar?

Die Notarkosten für eine Immobilienschenkung hängen vom Verkehrswert der Immobilie ab und setzen sich aus den Notarkosten sowie den Gebühren für den Grundbucheintrag zusammen. Bei einem Immobilienwert von 500.000 € belaufen sich die Kosten auf rund 3.200 €.

Immobilienmakler Fazit

Mit einer Immobilienschenkung können Sie Ihre Immobilie innerhalb der Familie weitergeben, ohne Grunderwerbsteuer bezahlen zu müssen. Voraussetzung ist, dass die Schenkung innerhalb der direkten Verwandtschaftslinie erfolgt. Andernfalls wird je nach Bundesland eine Steuer zwischen 3,5 % und 6,5 % des Verkehrswerts fällig. Doch wenngleich keine Grunderwerbsteuer anfällt, kann die Schenkungsteuer zur Herausforderung werden – beispielsweise bei Immobilien mit hohem Wert. Die Freibeträge bieten hier Spielraum, sollten aber strategisch genutzt werden.

In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Argumente für und gegen einen Hausverkauf im Alter sprechen und welche Verkaufsmodelle für Sie infrage kommen könnten.

Zusammenfassung des Beitrags

• Platz und Komfort: Ein großes Haus wird nach dem Auszug der Kinder oft zu groß und pflegeintensiv. Eine kleinere, barrierefreie Wohnung bietet Ihnen mehr Wohnkomfort mit weniger Aufwand.
• Finanzielle Vorteile: Der Verkaufserlös kann Ihre Rente aufbessern, Instandhaltungskosten entfallen, und steuerliche Vorteile bei einem Familienverkauf können genutzt werden.
• Entlastung von Verantwortung: Als Mieter entfällt meist die Verantwortung für Reparaturen, Gartenpflege und Instandhaltung.
• Alternative Verkaufsmodelle: Lebenslanges Wohnrecht, Nießbrauch, Leibrente oder Teilverkauf sind Modelle des Hausverkaufs, bei denen Sie nicht sofort ausziehen müssen.
• Emotionale Faktoren: Erinnerungen, soziale Bindungen und Angst vor Veränderungen erschweren den Verkauf – eine objektive Betrachtung der eigenen Wohnsituation unterstützt Sie bei Ihrer Entscheidung.

Gründe für den Hausverkauf im Alter

Mit dem Eintritt in den Ruhestand oder dem Auszug der Kinder verändert sich oft der Blick auf das eigene Zuhause. Ein großes Haus, das über viele Jahre ein vertrauter Rückzugsort war, kann plötzlich zur Belastung werden – sei es durch den steigenden Pflegeaufwand, hohe Instandhaltungskosten oder fehlende Barrierefreiheit. 

Dabei spielen natürlich auch immer emotionale Aspekte eine Rolle. Erinnerungen an gemeinsame Jahre, ein vertrautes Wohnumfeld und liebgewonnene Nachbarn machen die Entscheidung nicht leicht. Dennoch gibt es einige Argumente, die für einen Verkauf sprechen:

• Platzbedarf: Nach dem Auszug der Kinder wirkt das Haus oft zu groß und ungenutzt. Eine kompakte Wohnung kann besser zu den aktuellen Bedürfnissen passen.
• Mehr Wohnkomfort mit weniger Aufwand: Ein großes Haus erfordert viel Pflege. Eine kleinere Wohnung bedeutet weniger Verpflichtungen und mehr Freizeit.
• Gesundheitliche Gründe: Ein weitläufiger Garten und viele Treppen können im Alter zur Herausforderung werden.
• Barrierefreiheit: Die meisten Eigenheime sind nicht altersgerecht. Ein Umbau ist oft teuer und aufwendig.
• Instandhaltungskosten: Renovierungen oder Sanierungen sind kostspielig und erfordern viel Organisation.
• Finanzielle Unabhängigkeit: Der Verkaufserlös kann die Rente aufbessern oder für andere Wünsche genutzt werden – beispielsweise für eine Reise, ein Hobby oder den Umzug in eine Seniorenresidenz.
• Entlastung von Verantwortung: Als Mieter entfällt die Verantwortung für Reparaturen, Gartenpflege und Instandhaltung.
• Erbe: Sie können Ihre Immobilie noch zu Lebenszeiten vererben. Damit minimieren Sie Erbschaftssteuern und Erbstreitigkeiten. 

Was spricht gegen einen Hausverkauf im Alter?

Meist sind es emotionale Gründe, die Eigentümer davon abhalten, ihr Haus im Alter zu verkaufen:

• Ein Leben voller Erinnerungen: Das Haus ist nicht nur ein Gebäude, sondern ein Ort voller Geschichten und Erlebnisse.
• Soziale Verbundenheit: Eine gewachsene Nachbarschaft und enge Freundschaften machen den Abschied schwer.
• Familientreffpunkt: Das Haus ist ein besonderer Ort der Zusammenkunft, an dem sich die Familie bei Geburtstagen und an Feiertagen trifft.
• Angst vor Veränderungen: Ein Umzug bringt einen neuen Lebensabschnitt mit sich, der mit einigen Fragen und Entscheidungen verbunden ist.

Trotz dieser Bedenken lohnt es sich, die eigene Wohnsituation objektiv zu betrachten und abzuwägen, welche Lösung langfristig die beste ist.

Mögliche Verkaufsmodelle für Ihren Hausverkauf

Grundsätzlich stehen Ihnen zwei Wege offen: Entweder Sie verkaufen Ihre Immobilie und ziehen in eine Wohnung, oder Sie veräußern Ihre Immobilie unter Beibehaltung eines lebenslangen Wohnrechts

Klassischer Immobilienverkauf

Beim klassischen Immobilienverkauf wird das Haus an einen Käufer veräußert, der den Kaufpreis in einer Summe zahlt. Bei diesem Modell sollten Sie sich besonders überlegen, wie Sie den Erlös nutzen möchten. Sie können damit beispielsweise Ihre zukünftige Miete bezahlen, reisen oder einfach eine kleinere barrierefreie Eigentumswohnung beziehen.

Hausverkauf innerhalb der Familie

Der Hausverkauf innerhalb der Familie ist für viele eine sinnvolle Alternative zum klassischen Immobilienverkauf. Ein großer Vorteil dabei ist, dass bei einem Verkauf an direkte Verwandte, wie Kinder oder Enkel, keine Grunderwerbsteuer anfällt. Je nach Bundesland können Ihre Verwandten dadurch zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises an Steuern sparen. Zudem entfallen Maklerkosten, sodass der Verkauf finanziell besonders attraktiv sein kann.

In Bremen wurde die Grunderwerbsteuer am 1. Juli 2025 um 0,5 Prozentpunkte auf 5,5 % angehoben.

Allerdings gibt es einige Punkte zu beachten: Wird die Immobilie deutlich unter Wert verkauft, kann das Finanzamt eine Schenkung oder Teilschenkung unterstellen, sodass eine Schenkungssteuer fällig wird.

Eine rechtlich abgesicherte Alternative stellt die Vereinbarung eines Wohn- oder Nießbrauchrechts beziehungsweise einer Leibrente dar. Dadurch bleibt das Wohnrecht beim Verkäufer, während das Eigentum offiziell übertragen wird. Hierzu im Folgenden mehr.

Haus im Alter verkaufen und wohnen bleiben

Verschiedene Modelle machen es möglich, dass Sie auch als Verkäufer weiterhin in Ihren vertrauten vier Wänden leben können. Besonders für Senioren ist das eine interessante Option.

Der große Vorteil: Sie verbessern Ihre finanzielle Situation, ohne Ihr gewohntes Umfeld aufgeben zu müssen. Der Verkaufserlös steht Ihnen zur freien Verfügung. 

Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht

Beim Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht wird die Immobilie veräußert, während der bisherige Eigentümer weiterhin darin wohnen bleibt. Dieses Modell wird häufig innerhalb der Familie gewählt, ist aber auch mit externen Käufern möglich. Der Verkäufer trägt weiterhin die Nebenkosten. Das Wohnrecht erlischt mit dem Tod. Entscheidend ist, dass das Wohnrecht notariell im Grundbuch eingetragen wird – so ist gesichert, dass der Verkäufer bis zu seinem Lebensende in der Immobilie wohnen kann.

Ein lebenslanges Wohnrecht senkt jedoch den Verkaufswert der Immobilie, da der Käufer sie zunächst nicht frei nutzen kann. Zudem können sich die Verkaufschancen reduzieren, da nicht jeder Käufer bereit ist, eine Immobilie mit Wohnrecht zu erwerben.

Zusammenfassung lebenslanges Wohnrecht:

• Berechtigt zur Nutzung der Immobilie ohne Mietzahlung.
• Verkäufer trägt weiterhin die Nebenkosten.
• Erlischt erst mit dem Tod des Wohnberechtigten.

Nießbrauch

Das Nießbrauchrecht wird – ähnlich wie das Wohnrecht – im Grundbuch eingetragen und sichert dem bisherigen Eigentümer noch umfassendere Rechte.

Der entscheidende Unterschied zum lebenslangen Wohnrecht besteht darin, dass der Nießbrauchberechtigte nicht nur das Haus oder die Wohnung selbst bewohnen, sondern die Immobilie auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten darf. Dies macht das Nießbrauchmodell besonders attraktiv für Eigentümer, die ihre Immobilie bereits zu Lebzeiten an ihre Kinder weitergeben möchten, sich aber weiterhin eine finanzielle Absicherung sichern wollen.

Zusammenfassung Nießbrauch:

• Berechtigt zur Nutzung der Immobilie ohne Mietzahlung.
• Möglichkeit zur Vermietung und Mieteinnahmen.
• Verkäufer trägt weiterhin die Nebenkosten.
• Erlischt erst mit dem Tod des Wohnberechtigten.

Leibrente

Bei der Leibrente wird der Kaufpreis nicht in einer Summe gezahlt, sondern fließt als monatliche Rente an den Verkäufer. Dadurch erhält der bisherige Eigentümer eine lebenslange finanzielle Absicherung, während das Wohnrecht im Grundbuch vermerkt wird.

Im Gegensatz zum klassischen Verkauf trägt hier eher der Käufer das Risiko, da die Gesamtkosten für die Immobilie von der Lebensdauer des Verkäufers abhängen. Lebt dieser länger als kalkuliert, zahlt der Käufer mehr als den ursprünglichen Immobilienwert – verstirbt er früher, fällt der gezahlte Gesamtbetrag entsprechend niedriger aus. Erst nach dem Tod des Verkäufers kann der Käufer die Immobilie vollständig nutzen.

Zusammenfassung Leibrente:

• Lebenslange monatliche Zahlungen statt einmaliger Verkaufssumme.
• Weiteres Wohnen in der Immobilie durch eingetragenes Wohnrecht.
• Finanzielle Sicherheit im Alter, unabhängig von Ersparnissen.
• Erlischt erst mit dem Tod des Wohnberechtigten.

Umkehrhypothek

Bei der Umkehrhypothek nehmen Sie als Immobilieneigentümer ein Darlehen auf, das durch die Immobilie besichert wird. Den Betrag erhalten Sie entweder als einmalige Auszahlung oder als monatliche Rente.

Ein wesentlicher Unterschied zur Leibrente ist, dass der Eigentümer weiterhin im Grundbuch steht – es handelt sich also um einen Kreditvertrag und keinen klassischen Verkauf. Erst nach dem Tod des Darlehensnehmers wird die Immobilie vom Kreditgeber verkauft und dadurch das Darlehen getilgt.

Zusammenfassung Umkehrhypothek:

• Lebenslanges Wohnrecht bleibt erhalten.
• Einmalzahlung oder monatliche Rente zur finanziellen Absicherung.
• Kein Eigentümerwechsel zu Lebzeiten.
• Verkäufer trägt weiterhin die Nebenkosten.
• Tilgung des Kredits erst nach dem Tod durch den Immobilienverkauf.

Immobilienteilverkauf

Beim Immobilienteilverkauf wird ein Anteil von bis zu 50 % der Immobilie an ein Unternehmen verkauft, während der Eigentümer weiterhin in der Immobilie wohnen oder sie vermieten kann. Damit bleibt ein gewisser finanzieller Spielraum erhalten, ohne dass die Immobilie vollständig veräußert werden muss.

Für die Nutzung des gesamten Hauses wird dem Verkäufer ein Nießbrauchrecht eingeräumt, das ihm die alleinige Nutzung ermöglicht. Allerdings ist dafür ein monatliches Nutzungsentgelt an das Teilkauf-Unternehmen zu zahlen. Dieses kann vertraglich angepasst werden und möglicherweise steigen.

Ein Gesamtverkauf der Immobilie erfolgt spätestens nach dem Tod des Verkäufers, kann aber auch früher stattfinden – entweder freiwillig oder wenn bestimmte vertragliche Verpflichtungen nicht erfüllt werden. In vielen Fällen können der ursprüngliche Eigentümer oder seine Erben den verkauften Anteil durch Rückkauf wieder erwerben und damit den Gesamtverkauf abwenden.

Zusammenfassung Immobilienteilverkauf:

• Verkauf von bis zu 50 % der Immobilie.
• Nießbrauchrecht sichert die weitere Nutzung.
• Verkäufer zahlt monatliches Nutzungsentgelt für die volle Nutzung der Immobilie.
• Möglichkeit zum späteren Gesamtverkauf oder Rückkauf des Anteils.

Verkauf mit Rückmietung

Bei diesem Verkaufsmodell wird der Eigentümer zum Mieter. Statt eines eingetragenen Wohnrechts wird ein Mietvertrag abgeschlossen, der dem Verkäufer die uneingeschränkte Nutzung der Immobilie ermöglicht – gegen eine monatliche Mietzahlung. Solange die Nutzungsgebühr gezahlt wird, kann die Immobilie weiterhin bewohnt werden.

Zusammenfassung Verkauf mit Rückmietung:

• Sofortige Liquidität durch den Verkaufserlös.
• Nach dem Verkauf kann die Wohnung als Mieter bezogen werden.
• Keine Verantwortung für Instandhaltungskosten, da diese meist der neue Eigentümer trägt.

Einfach. Mehr. Bewegen.

Nehmen Sie gerne jederzeit und unverbindlich Kontakt mit uns auf. Wir sind Ihre Immobilienmakler aus Bremen und unterstützen Sie bei allen Fragen rund um den Kauf, Verkauf und die Vermietung von Immobilien.

Kontakt aufnehmen

7 Tipps für den erfolgreichen Hausverkauf im Alter

Diese sieben Tipps werden Ihnen den Verkaufsprozess erleichtern und für ein optimales Ergebnis sorgen.

1. Fachkundige Unterstützung nutzen

Mit der Unterstützung eines professionellen Immobilienmaklers erreichen Sie den bestmöglichen Verkaufspreis und delegieren den kompletten Verkaufsprozess. Das gibt Ihnen mehr Freiraum und reduziert Ihre Belastung.

2. Klare Ziele setzen

Überlegen Sie vorab, welchen Mindestpreis Sie erzielen möchten und ob alternative Verkaufsmodelle – wie ein Teilverkauf oder Wohnrecht – für Sie infrage kommen. 

3. Wichtige Unterlagen bereitstellen

Bevor die Vermarktung beginnt, sollten Sie alle relevanten Dokumente zusammenstellen. Dazu gehören unter anderem der Grundbuchauszug, ein aktueller Energieausweis sowie die letzte Betriebskostenabrechnung.

4. Ihre Immobilie ansprechend präsentieren

Hochwertige Fotos und ein professionelles Exposé hinterlassen bei Interessenten einen bleibenden Eindruck. Eine ansprechende Darstellung beschleunigt den Verkaufsprozess meist deutlich.

5. Den richtigen Preis ansetzen

Ein überhöhter Preis kann den Verkauf Ihrer Immobilie deutlich verzögern und das Interesse potenzieller Käufer mindern. Mit der fachkundigen Preisberatung eines Maklers setzen Sie hingegen auf eine realistische Bewertung, die den Verkaufserfolg fördert.

6. Emotionalen Abschied vorbereiten

Die Trennung vom eigenen Zuhause fällt nicht immer leicht. Erinnerungen und Gewohnheiten sind oft tief mit der Immobilie verbunden. Versuchen Sie, den Verkauf als Chance für einen neuen Lebensabschnitt zu sehen, und nehmen Sie sich bewusst Zeit, um Abschied zu nehmen.

7. Familie einbeziehen

Machen Sie den Immobilienverkauf zu einem gemeinsamen Familienprojekt. Durch regelmäßige Abstimmung und ehrliche Kommunikation schaffen Sie Klarheit und treffen Entscheidungen im Einvernehmen.