Der Ablauf beim Hausverkauf: Ein Leitfaden

Ein Hausverkauf ist für die meisten Menschen das größte Immobiliengeschäft ihres Lebens. Entsprechend hoch ist der Druck, alles richtig zu machen. Zwischen der ersten Verkaufsentscheidung und der finalen Schlüsselübergabe liegen verschiedene Phasen, in denen Details über zehntausende Euro entscheiden können.

In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie den Verkaufsprozess effizient strukturieren, wann sich die Zusammenarbeit mit einem Makler wirklich auszahlt und wie Sie durch eine fundierte Wertermittlung den bestmöglichen Preis erzielen.

Das Wichtigste in Kürze

• Strategische Planung: Bevor Sie Ihre Immobilie veräußern, sollten Sie zwei wesentliche Fragen klären: Möchten Sie den Verkauf privat oder professionell abwickeln und wann ist der ideale Moment für den Verkaufsstart?
• Fundierte Wertermittlung: Ein realistischer Angebotspreis, basierend auf Marktanalysen und Expertendaten, verhindert, dass die Immobilie zum „Ladenhüter“ wird oder zu günstig verkauft wird.
• Notarielle Absicherung: Erst die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags macht den Verkauf rechtlich bindend.
• Sichere Übergabe: Der finale Eigentumswechsel erfolgt nach dem Prinzip „Geld gegen Schlüssel“ erst nach vollständigem Zahlungseingang und wird mit einem Protokoll dokumentiert.

Phase 1: Die strategische Vorbereitung & Entscheidung vor dem Verkauf

Ein Hausverkauf benötigt ein solides Fundament. In der ersten Phase werden die Weichen gestellt: Wie möchten Sie verkaufen und wann ist der ideale Zeitpunkt?

Hausverkauf über den Makler oder privat: Was ist besser? 

Ein Makler übernimmt alle entscheidenden Schritte für Sie. Dazu gehören die objektive Marktbewertung, die Erstellung eines hochwertigen Immobilienexposés und die gezielte Vermarktung. Zudem koordinieren sie Besichtigungen, führen Preisverhandlungen und begleiten Sie rechtssicher zum Notartermin.

Mit einer professionellen Unterstützung vermeiden Sie finanzielle Risiken und typische Fallstricke beim Privatverkauf. Die seit Ende 2020 gesetzlich geregelte Maklerprovision teilen sich Käufer und Verkäufer meist hälftig.

Wann lohnt sich ein Makler? Ein Makler ist besonders wertvoll, wenn Sie wenig Zeit haben, nicht vor Ort wohnen oder die emotionalen Preisverhandlungen lieber einem Profi überlassen möchten. Er bewahrt Sie zudem vor Fehlern bei der Haftung (z. B. verschwiegene Mängel).

Mehr darüber erfahren Sie in unserem Blogbeitrag „Immobilie mit oder ohne Makler verkaufen?“.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für einen Hausverkauf? 

Nachdem Sie die Maklerfrage geklärt haben, bestimmen Sie den optimalen Verkaufszeitpunkt. Frühjahr und Sommer bieten durch das helle Licht beste Bedingungen für Immobilienfotos und Besichtigungstermine.

Beachten Sie zudem die Marktlage. Niedrige Bauzinsen und eine hohe Nachfrage begünstigen Ihren Verkaufspreis. Zeichnet sich eine Wertsteigerung durch eine verbesserte Infrastruktur oder neue Arbeitgeber im Viertel ab, lohnt sich ein Aufschub. Diese Frage ist demnach sehr individuell zu beantworten.

Phase 2: Wertermittlung & Verkaufspreis

Der Verkaufspreis ist der Knackpunkt beim Verkauf Ihrer Immobilie. Setzen Sie zu hoch an, wird Ihre Immobilie zum „Ladenhüter“; setzen Sie zu niedrig an, verschenken Sie Geld.

Eine präzise Wertermittlung ist daher einer der wichtigsten Schritte beim Hausverkauf. Wir sind kein Fan von reinen Online-Rechnern. Sie dienen zwar gut für eine erste Orientierung. Allerdings sollten sie für einen realistischen Verkaufspreis auch immer auf eine professionelle Immobilienbewertung setzen.

Wir legen höchsten Wert auf Präzision und Sorgfalt. Deshalb ermitteln wir den Marktwert Ihrer Immobilie nicht voreilig, sondern analysieren alle relevanten Faktoren im Detail. Erst nach einer persönlichen Besichtigung und gründlicher Prüfung erstellen wir eine fundierte Bewertung, die den tatsächlichen Wert Ihres Objekts exakt widerspiegelt.

Was ist Ihre Immobilie wirklich wert?

Eine präzise Einschätzung des aktuellen Marktpreises ist die wichtigste Voraussetzung für Ihren Verkaufserfolg. Da Daten zu tatsächlich erzielten Verkaufspreisen in Deutschland nicht öffentlich zugänglich sind, erfordert die Preisfindung eine sorgfältige Herangehensweise. Sie können sich einem realistischen Angebotspreis annähern, indem Sie Grundstücksmarktberichte regionaler Gutachterausschüsse heranziehen oder die Angebotspreise vergleichbarer Objekte auf großen Immobilienportalen sowie in Preisatlanten analysieren.

Ein ausführliches Verkehrswertgutachten ist zwar sehr detailliert, verursacht jedoch hohe Kosten und dient primär dazu, Kaufinteressenten über den Erhaltungsaufwand und mögliche Schwachstellen aufzuklären. 

Wir greifen auf umfassende Datenbanken zurück, die neben den reinen Angebotspreisen auch die tatsächlich realisierten Verkaufssummen enthalten. Auf Basis dieser Daten und unserer regionalen Erfahrung entwickeln wir eine fundierte Strategie für Ihren Angebotspreis.

Phase 3: Exposé & Unterlagen 

Ein erstklassiges Exposé weckt das Interesse der richtigen Käufergruppe. Vollständige Unterlagen sorgen zusätzlich für Vertrauen und garantieren einen reibungslosen Verkaufsprozess. 

So erstellen Sie ein professionelles Exposé

Ein überzeugendes Exposé dient als Visitenkarte Ihrer Immobilie. Es entscheidet oft in Sekunden darüber, ob ein potenzieller Käufer Kontakt aufnimmt.

Ein professionelles Exposé sollte folgende Kerninformationen enthalten:

• Basisdaten: Baujahr, Wohnfläche, Zimmeranzahl und Grundstücksgröße
• Dokumente: aktueller Grundriss, Lageplan und ein gültiger Energieausweis
• Zustand: letzte Modernisierungen sowie die laufenden Betriebskosten
• Highlights: besondere Merkmale wie Garage, Garten, Pool oder Balkon

Welche Unterlagen werden beim Hausverkauf zwingend benötigt?

Viele Dokumente sind für potenzielle Käufer und deren Finanzierung wichtig, aber teilweise auch gesetzlich vorgeschrieben. Besonders beim Energieausweis ist Vorsicht geboten. Liegt dieser spätestens zum Besichtigungstermin nicht vor, riskieren Sie empfindliche Bußgelder.

Einige Dokumente, wie Sanierungsnachweise oder Rechnungen zu Modernisierungen, finden Sie in Ihren eigenen Unterlagen. Behördliche Nachweise müssen Sie jedoch oft mühsam anfordern.

Dokument	Bedeutung	Bezugsquelle
Energieausweis	Gesetzliche Pflicht; informiert über die energetische Qualität.	Architekten, Techniker, Schornsteinfeger
Grundbuchauszug	Belegt Eigentumsverhältnisse sowie bestehende Rechte Dritter oder Lasten.	Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht
Grundriss & Baupläne	Visualisieren die Raumaufteilung und die Bausubstanz.	Bauamt (Bauakte) oder Architekt
Flurkarte (Liegenschaftskarte)	Zeigt die genaue Lage und die Grenzen des Grundstücks.	Katasteramt
Wohnflächenberechnung	Entscheidend für die Wertermittlung und die Käuferfinanzierung.	Bauakte oder Erstellung durch einen Fachmann
Teilungserklärung	Nur bei Eigentumswohnungen: Regelt die Verhältnisse der Eigentümer.	Grundbuchamt oder Hausverwaltung

Phase 4: Vermarktung der Immobilie

Jetzt geht Ihre Immobilie „live“. In dieser Phase kommt es darauf an, die maximale Reichweite zu erzielen und die Immobilie vor Ort perfekt zu präsentieren.

So vermarkten Sie Ihre Immobilie richtig

Die digitale Vermarktung hat klassische Zeitungsanzeigen heute fast vollständig verdrängt. Für eine maximale Reichweite ist eine Präsenz auf den großen Immobilienportalen daher Standard. Privatverkäufer müssen hier oft mit Kosten im dreistelligen, bei längeren Laufzeiten sogar im vierstelligen Bereich rechnen.

Ergänzend zur Online-Präsenz bietet die lokale Vermarktung große Chancen. Verkaufsschilder am Haus, Aushänge oder gezielte Gespräche in der Nachbarschaft führen oft zu überraschend schnellen Erfolgen. Da Nachbarn früher oder später ohnehin über das Internet von Ihren Verkaufsplänen erfahren, ist eine proaktive Kommunikation vor Ort meist die beste Wahl.

Immobilienbesichtigungen optimal planen

Der Besichtigungstermin ist der entscheidende Moment, in dem aus Interessenten Käufer werden. Ein gepflegtes Erscheinungsbild und eine einladende Atmosphäre sind die Grundvoraussetzungen für einen positiven ersten Eindruck.

Über die reine Sauberkeit hinaus kann gezieltes Home Staging das Ambiente Ihrer Immobilie aufwerten und die Vorstellungskraft der Besucher positiv beeinflussen. Da die Präsentation des Objekts die Kaufentscheidung maßgeblich prägt, sollten Sie hier nichts dem Zufall überlassen.

Phase 5: Verkaufsverhandlung & Rechtliches

In Phase fünf wählen Sie den idealen Käufer aus und besiegeln den Verkauf. 

Den richtigen Käufer auswählen

Nach Abschluss der Besichtigungstermine beginnt die finale Auswahl des Käufers. Maßgeblich für die Entscheidung sind die Einigung auf den Kaufpreis und ein fundierter Finanzierungsnachweis.

Was gibt es beim Kaufvertrag konkret zu beachten?

Ein rechtssicherer Immobilienverkauf basiert auf einem präzisen Kaufvertrag, der zwingend notariell beurkundet werden muss. Im Vorfeld werden dafür alle Details zu Kaufpreis, Übergabeterminen und Grundbuchlasten im Vertragsentwurf fixiert. Nach der Verlesung und Unterschrift beim Notar beginnt die Abwicklungsphase.

Erst wenn alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind und die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, wird die Zahlung fällig. Der Prozess endet mit der Überwachung des Kaufpreiseingangs, wodurch der Eigentumswechsel rechtlich abgeschlossen wird.

So bereiten Sie den Notartermin vor

Mündliche Zusagen beim Immobilienverkauf sind rechtlich nicht bindend; erst die notarielle Beurkundung sorgt für endgültige Sicherheit. Im Vorfeld wird ein Kaufvertragsentwurf erstellt, der alle Objektdaten enthält. Eine optionale Reservierungsvereinbarung überbrückt die Phase bis zur finalen Finanzierung.

Für den Notartermin werden Personalausweis, Steuer-Identifikationsnummer und Energieausweis benötigt. Die anschließende Abwicklung umfasst die Eintragung der Auflassungsvormerkung sowie die Lastenfreistellung der Immobilie.

Phase 6: Zahlungsabwicklung & Übergabe

Nach der Beurkundung überwacht der Notar die Fälligkeitsvoraussetzungen (Eintragung der Auflassungsvormerkung und Lastenfreistellung). Erst nach deren Erfüllung ergeht die offizielle Zahlungsaufforderung an den Käufer. Zur Absicherung des Verkäufers erfolgt die Objektübergabe konsequent erst nach vollständigem Kaufpreiseingang, wobei vertragliche Regelungen zu Verzugszinsen oder Rücktrittsrechten vor Zahlungsstörungen schützen.

Den Abschluss bildet die förmliche Übergabe mittels Protokoll, in dem Zählerstände und der Zustand des Objekts dokumentiert werden. Mit diesem Schritt gehen alle Lasten und Risiken offiziell auf den neuen Eigentümer über.

Zusammenfassung: Unsere Checkliste

Phase 1: Strategie & Entscheidung

• Verkaufsart wählen: Privatverkauf oder mit professionellem Makler?
• Zeitpunkt bestimmen: Marktlage prüfen (Zinsen, Nachfrage) und Saison nutzen.
• Verkaufsziel festlegen: maximaler Erlös vs. schneller Abschluss.

Phase 2: Wertermittlung

• Marktanalyse: Vergleichsobjekte und Bodenrichtwerte prüfen.
• Wertermittlung: Online-Rechner nutzen und unbedingt Expertenbewertungen einholen.
• Angebotspreis: Realistischen Startpreis festlegen (Vermeidung von „Ladenhütern“).

Phase 3: Unterlagen & Exposé

• Dokumente beschaffen: Energieausweis, Grundbuchauszug, Grundrisse, Flurkarte etc.
• Exposé erstellen: Hochwertige Fotos und zielgruppengerechte Texte anfertigen.
• Zustands-Check: Kleinere Reparaturen oder Home-Staging.

Phase 4: Vermarktung & Besichtigung

• Anzeigen schalten: Online-Portale und lokale Kanäle (Verkaufsschilder) nutzen.
• Anfragen managen: Interessenten vorqualifizieren.
• Besichtigungen: Termine koordinieren und Immobilie optimal präsentieren.

Phase 5: Verhandlung & Notar

• Bonitätsprüfung: Finanzierungsbestätigung des Käufers prüfen.
• Verkaufsverhandlung: Finalen Preis und Übergabetermin vereinbaren.
• Notartermin: Kaufvertragsentwurf prüfen und Beurkundung (Ausweis & Steuer-ID mitnehmen).

Phase 6: Zahlung & Übergabe

• Zahlungseingang: Kaufpreisgutschrift auf dem Konto kontrollieren.
• Hausübergabe: Schlüsselübergabe nach dem Prinzip „Geld gegen Schlüssel“.
• Protokoll: Zählerstände und Zustand im Übergabeprotokoll rechtssicher festhalten.

FAQ: Die häufigsten Fragen zum Ablauf beim Hausverkauf

Wie lange dauert ein Hausverkauf?

Die Beauftragung eines Maklers beschleunigt den Hausverkauf in der Regel erheblich. Die Vorbereitung und Erstellung des Exposés dauern normalerweise zwei bis fünf Tage. Die Käufersuche nimmt samt Besichtigungen meist ein bis fünf Monate in Anspruch. Die finale Abwicklung über den Notar sowie der Zahlungseingang benötigen erfahrungsgemäß weitere vier bis sechs Wochen.

Haus verkaufen trotz Kredit: Wie funktioniert das?

Ein Hausverkauf mit laufendem Kredit erfolgt meist durch die Tilgung der Restschuld aus dem Verkaufserlös, wobei üblicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Alternativ lässt sich das Darlehen per Objekttausch auf eine neue Immobilie übertragen oder im Zuge einer Schuldübernahme direkt an den Käufer weitergeben.

Fallen beim Hausverkauf Steuern an?

Selbstgenutzte Immobilien verkaufen Sie steuerfrei, wenn Sie dort im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren gewohnt haben. Bei vermieteten Objekten gilt hingegen eine zehnjährige Spekulationsfrist, vor deren Ablauf der Gewinn einkommensteuerpflichtig ist. Veräußern Sie mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren, kann zudem Gewerbesteuer anfallen.