Der Weg zur eigenen Immobilie ist spannend und voller Entscheidungen. Dabei denken viele zunächst nur an den Kaufpreis, doch dieser bildet nur einen Teil der tatsächlichen Kosten. Besonders die Kaufnebenkosten werden häufig übersehen – dabei können sie schnell mehr als 10 % des Kaufpreises ausmachen.
In diesem Artikel erfahren Sie, welche Nebenkosten beim Hauskauf in Niedersachsen und Bremen konkret auf Sie zukommen und worauf Sie achten sollten, damit Sie von Anfang an die finanziellen Rahmenbedingungen realistisch einschätzen können.
Inhaltsverzeichnis
Zusammenfassung: Kaufnebenkosten in Niedersachsen und Bremen
In Niedersachsen liegen die Nebenkosten ungefähr bei 10 % des Kaufpreises. Zu den einmaligen Ausgaben zählen die Grunderwerbsteuer in Höhe von 5 %, Notar- und Grundbuchkosten von etwa 2 % sowie die Maklerprovision, die in der Regel 3,57 % (jeweils für Verkäufer und Käufer) des Kaufpreises beträgt.
Kaufnebenkosten in Niedersachsen (und Bremen bis zum 1. Juli 2025):
| Grunderwerbsteuer | Notar- und Grundbuchkosten | Maklerprovision (Anteil Käufer) | Gesamt |
| 5 % | 2 % | 3,57 % | 10,57 % |
In Bremen sind die Kaufnebenkosten bald etwas höher. Zum 1. Juli 2025 wird die Grunderwerbssteuer von 5 % auf 5,5 % angehoben. Mehr darüber erfahren Sie in unserem Blogbeitrag: Erhöhung der Grunderwerbsteuer in Bremen 2025.
Kaufnebenkosten in Bremen ab dem 1. Juli 2025:
| Grunderwerbsteuer | Notar- und Grundbuchkosten | Maklerprovision (Anteil Käufer) | Gesamt |
| 5,5 % | 2 % | 3,57 % | 11,07 % |
In beiden Bundesländern können auch noch Kosten für Immobiliengutachten und Renovierungs- sowie Modernisierungsarbeiten auf Sie zukommen.
Was sind typische Kaufnebenkosten in Niedersachsen und Bremen?
Für den Traum vom Eigenheim reicht es bei der Kostenkalkulation leider nicht aus, nur den reinen Kaufpreis zu kalkulieren. Eine realistische Finanzplanung muss auch die unvermeidlichen Nebenkosten einbeziehen, die bei jedem Immobilienerwerb entstehen. Kaufnebenkosten sind alle zusätzlichen Ausgaben, die neben dem eigentlichen Kaufpreis einer Immobilie anfallen.
Typische Kaufnebenkosten sind:
- Grunderwerbsteuer (3,5 % – 6,5 % je nach Bundesland; in Niedersachsen 5 %, in Bremen 5,5 % ab dem 1. Juli 2025)
- Notargebühren (ca. 1,5 %) plus Grundbucheintragung (0,5 %)
- Maklerprovision (optional, ca. 7,14 %, wird häufig gleichermaßen auf den Verkäufer und Käufer aufgeteilt)
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist üblicherweise die größte Kaufnebenkostenposition. In Niedersachsen beträgt sie 5 % des Kaufpreises, während in Bremen ab dem 1. Juli 2025 ein Satz von 5,5 % gilt. Sie wird einmalig beim Erwerb von Immobilien oder Grundstücken fällig und variiert je nach Bundesland, da sie als Ländersteuer geregelt ist.
Die Grunderwerbssteuer ist nicht zu verwechseln mit der Grundsteuer. Die Grundsteuer fällt laufend an, während die Grunderwerbssteuer eine einmalige Abgabe darstellt, die direkt mit dem Kauf einer Immobilie verbunden ist.
Sollten Sie Ihre erworbene Immobilie vermieten wollen, können Sie die Grunderwerbsteuer steuerlich geltend.
Notar- und Grundbuchkosten
Der Kauf einer Immobilie muss in Deutschland notariell beglaubigt werden. Die dabei entstehenden Kosten lassen sich in zwei Hauptbereiche gliedern:
- Notargebühren
- Die Notargebühren betragen etwa 1,5 % des Kaufpreises.
- Sie decken alle Leistungen des Notars ab, wie die Vertragserstellung, rechtliche Prüfungen und die Beglaubigung des Vertrags.
- Grundbuchkosten
- Für die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch fallen weitere 0,5 % des Kaufpreises an.
- Das Grundbuch dient als amtliches Register, in dem Eigentumsverhältnisse und Belastungen der Immobilie festgehalten werden.
Zusammen ergeben die Notar- und Grundbuchkosten somit etwa 2 % des Kaufpreises.
Maklerprovision
Wird ein Makler in den Kaufprozess eingebunden, fällt zusätzlich zur Grunderwerbsteuer und den Notar- sowie Grundbuchkosten die Maklerprovision an. In Niedersachsen und Bremen liegt diese üblicherweise bei 7,14 % des Kaufpreises und wird in den meisten Fällen gerecht auf beide Parteien (Käufer und Verkäufer) aufgeteilt. Demnach beträgt sie 3,57 % des Kaufpreises für den Käufer.
In manchen Fällen kann die Provision von den genannten 3,57 % abweichen und höher ausfallen, abhängig von den Konditionen des beauftragten Maklers.
Wenn Sie eine Immobilie direkt vom Eigentümer erwerben und kein Makler involviert ist, entstehen natürlich auch keine Maklerkosten. Wertvolle Tipps für den Kauf oder Verkauf von Immobilien ohne Makler finden Sie in unserem Blogbeitrag „Immobilie ohne Makler verkaufen“.
Immobiliengutachten
Ein Immobiliengutachten kann Ihnen bei der Kaufentscheidung eine wertvolle Stütze sein. Sie erhalten ein aktuelles Gutachten über den tatsächlichen Marktwert der Immobilie und schaffen so eine wichtige Entscheidungsgrundlage. Die Kosten für ein Gutachten sind nicht einheitlich, sondern hängen von verschiedenen Faktoren ab:
- Art des Gutachtens: Handelt es sich um eine einfache Einschätzung oder ein detailliertes Verkehrswertgutachten?
- Umfang: Wie tiefgehend und umfangreich soll die Analyse ausfallen?
- Eigenschaften der Immobilie: Größe, Lage und Zustand können die Kosten beeinflussen.
Für ein fundiertes Verkehrswertgutachten sollten Sie mit Mindestkosten von 500 € rechnen.
Modernisierung und Renovierung
Beim Immobilienkauf müssen Sie neben den üblichen Kaufnebenkosten auch mögliche Renovierungs- und Modernisierungskosten einplanen. Das ist natürlich sehr individuell und hängt von Faktoren wie dem Baujahr, Zustand und Ausstattungsniveau der Immobilie ab.
Einfach. Mehr. Bewegen.
Nehmen Sie gerne jederzeit und unverbindlich Kontakt mit uns auf. Wir sind Ihre Immobilienmakler aus Bremen und unterstützen Sie bei allen Fragen rund um den Kauf, Verkauf und die Vermietung von Immobilien.
Beispielrechnungen
Lea ist auf der Suche nach einem Eigenheim und hat derzeit zwei Immobilien auf ihrer Merkliste. Eine Immobilie steht in Bremen und kostet 300.000 €. Die andere Immobilie befindet sich in Oldenburg (Niedersachsen) und kostet ebenfalls 300.000 €. Beide Immobilien werden vom besten Immobilienmakler aus Bremen – Schichtel & Partner – vertrieben. 😉
Die Nebenkosten für die Immobilie in Niedersachsen berechnet sie wie folgt:
| Nebenkosten | Anteil am Kaufpreis in Prozent | Betrag |
| Grunderwerbsteuer | 5 % | 15.000 € |
| Notar und Grundbuchkosten | 2 % | 6.000 € |
| Maklerprovision | 3,57 % | 10.710 |
| Gesamt | 10,57 % | 31.710 € |
Ihre Kaufnebenkosten belaufen sich demnach auf 31.710 €. Wenn sie die Immobilie in Bremen noch vor dem 1. Juli 2025 erwirbt, dann betragen die Kaufnebenkosten ebenfalls 31.710 €. Ab dem 1. Juli sieht die Rechnung allerdings etwas anders aus.
Nebenkosten für die Immobilie in Bremen ab dem 1. Juli 2025:
| Nebenkosten | Anteil am Kaufpreis in Prozent | Betrag |
| Grunderwerbsteuer | 5,5 % | 16.500 € |
| Notar und Grundbuchkosten | 2 % | 6.000 € |
| Maklerprovision | 3,57 % | 10.710 |
| Gesamt | 11,07 % | 33.210 € |
Demnach würde diese Immobilie ab dem 1. Juli 1.500 € mehr kosten.
Immobilien aus ganz Deutschland finden Sie übrigens in unserem Immobilienangebot.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Ob Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar sind, hängt davon ab, wie die Immobilie genutzt wird. Es gibt dabei zwei wesentliche Szenarien:
- Private Nutzung als Eigenheim
- Wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen und ausschließlich privat nutzen, können die Kaufnebenkosten leider nicht steuerlich geltend gemacht werden.
- Vermietung oder gewerbliche Nutzung
- Anders verhält es sich, wenn die Immobilie zur Vermietung oder für gewerbliche Zwecke genutzt wird. In diesem Fall sind einige Kaufnebenkosten absetzbar:
- Grunderwerbsteuer,
- Notar- und Grundbuchkosten,
- sowie Maklerkosten.
- Anders verhält es sich, wenn die Immobilie zur Vermietung oder für gewerbliche Zwecke genutzt wird. In diesem Fall sind einige Kaufnebenkosten absetzbar:
Mehr über die Absetzbarkeit der Maklerkosten erfahren Sie in unserem Blogbeitrag „Maklerprovision von der Steuer absetzen“.
Wann sind Kaufnebenkosten fällig?
Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags werden die Kaufnebenkosten Schritt für Schritt fällig. Die genauen Zahlungsfristen hängen von den jeweiligen Posten ab:
- Maklerprovision: Diese ist in der Regel direkt nach der Beurkundung zu begleichen, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
- Notarkosten: Die Rechnung wird meist wenige Tage nach der Beurkundung gestellt und ist innerhalb von zwei bis vier Wochen zu zahlen.
- Grundbuchkosten: Diese Gebühren fallen in der Regel vier bis sechs Wochen nach der Beurkundung an.
- Grunderwerbsteuer: Das Finanzamt stellt den Bescheid rund sechs bis acht Wochen nach der Beurkundung zu. Ab diesem Zeitpunkt bleibt ein Monat, um die Steuer zu entrichten.
Weitere Kosten, wie für Renovierungen oder den Umzug, richten sich natürlich nach Ihrem persönlichen Zeitplan.
