Immobilie vererben: Tipps zur Steuer, Testament & gesetzlichen Regelungen in Deutschland

Eine Immobilie zu vererben, ist wahrlich keine leichte Aufgabe. Sie müssen sich rechtzeitig Gedanken darüber machen, was nach Ihrem Tod mit Ihrem Grundbesitz geschehen soll. Soll die Immobilie vererbt oder besser zu Lebzeiten verschenkt werden? Wie wird das Testament geregelt und wie hoch fällt der Pflichtteil für Miterben aus?

Es gibt viele Gründe, warum das Vererben einer Immobilie für Sie sinnvoller sein kann, als sie zu verschenken. Eine Immobilie dient oft als Altersvorsorge und kann im Falle einer Berufsunfähigkeit oder im Alter als finanzielle Notlösung genutzt werden. Zudem kann eine noch nicht abbezahlte Immobilie sinnvoll vererbt werden, da die offene Hypothek ebenfalls weitergegeben wird.

Kernaussagen

Erbfolge und gesetzliche Bestimmungen: Die Erbfolge wird in Deutschland durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geregelt. Falls kein Testament vorhanden ist, bestimmt das Gesetz die Reihenfolge der Erben.

Testament und Erbvertrag: Ein Testament oder Erbvertrag kann genutzt werden, um die Erbfolge individuell zu regeln. Ein notarielles Testament kann Gebühren sparen, da es den Erbschein ersetzt.

Steuerliche Aspekte: Erbschaftssteuer und Freibeträge variieren je nach Verwandtschaftsgrad. Freibeträge können die steuerliche Belastung verringern. Dabei sind die Steuerklassen und Steuersätze entscheidend.

Optionen der Nachlassregelung: Eine Immobilie zu Lebzeiten zu verschenken, kann steuerlich vorteilhaft sein. Nießbrauch und Wohnrecht bieten weitere interessante Optionen, um Nutzen und Eigentum zu trennen.

Besondere Regelungen und Tipps: Eine steuerfreie Vererbung ist möglich, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten klare Regelungen im Testament festgehalten werden.

Grundlagen für das Vererben einer Immobilie

Das Vererben einer Immobilie hat seine Tücken und kann Ihnen ohne vernünftige Vorbereitung ordentlich Kopfzerbrechen bereiten. Warum also nicht gleich ein wenig Licht ins Dunkel bringen?

Erbfolge und gesetzliche Bestimmungen

In Deutschland regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) die Erbfolge. Aber keine Sorge, Sie müssen jetzt nicht das BGB wälzen. Einfach gesagt: wenn Sie kein Testament hinterlassen, bestimmt das Gesetz, wer Ihre Immobilien erbt. Dabei passiert das nach einer festgelegten Reihenfolge, auch Erbfolge genannt.

Zum Beispiel erben Ihre Kinder zuerst, gefolgt von Ihren Eltern, Geschwistern und so weiter. Europaweit kann, basierend auf der EU-ErbVO, das anwendbare Recht nach Ihrem letzten gewöhnlichen Aufenthaltsort bestimmt werden. Also, falls Sie in Frankreich wohnen, kann französisches Recht gelten.

Testament und Erbvertrag als Werkzeuge

Sie wollen sicherstellen, dass Ihr geliebtes Häuschen an einen bestimmten Menschen geht? Dann gibt es zwei Lösungen: ein Testament oder einen Erbvertrag.

Ein Testament kann entweder handschriftlich oder notariell abgefasst werden. Handgeschrieben ist praktisch, aber nicht elektronisch verfasst, bitte. Tipp: Ein notarielles Testament kann gewisse Gebühren sparen, weil es den Erbschein ersetzt.

Ein Erbvertrag ist nützlich, wenn Ehepartner oder Lebenspartner ihre Erbfolge gemeinsam regeln wollen. Aber Achtung, das Dokument muss notariell beglaubigt werden, damit es auch wirklich gültig ist.

Denkt man an Immobilien, fällt einem oft die Spekulationssteuer ein. Beim Verkauf einer Immobilie zahlen Sie diese, wenn der Verkauf nicht länger als zehn Jahre nach dem Erwerb erfolgt. Ein Punkt, den Sie nicht vergessen sollten, wenn Sie über ein Testament oder Erbvertrag nachdenken. Mehr dazu finden Sie auch in unserem Magazinbeitrag über die Spekulationssteuer.

Steuerliche Aspekte beim Vererben von Immobilien

Denken Sie darüber nach, eine Immobilie zu vererben? Dann sollten Sie sich unbedingt über die steuerlichen Aspekte informieren.

Erbschaftssteuer und Freibeträge

Die Erbschaftssteuer orientiert sich am Verkehrswert der geerbten Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad. Je nach Beziehung zum Erblasser gelten unterschiedliche Freibeträge:

• Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder: 400.000 Euro
• Enkelkinder: 200.000 Euro oder 400.000 Euro, falls die Eltern bereits verstorben sind
• Urenkelkinder und Eltern: 100.000 Euro
• Andere Erben: 20.000 Euro

Steuerklassen und ihre Auswirkungen

Ihr Verwandtschaftsgrad entscheidet auch über die Steuerklasse und den Steuersatz:

• Steuerklasse I: Ehepartner, eingetragene Lebenspartner und Kinder
• Steuerklasse II: Geschwister
• Steuerklasse III: Unverheiratete und andere Erben

Hier variiert der Steuersatz je nach Steuerklasse zwischen 7 und 50 Prozent. Das kann einen großen Unterschied machen. Bereiten Sie sich also gut vor und vermeiden Sie böse Überraschungen.

Wert des steuer­pflichtigen Erwerbs	Steuerklasse I	Steuerklasse II	Steuerklasse III
75.000 Euro	7 %	15 %	30 %
300.000 Euro	11 %	20 %	30 %
600.000 Euro	15 %	25 %	30 %
6.000.000 Euro	19 %	30 %	30 %
13.000.000 Euro	23 %	35 %	50 %
26.000.000 Euro	27 %	40 %	50 %
mehr als 26.000.000 Euro	30 %	43 %	50 %

Beispiel: Sie vererben Ihrem einzigen Sohn ausschließlich eine Immobilie im Wert von 600.000 Euro. Ihr Sohn hat einen Freibetrag von 400.000 Euro zur Verfügung und muss somit als Steuerklasse 1 noch 200.000 Euro mit einem Steuersatz von 11 % versteuern. Ihr Sohn müsste also noch 22.000 Euro (200.000 × 11 %) versteuern.

Optionen der Nachlassregelung

Die Planung der Nachlassregelung kann in hohem Maße knifflig werden. Was machen Sie mit Ihrer Immobilie? Schenken Sie sie zu Lebzeiten oder vererben Sie sie lieber? Die Optionen sind vielfältig und jede hat ihren eigenen Charme. Aber nur, wenn sie richtig angewandt werden.

Immobilie zu Lebzeiten verschenken

Eine Immobilie zu Lebzeiten zu verschenken, hat vor allem steuerliche Vorteile. Pro Kind können bis zu 400.000 Euro steuerfrei verschenkt werden. Dieser Freibetrag kann alle zehn Jahre genutzt werden. Dadurch können Sie Ihre Immobilie stufenweise verschenken und den Freibetrag alle zehn Jahre voll ausschöpfen.

Wenn Ihnen eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro gehört, kann diese komplett steuerfrei an ein Kind übertragen werden. Möchten Sie eine Immobilie auf mehrere Kinder aufteilen, hat jedes Kind Anspruch auf diesen Freibetrag. So kann auch eine höherpreisige Immobilie steuerfrei übertragen werden.

Besitzen Sie zusammen mit Ihrem Ehepartner eine Immobilie im Wert von 800.000 Euro, können beide jeweils ihre Hälfte steuerfrei an ein Kind überschreiben, da der Freibetrag pro Elternteil gilt.

Nutzung von Nießbrauch und Wohnrecht

Sie möchten Ihre Immobilie verschenken, aber nicht ganz loslassen? Dann ist der Nießbrauch Ihre Lösung. Sie übertragen das Nutzungsrecht, behalten aber das Eigentum. Das kann die Erbschaftssteuer reduzieren und Ihnen den Nutzen der Immobilie sichern. Ein Nießbrauch ist nämlich nicht vererbbar und endet in der Regel mit Ihrem Tod.

Ein Wohnrecht ermöglicht es Ihnen oder Ihren Lieben weiterhin in einer Immobilie zu wohnen, auch wenn sie schon verschenkt wurde. Praktisch, oder? So bleibt alles irgendwie in der Familie und alle sind hoffentlich mit dieser Regelung zufrieden.

Leibrente

Bei der Leibrente erhält der Eigentümer monatlich eine lebenslange Rente. Dabei besteht auch die Möglichkeit eine abgekürzte Leibrente zu vereinbaren, bei der die Auszahlung auf einen festgelegten Zeitraum, beispielsweise zehn Jahre, beschränkt ist.

Pflegeverpflichtung

Eine Schenkung kann auch mit der Bedingung verbunden werden, dass der zukünftige Erbe die Pflege des Schenkenden übernimmt. Im Schenkungsvertrag sollten die konkreten Pflegeaufgaben präzise festgelegt werden. Im Vertrag kann beispielsweise auch vereinbart werden, dass der Beschenkte einen Pflegedienst für die Pflege des Schenkenden beauftragen kann.

Noch Fragen? Über die verschiedenen Optionen der Nachlassregelung beraten wir Sie natürlich gerne. Kontaktieren Sie uns und lassen Sie uns gemeinsam die beste Lösung für Sie und Ihre Familie finden.

Besondere Regelungen und Tipps

Steuerfreie Vererbung

Vererben Sie eine selbst genutzte Wohnimmobilie an Ihren Ehepartner oder Lebenspartner, fällt keine Erbschaftsteuer an. Aber Achtung, es gibt eine Bedingung: Der überlebende Partner muss mindestens zehn Jahre in der Immobilie wohnen. Verkauft oder vermietet er die Immobilie innerhalb dieser Zeit, schaut das Finanzamt vorbei und erhebt nicht unerhebliche Steuern.

Zwingende Gründe

Manchmal kommt es anders, als man denkt. Kann der Erbe aufgrund von Tod oder Pflegebedürftigkeit nicht mehr in der Immobilie bleiben, bleibt die Steuerbefreiung bestehen.

Erbschein

Um die Immobilie an den Mann oder die Frau zu vererben, brauchen Sie einen Erbschein. Diesen stellt das Nachlassgericht aus. Keine Sorge, ein Erbe muss den Antrag stellen.

Tipp: Ein notarielles Testament erspart Ihnen und den Erben die Gebühr für den Erbschein.

Umgang mit Erbengemeinschaften

Eine Immobilie hinterlässt man selten nur einem Erben. Sie landen oft in einer Erbengemeinschaft. Klingt anstrengend? Kann es auch sein. Alle Mitglieder müssen sich einig sein und an einem Strang ziehen. Da hilft es, klare Regeln festzulegen und regelmäßig, und vor allem rechtzeitig, das Gespräch zu suchen.

Vermeidung von Streitigkeiten unter den Erben

Die liebe Familie, die kann nichts auseinanderbringen – außer ein bisschen Erbe. Sie können Konflikte vermeiden, indem Sie im Testament präzise Regelungen treffen. Klare Angaben zur Verteilung und Nutzung der Immobilie verhindern unnötiges Hickhack. Haben Sie schon einen Notar? Der hilft Ihnen bei der Ausarbeitung eines Testaments, wodurch Streitigkeiten vorbeugt werden.

Machen Sie sich also früh genug Gedanken. Klarheit und präzise Regelungen sind die halbe Miete in Sachen Immobilienvererbung.

Fazit

In unserem Artikel haben wir gezeigt, dass das Vererben von Immobilien viele Aspekte umfasst, die sorgfältig durchdacht werden müssen. Um Streitigkeiten zu vermeiden und die steuerliche Belastung zu minimieren, sind frühzeitige Planung und klare Regelungen im Testament entscheidend.

Nutzen Sie die verschiedenen Möglichkeiten wie Nießbrauch und Wohnrecht, um finanzielle Sicherheit zu gewährleisten und gleichzeitig Nutzungsrechte zu behalten. Denken Sie daran, dass ein notarielles Testament viele Vorteile bietet und Ihnen helfen kann, rechtliche Unsicherheiten zu klären. Informieren Sie sich gründlich über die gesetzlichen Bestimmungen und steuerlichen Regelungen.

Häufige Fragen

Wie vererbe ich Immobilien richtig?

Ihr Haus kann durch ein Testament, einen Erbvertrag oder mittels der gesetzlichen Erbfolge vererbt werden. Mit einem Testament oder Erbvertrag bestimmen Sie selbst, wer Ihre Erben sind. Ohne solche Dokumente greift die gesetzliche Erbfolge. Häufig fällt hierbei eine Erbschaftssteuer an.

Was ist besser: ein Haus zu verschenken oder zu vererben?

Eine Schenkung kann steuerlich vorteilhaft sein, besonders bei umfangreichem Vermögen. Zur Altersvorsorge oder bei bestehenden Schulden an der Immobilie ist ein Vererben sinnvoller. Ein notarieller Vertrag ist bei beiden Optionen erforderlich.

Wie vererbt man ein Haus an zwei Kinder?

Um ein Haus an zwei Kinder zu vererben, sollten Sie im Testament klare Anweisungen zur Aufteilung festlegen. Eine Schenkung von Teilen des Erbes bis zu zehn Jahre im Voraus kann helfen, Freibeträge optimal zu nutzen.

Warum sollte man ein Haus vor dem Tod überschreiben?

Durch das Überschreiben des Hauses vor dem Tod kann Erbschaftssteuer gespart, besonders wenn der Erblasser über ein beträchtliches Kontoguthaben verfügt. Dadurch wird das Haus aus der Erbmasse herausgelöst und vermindert die steuerliche Belastung.

Wann muss man Geschwister nicht auszahlen?

Eltern können frei über ihr Eigentum verfügen. Kaufen Sie das Haus von Ihren Eltern, müssen Sie Geschwister nicht auszahlen, außer Sie erwerben das Haus deutlich unter Marktwert. Solche Käufe könnten als Schenkung gelten.