In diesem Beitrag erfahren Sie, wie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird, welche Rechte Sie haben und wie Sie bei der Ablösung oder Umschuldung Ihres Kredits am meisten sparen.

Das Wichtigste in Kürze

• Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt an, wenn ein Kredit vor Ende der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt wird, um der Bank entgangene Zinsen zu ersetzen.
• Eine vorzeitige Rückzahlung kann sich trotzdem lohnen, etwa bei hohen Zinssätzen, niedriger Restschuld oder kurzer verbleibender Laufzeit.
• Eine kostenfreie Kündigung ist in bestimmten Fällen möglich, z. B. durch das Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren (§ 489 BGB), bei variablen Zinsen oder bei formalen Fehlern im Vertrag.
• Alternativen wie Umschuldung oder Pfandtausch bieten Wege, einen Kredit vorzeitig abzulösen – mit teils deutlichen Zinsvorteilen, besserer Übersicht und geringerer finanzieller Belastung.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Wenn Sie ein Immobiliendarlehen vorzeitig zurückzahlen möchten, weil Sie Ihre Immobilie verkaufen oder eine Umschuldung vornehmen wollen, sollten Sie sich frühzeitig mit dem Thema Vorfälligkeitsentschädigung auseinandersetzen. Diese Zahlung verlangt die Bank, um den Zinsverlust auszugleichen, der durch die vorzeitige Rückzahlung während der Zinsbindungsfrist entsteht. Die Höhe dieser Entschädigung hängt von der Restlaufzeit, dem vereinbarten Zinssatz und der aktuellen Marktlage ab. Auch wenn sie auf den ersten Blick wie eine Strafzahlung wirkt, kann sich eine vorzeitige Rückzahlung unter bestimmten Umständen dennoch lohnen.

Wann wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig?

Sobald Sie Ihre Immobilie verkaufen und den Kredit ablösen möchten, prüft Ihre Bank, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Dies ist der Fall, wenn Ihr Darlehen noch innerhalb der Zinsbindung läuft und Sie es vollständig zurückzahlen möchten. Zusätzlich darf kein Sonderkündigungsrecht bestehen.

Die Höhe der Entschädigung hängt von verschiedenen Faktoren ab. Die verbleibende Laufzeit, das aktuelle Zinsniveau und der Zinssatz Ihres Kredits spielen hierbei eine Rolle.

Weitere Gebühren, z. B. Bearbeitungsgebühren, sind unzulässig. Das hat der Bundesgerichtshof 2016 klar entschieden. Banken dürfen die gesetzlich begrenzte Entschädigung nicht durch andere Gebühren umgehen (§ 512 BGB).

Das Gleiche passiert bei der sogenannten Umschuldung. Wenn Sie ein bestehendes Immobiliendarlehen durch ein neues, meist günstigeres Darlehen ablösen wollen, also umschulden, geschieht das häufig vor Ablauf der Zinsbindung. Auch in diesem Fall fordert die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung.

So wird die Entschädigung berechnet

Banken ziehen meist zwei Modelle heran. Welches verwendet wird, kommt auf den jeweiligen Vertrag an.

Häufig wird die Aktiv-Passiv-Methode genutzt.  Hier wird berechnet, wie viel Zinsen die Bank noch bekommen hätte und wie viel sie stattdessen durch sichere Anlagen (z. B. Staatsanleihen) verdient. Die Differenz zahlen Sie.

Bei der Aktiv-Aktiv-Methode, welche deutlich seltener verwendet wird, geht die Bank davon aus, dass sie das Geld an einen anderen Kunden verleihen kann. Die Entschädigung ergibt sich aus dem entgangenen Gewinn und einem möglichen Zinsnachteil.

Faktoren für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung:

• Restlaufzeit
• Zinssatz Ihres Vertrags
• aktuelles Zinsniveau
• offene Kreditsumme
• Bearbeitungskosten der Bank

Lohnt sich ein Immobilienverkauf trotz Entschädigung?

Ob sich ein Immobilienverkauf trotz Vorfälligkeitsentschädigung lohnt, hängt von Ihrer finanziellen Situation ab. Sollte der Immobilienwert steigen, kann der Gewinn aus dem Verkauf die Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen oder übersteigen. Sieht Ihre Situation so aus, dass die Zinsbindungsfrist fast abgelaufen ist, dann fällt die Entschädigung geringer aus oder entfällt ganz. Hier kann es finanziell sinnvoll sein, den Verkauf etwas aufzuschieben.

Berechnen Sie bitte unbedingt, ob der Verkaufserlös ausreicht, um sowohl die Restschuld als auch die Vorfälligkeitsentschädigung vollständig zu decken.

So gehen Sie bei der Ablösung Ihres Kredits vor

Wenn Sie Ihren Kredit ablösen möchten, folgen Sie am besten diesen Schritten:

Schritt 1: Ablösebetrag berechnen lassen
Der Betrag besteht aus der Restschuld und der Vorfälligkeitsentschädigung. Am besten fragen Sie direkt bei der Bank nach.

Schritt 2: Sondertilgungsrechte prüfen
Viele Verträge erlauben kostenfreie Sondertilgungen (z. B. bis 5 oder 10 % pro Jahr). Diese mindern die Restschuld und damit auch die zu zahlende Entschädigung.

Schritt 3: Kreditvertrag kündigen
In der Regel geht das ohne lange Frist. Die maximale Dauer beträgt einen Monat (§ 500 BGB). Am besten schicken Sie die Kündigung schriftlich per Einschreiben.

Schritt 4: Ablösebetrag überweisen
Nach Eingang der Kündigung wird Ihnen eine Frist gesetzt. Überweisen Sie den Betrag auf das angegebene Bankkonto. Danach erhalten Sie eine Bestätigung.

Wann kann man einen Kredit ohne Entschädigung kündigen?

In bestimmten Fällen können Sie das Darlehen kostenfrei vorzeitig kündigen. Das geht dank des Sonderkündigungsrechts nach § 489 BGB.  Das Sonderkündigungsrecht gilt, wenn Ihr Kredit seit mehr als zehn Jahren besteht. Außerdem greift es, wenn die Zinsbindung ausläuft und keine neue Vereinbarung getroffen wurde oder Sie ein Darlehen mit variablem Zinssatz haben. In diesen Situationen können Sie mit bestimmten Fristen kündigen.

So können Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung ganz legal umgehen

Sie haben mehrere Optionen, aus dem Vertrag auszusteigen und das ohne Strafzahlung:

Fehlerhafte Widerrufsbelehrung

Sollte Ihnen bei Vertragsabschluss eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung gegeben worden sein, können Sie auch Jahre später widerrufen. Dann erlischt der Kreditvertrag, samt Entschädigungspflicht.

Unklare oder fehlende Angaben im Vertrag (§ 502 BGB)

Wenn der Vertrag nicht klar genug erklärt, wie die Entschädigung berechnet wird, entfällt der Anspruch der Bank komplett.

Pfandtausch

Besitzen Sie eine zweite, unbelastete Immobilie, können Sie diese eventuell als neue Sicherheit einsetzen. Die Bank muss zustimmen. Der Kredit bleibt bestehen, aber ohne Vorfälligkeit.

Haus verkaufen und Restschuld mit dem Ertrag begleichen

Wenn kein Sonderkündigungsrecht besteht, können Sie die Immobilie verkaufen und das Darlehen mit dem Erlös ablösen. Das lohnt sich nur, wenn der Verkaufspreis sowohl die Restschuld als auch eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung abdeckt. Oft ist es günstiger, mit dem Verkauf bis zum Ende der Zinsbindungsfrist zu warten, dann entfällt die Entschädigung.

In unserem Beitrag Haus verkaufen trotz Kredit erfahren Sie, wie Sie Ihre Immobilie trotz Kredit verkaufen können und worauf Sie unbedingt achten sollten.

Neues Haus kaufen und bestehenden Kredit weiter nutzen

Wenn Sie eine neue Immobilie kaufen und Ihre bestehende Finanzierung behalten möchten, kann die Bank unter bestimmten Voraussetzungen die neue Immobilie als Sicherheit übernehmen. Ist deren Wert gleichwertig oder höher, entfällt meist die Vorfälligkeitsentschädigung. Die Zustimmung der Bank ist dafür zwingend erforderlich. Prüfen Sie aber auch, ob ein neuer Kredit mit besseren Zinskonditionen langfristig günstiger wäre.

Laufendes Darlehen an den neuen Eigentümer übertragen

Beim Immobilienverkauf können Sie den bestehenden Kredit auch auf den Käufer übertragen. So vermeiden Sie die Vorfälligkeitsentschädigung. Voraussetzung ist die Zustimmung der Bank, die die Bonität des Käufers prüft. Auch die Grundschuld kann übernommen werden, muss dafür aber notariell übertragen werden. Ein Anspruch auf Kreditübernahme besteht nicht, kann aber eine attraktive Lösung sein.

Haus behalten und vermieten

Ein Umzug muss nicht zwangsläufig den Verkauf Ihrer Immobilie bedeuten. Ist ein Verkauf derzeit nicht sinnvoll, kann die Vermietung eine Alternative sein. Mit den Mieteinnahmen können Sie Ihre Kreditraten weiter bedienen, ohne den bestehenden Darlehensvertrag zu ändern. Eventuelle Vertragsänderungen gehen jedoch zu Ihren Lasten. 

Kreditablösung kann sich trotz Vorfälligkeitsentschädigung lohnen

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist zwar eine Hürde, aber sie ist überschaubar. Gerade bei langen Laufzeiten, hohen Zinssätzen oder mehreren Krediten können Sie durch eine Ablösung oder Umschuldung mehr sparen, als Sie zahlen.

Laut Finanzsenator Björn Fecker werden durch die Erhöhung der Grunderwerbsteuer die Nebenkosten beim Immobilienerwerb in Bremen durchschnittlich um etwa 1.400 € steigen. Gleichzeitig wird ein jährliches Mehraufkommen von rund 10 Millionen Euro erwartet.

Die Handwerkskammer Bremen äußerte Kritik an der Erhöhung. Sie befürchtet, dass diese Maßnahme den bereits stagnierenden Neubau und die Ansiedlung von Handwerksbetrieben weiter erschweren könnte. Statt einer Steuererhöhung fordert die Kammer Maßnahmen, die die Wirtschaft stärken und langfristig höhere Steuereinnahmen generieren. 

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Muss das wirklich sein? Ein Kommentar

Als Immobilienmakler aus Bremen schließen wir uns der Handwerkskammer an. Die Erhöhung der Grunderwerbssteuer mag den Bremer Haushalt stärken, belastet jedoch die Käufer deutlich. Besonders junge Familien und Menschen mit niedrigerem Einkommen werden durch die steigenden Erwerbsnebenkosten noch stärker belastet.

Eine Anhebung der Grunderwerbsteuer führt unweigerlich zu höheren Kaufnebenkosten, die entweder durch zusätzliches Eigenkapital gedeckt werden müssen oder eine höhere monatliche Belastung durch die Finanzierung nach sich ziehen. Dadurch wird der Zugang zu Wohneigentum weiter erschwert und die ohnehin angespannte Marktlage verschärft.

Unserer Meinung nach wäre eine Beibehaltung des bisherigen Steuersatzes von 5,0 % oder sogar eine Senkung der Grunderwerbsteuer die bessere Lösung gewesen. Dadurch würden die Kaufinteressenten finanziell entlastet und positive Impulse für den Immobilienmarkt gesetzt sowie dessen langfristige Entwicklung gefördert werden.

Disclaimer: Alle Angaben sind ohne Gewähr. Unser Rechner dient lediglich zur Orientierung und zu Informationszwecken.

Der Artikel zusammengefasst

• Einmalige Nebenkosten: Zu den wichtigsten einmaligen Kaufnebenkosten zählen die Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), die Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2 %) sowie die Maklerprovision (bis zu 7,14 %, häufig geteilt).
• Versteckte Kosten beim Hauskauf: Sanierungen, Erschließungskosten und Modernisierungen wie neue Fenster oder Dämmung können zusätzlich hohe Ausgaben verursachen.
• Laufende Nebenkosten nicht vergessen: Dazu gehören Grundsteuer, Versicherungen, öffentliche Abgaben (z. B. Müll, Straßenreinigung) und Instandhaltungsrücklagen.
• Käufer trägt meist die Nebenkosten: In der Regel übernimmt der Käufer alle Nebenkosten, nur die Maklerprovision wird meistens geteilt.
• Einsparpotenzial nutzen: Eigenleistung bei Renovierungen, kluge Verhandlungen und staatliche Förderungen können die finanzielle Belastung reduzieren.

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Nebenkosten beim Hauskauf – Mit diesen Kosten sollten Sie rechnen

Zu den gängigen Kaufnebenkosten zählen die Maklerprovision, Notargebühren inklusive Grundbucheintrag und die Grunderwerbsteuer. Die Maklerprovision und die Grunderwerbssteuer variieren je nach Bundesland (die exakten Kaufnebenkosten in Niedersachsen und Bremen haben wir Ihnen in einem separaten Beitrag zusammengefasst). 

Zu den versteckten Kaufnebenkosten zählen Ausgaben für Sanierungen oder Renovierungen. Eine effiziente Wärmedämmung oder neue Fenster können zwar anfänglich kostenintensiv sein, führen jedoch langfristig zu erheblichen Einsparungen bei den Betriebskosten.

Auch laufende Kosten wie die Instandhaltungsrücklage, Anliegergebühren oder der jährliche Beitrag für den Schornsteinfeger sollten Sie nicht vergessen. 

Ein Tipp: Wenn Sie handwerklich begabt sind und bestimmte Arbeiten selbst übernehmen können, besteht hier ein großes Einsparpotenzial. Doch Vorsicht: Ohne fachkundige Unterstützung kann leicht ein Fehlkauf riskiert oder versteckte Mängel übersehen werden, die später teuer zu stehen kommen können.

Welche Nebenkosten fallen laufend an?

Neben den einmaligen Nebenkosten beim Hauskauf sollten Sie auch die laufenden Nebenkosten berücksichtigen. Dazu zählen unter anderem Versicherungen, die Grundsteuer, öffentliche Abgaben wie Müllentsorgung oder Straßenreinigung sowie die laufenden Kosten für Heizung, Strom und Wasser. Aber auch die Abwassergebühren sollten Sie nicht außer Acht gelassen werden.

Für eine bessere Übersicht haben wir Ihnen die gängigsten Kaufnebenkosten tabellarisch zusammengestellt:

Wann muss ich Grunderwerbsteuer bezahlen?

Die Grunderwerbsteuer ist fällig, sobald der Kaufvertrag für ein Haus abgeschlossen und vom Notar beurkundet worden ist. Die Zahlung der Grunderwerbsteuer erfolgt auf Aufforderung des Finanzamtes, welches in der Regel einige Wochen nach Beurkundung die entsprechende Aufforderung zur Zahlung versendet.

Nebenkosten beim Hauskauf: Eine Beispielrechnung

Für unsere Beispielrechnung gehen wir davon aus, dass Sie ein Haus mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro erworben haben. 

1. Grunderwerbsteuer
Je nach Bundesland fällt eine Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % und 6,5 % an. Für unser Beispiel rechnen wir mit einem mittleren Satz von 5 %.
➔ Grunderwerbsteuer: 15.000 Euro (300.000 × 5 %)

2. Notar- und Grundbuchkosten
Die Beurkundung des Kaufvertrags sowie die Eintragung ins Grundbuch sind verpflichtend. Diese Kosten betragen in der Regel zusammen etwa 2 % des Kaufpreises.
➔ Notarkosten: 4.500 Euro (300.000 × 1,5 %)
➔ Grundbuchkosten: 1.500 Euro (300.000 × 0,5 %)

3. Maklerprovision
Wird der Kauf über einen Makler abgewickelt, fällt zusätzlich eine Provision an – je nach Region bis zu 7,14 % des Kaufpreises. Die Maklerprovision wird jedoch meistens auf beide Parteien (Käufer und Verkäufer) aufgeteilt. In unserem Beispiel rechnen wir mit einem Anteil von 3,57 % für den Käufer.
➔ Maklerprovision: 10.710 Euro (300.000 × 3,57 %)

4. Gesamtkosten

Hier geht es zu unserem Kaufnebenkostenrechner.

Weitere Ausgaben wie Bauherrenhaftpflicht- und Bauleistungsversicherungen sowie Kosten für Anschlüsse (Strom, Wasser etc.) können ebenfalls relevant sein.

Um zukünftige Kosten abzudecken, empfiehlt es sich darüber hinaus, eine Instandhaltungsrücklage einzuplanen; ausgehend von einer Faustregel von etwa 1 € pro m² monatlich, was bei einem Haus mit einer Fläche von 150 m² zusätzliche monatliche Nebenkosten von ca. 150 € bedeutet.

Wie berechne ich die Nebenkosten für ein Haus?

Um die Nebenkosten für ein Haus zu berechnen, sollten alle einmaligen sowie laufenden Kosten summiert werden. Zu den einmaligen Kosten zählen Maklerprovisionen, Notargebühren, Grundbuchkosten und Grunderwerbsteuern. Die laufenden Kosten umfassen Posten wie Versicherungen, Grundsteuer, Anliegergebühren und Kosten für die Instandhaltungsrücklage. 

Wer trägt die Nebenkosten bei einem Hauskauf?

Beim Kauf eines Hauses stellt sich oft die Frage, wer eigentlich für die Nebenkosten aufkommt. In Deutschland ist es üblich, dass grundsätzlich der Käufer die anfallenden Nebenkosten trägt. Doch es gibt auch Ausnahmen von dieser Regel. So wird etwa die Maklerprovision häufig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, je nachdem, was individuell vereinbart wurde. Bei gewerblichen Objekten übernimmt beispielsweise ausschließlich der Käufer die komplette Maklercourtage.

Tipp: In unserem Blogbeitrag über die Kosten beim Hausverkauf für den Verkäufer erfahren Sie mehr darüber, welche Kosten der Hausverkäufer trägt.

Wo gibt es versteckte Anschaffungsnebenkosten?

Erfahrene Immobilienmakler wissen, dass es neben den gängigen Kaufnebenkosten versteckte Anschaffungskosten gibt, die häufig übersehen werden.

• Erschließungskosten: Ist ein Grundstück noch nicht vollständig an Strom, Wasser, Abwasser oder Telekommunikation angeschlossen, können hierfür hohe Zusatzkosten entstehen. Die genaue Höhe hängt dabei stark von der Lage und der vorhandenen Infrastruktur ab.
• Sanierungsmaßnahmen: Sanierungsmaßnahmen sollten nicht unterschätzt werden – insbesondere bei älteren Immobilien. Investitionen in neue Fenster oder eine bessere Dämmung sind zwar langfristig sinnvoll, bedeuten aber zunächst einen finanziellen Mehraufwand.
• Instandhaltung: Damit keine Überraschungen entstehen, empfiehlt sich eine sorgfältige Prüfung des Objektzustands. Zusätzlich sollten Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen eingeplant werden. Als Orientierung gilt: etwa 1 € pro m² Wohnfläche im Monat für Instandhaltung zurückzulegen.
• Versicherungen: Nicht zuletzt müssen auch laufende Versicherungen berücksichtigt werden. Dazu zählen zum Beispiel die Bauherrenhaftpflicht– und Bauleistungsversicherung. Diese sichern Sie gegen unvorhergesehene Schäden während der Bau- oder Umbauphase ab.

Wo können Nebenkosten beim Hauskauf eingespart werden?

Beim Hauskauf stellen die Nebenkosten oft eine große finanzielle Hürde dar. Doch es gibt Möglichkeiten, hier und da zu sparen. Indem Sie sich frühzeitig über die anfallenden Kosten informieren und diese in Ihre Finanzplanung einbeziehen, können Sie besser abschätzen, wo Einsparpotenziale liegen. Eine sorgfältige Prüfung des Hauses und der notwendigen Sanierungsarbeiten kann helfen, Aufregungen zu vermeiden und somit Kosten zu sparen. Auch die Verhandlung über Maklerprovisionen oder die Inanspruchnahme staatlicher Förderungen können die finanzielle Belastung mindern.

Letztendlich ist es wichtig, dass Sie sich nicht nur auf die einmaligen Kosten konzentrieren, sondern auch die laufenden Nebenkosten im Blick behalten. Eine realistische Einschätzung der Gesamtkosten und eine sorgfältige Planung sind der Schlüssel, um den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen, ohne dabei finanziell überfordert zu werden.