Doch was bedeutet „Vorkaufsrecht“ genau? Welche Formen gibt es, welche Fristen gelten und wie läuft der Verkauf in der Praxis ab? Wann erlischt ein solches Recht und was passiert, wenn es missachtet oder umgangen wird? In diesem Beitrag erhalten Sie einen umfassenden Überblick über die Grundlagen, den Ablauf im Verkaufsfall, besondere Konstellationen und vieles mehr.

Das Wichtigste in Kürze

• Das Vorkaufsrecht ist das vertraglich oder gesetzlich eingeräumte Recht einer Person, ein zum Verkauf stehendes Objekt zu den gleichen Bedingungen zu erwerben, zu denen es ein Dritter kaufen würde.
• Es gibt drei Arten: das schuldrechtliche, das dingliche (Grundbucheintrag) und das gesetzliche (z. B. durch Gemeinden oder Mieter).
• Beim Vorkaufsrecht gelten gesetzliche Fristen – meist zwei Monate für Grundstücke/Wohnungen und eine Woche für bewegliche Sachen.
• Ein Vorkaufsrecht erlischt, wenn es nicht fristgerecht ausgeübt oder darauf verzichtet wird. In Fällen wie Schenkung, Erbschaft oder Zwangsversteigerung findet das Vorkaufsrecht grundsätzlich keine Anwendung.
• Das Vorkaufsrecht bringt Vor- und Nachteile für beide Seiten: Schutz und Sicherheit einerseits, aber auch Verzögerung, Einschränkungen und Unsicherheiten andererseits.

Was genau bedeutet „Vorkaufsrecht“ beim Immobilienverkauf?

Das Vorkaufsrecht ist ein rechtlich verankertes Sonderrecht. Es ermöglicht einer Person, beim Verkauf einer Immobilie bevorzugt berücksichtigt zu werden. Es greift dann, wenn der Eigentümer einen Kaufvertrag mit einem Dritten abgeschlossen hat. Erst in diesem Moment kann der Vorkaufsberechtigte entscheiden, ob er zu denselben Konditionen in den Kauf einsteigen möchte.

Kommt das Vorkaufsrecht zur Anwendung, übernimmt der Vorkaufsberechtigte die Rechte und Pflichten des ursprünglichen Käufers zu identischen Bedingungen.

Mindert ein Vorkaufsrecht den Immobilienwert? 
Ein Vorkaufsrecht mindert den Immobilienwert nicht zwangsläufig. Allerdings kann das Vorkaufsrecht den Verkaufsprozess verkomplizieren. Es besteht nämlich die Unsicherheit, ob das Recht überhaupt ausgeübt wird. Das kann potenzielle Käufer abschrecken und dadurch möglicherweise zu Preisnachlässen führen.

Welche Formen des Vorkaufsrechts gibt es?

Das Vorkaufsrecht kann in verschiedenen Varianten auftreten. Diese sind von den rechtlichen Grundlagen und dem jeweiligen Zweck abhängig. Grundsätzlich wird zwischen vertraglich vereinbarten und gesetzlich geregelten Vorkaufsrechten unterschieden. Beide haben gemeinsam, dass sie rechtlich verbindlich sind und nicht ohne Weiteres umgangen werden dürfen.

Vertragliche Vorkaufsrechte

Vertragliche Vorkaufsrechte werden individuell zwischen dem Eigentümer und einer bestimmten Person vereinbart. Sie können entweder schuldrechtlich oder dinglich ausgestaltet sein.

Schuldrechtliches Vorkaufsrecht

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht wird durch einen Vertrag zwischen dem Eigentümer und einer bestimmten Person begründet. Es findet sowohl bei beweglichen als auch bei unbeweglichen Sachen Anwendung. Dazu zählen unter anderem Fahrzeuge oder Kunstgegenstände ebenso wie Grundstücke und Immobilien. Die rechtliche Grundlage dafür bilden die §§ 463 bis 473 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Im Gegensatz zum dinglichen Vorkaufsrecht wird das schuldrechtliche nicht im Grundbuch eingetragen, sondern rein vertraglich vereinbart. Bei Immobilien und Grundstücken muss das Vorkaufsrecht notariell beurkundet werden.

Eine Besonderheit des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts liegt in seiner vertraglichen Flexibilität. So können die Parteien etwa eine Kaufpreisobergrenze oder einen festen Kaufpreis vereinbaren (limitiertes Vorkaufsrecht). Dies schützt den Berechtigten davor, einen von einem Dritten gebotenen, unerwartet hohen Preis übernehmen zu müssen.

Die rein vertragliche Natur hat jedoch auch einen entscheidenden Nachteil: Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht bietet keine Sicherheit im Falle einer Insolvenz des Eigentümers. Da es nur einen persönlichen Anspruch gegen den Verpflichteten darstellt und nicht das Grundstück selbst belastet, wird es im Insolvenzverfahren wirkungslos. Der Insolvenzverwalter ist nicht an das Recht gebunden.

Dingliches Vorkaufsrecht

Das dingliche Vorkaufsrecht nach §§ 1094 ff. BGB wird an Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten (z. B. Erbbaurechten) bestellt. Da auf einem Grundstück errichtete Gebäude nach dem fundamentalen Prinzip des § 94 Abs. 1 BGB als wesentliche Bestandteile des Grundstücks gelten, erstreckt sich das Vorkaufsrecht untrennbar auch auf diese.

Eine rechtliche Trennung von Grundstück und Gebäude ist im Rahmen des Vorkaufsrechts nur in Ausnahmefällen (etwa im Spezialfall des Erbbaurechts) möglich. Das Recht bezieht sich somit immer auf das Grundstück inklusive seiner Bebauung.

Im Gegensatz zum rein schuldrechtlichen Vorkaufsrecht wird das dingliche Vorkaufsrecht zusätzlich durch einen Grundbucheintrag abgesichert und entfaltet unmittelbare Wirkung gegenüber Dritten. Das Recht stellt eine rechtlich bindende Belastung des Grundstücks dar. Die Eintragung wirkt wie eine Vormerkung und entfaltet unmittelbare Wirkung im Verkaufsfall.

Das dingliche Vorkaufsrecht bietet einen hohen Grad an rechtlicher Sicherheit, da es nicht nur auf Vereinbarungen basiert, sondern durch den Eintrag im Grundbuch für alle sichtbar und verbindlich ist. Es wird daher oft innerhalb von Familien oder bei benachbarten Grundstückseigentümern eingesetzt, um Grundstücksverkäufe steuern oder kontrollieren zu können.

Gesetzliches Vorkaufsrecht durch Gemeinden

Gemeinden und Städte haben in bestimmten Fällen ein gesetzlich geregeltes Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken. Dieses sogenannte öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht ist in § 24 des Baugesetzbuchs (BauGB) verankert und dient vor allem dazu, städtebauliche Ziele durchzusetzen. Das kann zum Beispiel die Sicherung von Entwicklungsprojekten oder die Daseinsvorsorge sein.

Ein solches Vorkaufsrecht kommt zum Tragen, wenn ein Grundstück beispielsweise:

• im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt und für öffentliche Zwecke vorgesehen ist.
• in einem Umlegungsgebiet liegt.
• Teil eines Sanierungsgebiets oder eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs ist.
• im Bereich einer Erhaltungssatzung liegt.

Entscheidet sich die Gemeinde, von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen, muss sie diesen Schritt begründet mitteilen. In der Regel geschieht dies im Rahmen des notariellen Kaufprozesses, sobald ein rechtsgültiger Vertrag mit einem Dritten vorliegt. Der bisherige Eigentümer wird dann darüber informiert, dass die Gemeinde das Grundstück zu den gleichen Bedingungen erwerben möchte.

Wie läuft ein Immobilienverkauf mit Vorkaufsrecht ab?

Wenn ein Vorkaufsrecht besteht, egal ob gesetzlich, schuldrechtlich oder dinglich, folgt der Verkaufsprozess einem bestimmten Ablauf. Der Vorkaufsberechtigte erhält das Recht, in einen bereits geschlossenen Kaufvertrag, zu denselben Konditionen wie der ursprünglich vorgesehene Käufer, einzutreten.

1. Abschluss eines Kaufvertrags mit einem Dritten

Zunächst schließen der Eigentümer und ein Kaufinteressent einen rechtsgültigen Kaufvertrag ab. Erst, wenn dieser Vertrag vorliegt, kann der Vorkaufsberechtigte aktiv werden.

2. Information an den Vorkaufsberechtigten

Der Eigentümer ist verpflichtet, den Vorkaufsberechtigten über den abgeschlossenen Kaufvertrag zu informieren, entweder direkt oder über die notarielle Abwicklung. Ab diesem Zeitpunkt beginnt die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts.

3. Frist zur Entscheidung

Bei Grundstücken und Wohnungen beträgt die gesetzliche Frist grundsätzlich zwei Monate. Beim öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht ist eine längere Frist von drei Monaten vorgesehen.

Innerhalb dieser Zeitspanne muss der Berechtigte entscheiden, ob er sein Vorkaufsrecht ausüben möchte.

4. Ausübung des Vorkaufsrechts / Verzicht oder Fristablauf

Entscheidet sich der Vorkaufsberechtigte für den Kauf, übt er sein Recht durch eine Erklärung gegenüber dem Verkäufer aus (§ 464 Abs. 1 BGB). Diese Erklärung ist formfrei möglich (z. B. schriftlich), aus Beweisgründen ist jedoch eine dokumentierte Form dringend anzuraten. Die Erklärung ist verbindlich und kann nicht widerrufen werden.

Übt der Vorkaufsberechtigte sein Recht nicht aus, bleibt der ursprüngliche Kaufvertrag mit dem Dritten bestehen. Die Immobilie geht dann wie geplant an diesen Käufer über.

5. Abschluss des Kaufvertrags bei Ausübung des Vorkaufsrechts

Mit dem Zugang dieser Erklärung beim Verkäufer kommt automatisch ein neuer, eigenständiger Kaufvertrag zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Eigentümer zustande (§ 464 Abs. 2 BGB). Der Inhalt dieses neuen Vertrags (Kaufpreis, Zahlungsfristen, Gewährleistung etc.) ist exakt identisch mit den Bestimmungen, die der Eigentümer mit dem ursprünglichen Drittkäufer vereinbart hatte. Der ursprüngliche Kaufvertrag mit dem Dritten wird dadurch hinfällig.

Was passiert mit den Kosten des Erstkäufers?

Übt ein Vorkaufsberechtigter sein Recht aus, platzt der Traum des ursprünglichen Käufers. Dieser hat jedoch oft bereits erhebliche Kosten investiert. Es stellt sich die Frage: Wer trägt diese? Die Rechtsprechung hat hierzu klare Grundsätze entwickelt.

Welche Fristen müssen beim Vorkaufsrecht beachtet werden?

Für die Ausübung eines Vorkaufsrechts sieht das Gesetz bestimmte Fristen vor. Diese Fristen beginnen, sobald der Vorkaufsberechtigte über den Inhalt eines bereits geschlossenen Kaufvertrags mit einem Dritten informiert wurde. Das geschieht meist durch den Eigentümer oder einen Notar.

Gesetzliche Standardfristen beim Vorkaufsrecht

Die Länge der Frist hängt davon ab, um welches Objekt es sich handelt:

• Bei Grundstücken: Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts beträgt zwei Monate. Da eine Wohnung (als Wohnungseigentum) und ein Haus rechtlich untrennbar mit einem Grundstück verbunden sind, gilt für sie ebenfalls die zweimonatige Frist (§ 469 Abs. 2 BGB). Beim öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht von Gemeinden gilt eine Frist von drei Monaten.
• Bei sonstigen Objekten, z. B. beweglichen Sachen, gilt eine Frist von einer Woche.

Falls mehrere Personen vorkaufsberechtigt sind, beginnt die Frist erst, wenn alle vollständig informiert wurden.

Anpassung der Fristen durch einen Vertrag

In bestimmten Fällen können die gesetzlichen Fristen auch vertraglich individuell geregelt werden. In einem Vorkaufsrechtsvertrag kann zum Beispiel eine kürzere oder längere Frist vereinbart werden. Dies muss allerdings im gegenseitigen Einverständnis erfolgen.

Verpassen der Frist

Wird die Frist nicht eingehalten, erlischt das Vorkaufsrecht für diesen konkreten Verkaufsfall automatisch. Der Eigentümer ist danach frei, die Immobilie oder das Grundstück an den ursprünglichen Käufer zu veräußern.

Was bewirkt ein Verzicht auf das Vorkaufsrecht?

Ein Verzicht auf das Vorkaufsrecht bedeutet, dass der Berechtigte auf die Ausübung seines Rechts bewusst verzichtet und den Verkauf der Immobilie oder des Grundstücks an einen Dritten akzeptiert. Dieser Schritt ist besonders wichtig, da der Eigentümer erst nach einem erklärten Verzicht rechtlich abgesichert ist. Erst dann kann er mit dem Verkauf an einen anderen Käufer fortfahren. 

Wie erfolgt der Verzicht?

Der Verzicht wird in der Regel durch eine schriftliche Erklärung des Vorkaufsberechtigten abgegeben. Diese Erklärung ist nicht formgebunden, sollte jedoch aus Nachweisgründen stets dokumentiert werden. Bei Immobiliengeschäften übernimmt häufig der Notar die Weiterleitung der Erklärung an das Grundbuchamt.

• Beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht genügt grundsätzlich eine schriftliche Verzichtserklärung. Bei Immobiliengeschäften sollte diese aus Gründen der Rechtssicherheit notariell beurkundet erfolgen.
• Beim dinglichen Vorkaufsrecht ist zusätzlich eine notariell beurkundete Löschungsbewilligung erforderlich, um den Eintrag im Grundbuch entfernen zu lassen.

Erst nach Vorlage der entsprechenden Unterlagen kann der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden.

Wann entfällt ein Vorkaufsrecht?

Neben dem aktiven Verzicht gibt es weitere Fälle, in denen ein Vorkaufsrecht automatisch erlischt:

• Zwangsversteigerung: Im Falle einer gerichtlichen Verwertung entfällt das Recht.
• Tod des Berechtigten: Da das Vorkaufsrecht in der Regel nicht vererbbar ist, endet es mit dem Tod des Berechtigten – sofern keine andere Regelung besteht.
• Zeitablauf: Ist das Vorkaufsrecht befristet, erlischt es automatisch nach Ablauf der vereinbarten Dauer.
• Schenkung: Wird die Immobilie unentgeltlich übertragen, greift das Vorkaufsrecht in der Regel nicht.
• Verkauf an gesetzliche Erben: Im Zweifel erstreckt sich das Recht nicht auf einen Verkauf, der an einen gesetzlichen Erben in Ansehung dessen zukünftigen Erbrechts erfolgt.

Gilt das Vorkaufsrecht auch bei Erbschaften oder Schenkungen?

Erbschaft

Wird eine Immobilie oder ein Grundstück vererbt, besteht kein Vorkaufsrecht. Denn das Vorkaufsrecht greift nur dann, wenn ein tatsächlicher Verkauf stattfindet. Eine Erbschaft stellt jedoch keinen Kaufvertrag, sondern eine unentgeltliche Übertragung dar.

Das Vorkaufsrecht ist in der Regel nicht vererbbar. Gemäß § 473 BGB geht es nicht automatisch auf die Erben des Berechtigten über. Nur wenn im ursprünglichen Vertrag ausdrücklich eine Übertragbarkeit vorgesehen wurde, kann das Recht nach dem Tod des Berechtigten weiter bestehen.

Vorkaufsrecht in der Erbengemeinschaft

Bei Erbengemeinschaften kann ein besonderer Fall eintreten: Verkauft ein Miterbe seinen Anteil, steht den übrigen Miterben gemäß § 2034 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Damit soll verhindert werden, dass außenstehende Dritte in die Erbengemeinschaft eintreten.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Miterben greift nur beim Verkauf an Dritte. Wird der Anteil verschenkt oder an einen anderen Miterben übertragen, besteht kein Vorkaufsrecht.

Wird aber ein Verkaufsvertrag mit einem Dritten geschlossen, müssen die übrigen Miterben unverzüglich über die Vertragskonditionen informiert werden. Nun können sie innerhalb der gesetzlichen Frist ihr Vorkaufsrecht ausüben. 

Anders als die meisten Vorkaufsrechte ist das Vorkaufsrecht unter Miterben ausdrücklich vererblich (§ 2034 Abs. 2 S. 2 BGB). Verstirbt ein Miterbe, geht sein Vorkaufsrecht auf seine eigenen Erben über.

Wird das Vorkaufsrecht nicht fristgerecht ausgeübt, geht der Erbanteil an den ursprünglich vorgesehenen Käufer, auch wenn dieser kein Mitglied der Erbengemeinschaft ist.

Schenkungen

Auch bei einer Schenkung entfällt das Vorkaufsrecht, da es sich nicht um einen Verkauf handelt. In Einzelfällen kann jedoch vertraglich festgelegt werden, dass auch unentgeltliche Übertragungen erfasst sind.

Vorkaufsrecht bei Mietern

Mieter können unter bestimmten Voraussetzungen ein gesetzliches Vorkaufsrecht für ihre Wohnung geltend machen. Dieses Recht ist in § 577 BGB geregelt und findet nur dann Anwendung, wenn die bisher vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend verkauft werden soll.

Wann gilt das Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht für Mieter greift ausschließlich in folgenden Fällen:

• Die Wohnung soll erstmals als Eigentumswohnung verkauft werden.
• Ein Kaufvertrag mit einem Dritten wurde bereits abgeschlossen.
• Der Mieter wurde über den Vertragsinhalt ordnungsgemäß informiert.

Sobald diese Voraussetzungen erfüllt sind, kann der Mieter unter denselben Bedingungen wie der Käufer in den Vertrag eintreten. Die Kaufentscheidung muss innerhalb der vorgesehenen Frist getroffen werden.

Das Recht gilt nur einmalig, und zwar beim ersten Verkauf nach der Umwandlung in Eigentum. 

Bei einem Verkauf an enge Familienangehörige oder Mitglieder des eigenen Haushalts entfällt das Vorkaufsrecht, genauso wie bei Verkäufen ganzer Mehrfamilienhäuser. Wird die Wohnung lediglich weitervermietet, besteht auch hier kein Anspruch auf das Vorkaufsrecht.

Folgen bei Missachtung des Vorkaufsrechts bei Mieterverhältnissen

Wird der Mieter nicht rechtzeitig über den Verkauf informiert, obwohl die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, kann er unter Umständen Schadensersatz geltend machen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bemisst sich dieser Schaden nach der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem Kaufpreis, zu dem sie an den Dritten verkauft wurde.

Beispiel:

Der Vermieter verkauft die umgewandelte Wohnung für 300.000 € an einen Investor, ohne den Mieter zu informieren. Ein Gutachten stellt fest, dass der tatsächliche Verkehrswert der Wohnung zu diesem Zeitpunkt 350.000 € betrug. Dem Mieter steht in diesem Fall ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 50.000 € zu, da ihm durch die Pflichtverletzung des Vermieters dieser Gewinn entgangen ist.

Umgehung des Vorkaufsrechts

Ob ein Vorkaufsrecht umgangen werden kann, hängt maßgeblich davon ab, wie es gestaltet ist. Außerdem muss zwischen dem dinglichen und schuldrechtlichen Vorkaufsrecht unterschieden werden.

Dingliches Vorkaufsrecht: Sicher durch Grundbucheintrag

Ist das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen, lässt es sich praktisch nicht umgehen. Spätestens im Zuge der notariellen Kaufvertragsprüfung wird das eingetragene Recht sichtbar.

Schuldrechtliches Vorkaufsrecht: Missbrauch möglich, aber riskant

Bei einem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht, das nicht im Grundbuch vermerkt, sondern lediglich vertraglich vereinbart ist, besteht theoretisch die Möglichkeit, das Recht zu umgehen. Informiert der Eigentümer den Berechtigten nicht und vollzieht den Verkauf, so hat er das Recht umgangen.

In einem solchen Fall ist der Eigentumsübergang nicht rückgängig zu machen. Der Drittkäufer bleibt rechtmäßiger Eigentümer. Allerdings kann der Vorkaufsberechtigte Schadensersatz geltend machen, wenn ihm nachweislich durch die Umgehung ein finanzieller Nachteil entstanden ist. Deshalb raten wir Ihnen davon ab, das Vorkaufsrecht zu umgehen.

Vor- und Nachteile des Vorkaufsrechts 

Ein Vorkaufsrecht bringt sowohl für den Eigentümer (Verpflichteten) als auch für den Vorkaufsberechtigten verschiedene Vor- und Nachteile mit sich. Je nach Situation kann es als Schutzinstrument oder als Einschränkung wahrgenommen werden.

Fazit: Vorkaufsrecht – Schutz, Verpflichtung und klare Regeln

Das Vorkaufsrecht gibt bestimmten Personen das vorrangige Recht, eine Immobilie zu erwerben, bevor sie an Dritte verkauft wird. Für Eigentümer bedeutet das eine rechtliche Verpflichtung und mögliche Einschränkungen im Verkaufsprozess. Umso wichtiger ist es, dass alle Beteiligten die gesetzlichen Rahmenbedingungen, Fristen und Abläufe genau kennen. Sorgen Sie für eine offene Kommunikation, eine rechtlich einwandfreie Ausgestaltung und – falls nötig – die Einbindung eines Notars. So lassen sich spätere Missverständnisse und rechtliche Auseinandersetzungen vermeiden.

Nun lässt sich ein Haus (normalerweise) nicht einfach „halbieren“. Deshalb müssen Sie gemeinsam klären, was mit der Immobilie geschehen soll. Natürlich gehen mit einer solchen Entscheidungsfindung viele Fragen einher, die beantwortet werden wollen. Wer bekommt das Haus? Wird es verkauft? Was tun, wenn Sie sich nicht einig sind? Gibt es außer Verkaufen noch weitere Möglichkeiten? Diese Fragen und vieles mehr beantworten wir in diesem Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze

• Einvernehmlicher Verkauf senkt Kosten und sorgt für Klarheit: Der Hausverkauf entlastet finanziell, löst emotionale Bindungen und erleichtert den Neuanfang nach der Trennung.
• Finanzielle Entlastung: Der Verkaufserlös kann zur Tilgung gemeinsamer Schulden und zur Anpassung an die neue Lebenssituation genutzt werden.
• Eigentumsverhältnisse & Güterstand (z. B. Zugewinngemeinschaft oder Gütertrennung) beeinflussen maßgeblich, wem die Immobilie gehört und wie der Erlös aufgeteilt wird.
• Weitere Optionen: Neben dem Verkauf sind auch Auszahlung, Teilungsversteigerung, Realteilung, Vermietung oder Übertragung auf Kinder möglich.
• Ein Ehevertrag oder eine Scheidungsfolgenvereinbarung können schon im Vorfeld Klarheit schaffen und Konflikte bei der Aufteilung der Immobilie vermeiden.

Wann ist der Hausverkauf bei einer Scheidung sinnvoll?

Es gibt eine Vielzahl von Faktoren, die für und gegen einen Hausverkauf sprechen. Dabei sollten Sie die emotionalen Aspekte und wirtschaftlichen Gegebenheiten gleichermaßen berücksichtigen.

Für einen Hausverkauf nach der Trennung können unter anderem folgende Gründe sprechen: 

Neue Kosten können gedeckt werden

Nach einer Trennung treten viele Veränderungen auf einmal auf. Sie müssen Ihre Lebenssituation anpassen und Ihre finanzielle Lage im Auge behalten. Häufig zieht mindestens einer der beiden Ex-Partner aus und in eine neue Immobilie.

Das bedeutet konkret, dass Sie die Miete möglicherweise allein tragen müssen und zusätzliche Fixkosten, so wie neue Ausgaben, einkalkulieren sollten. Diese Belastung kann schnell zur finanziellen Herausforderung werden, vor allem, wenn das Einkommen gleich bleibt. Ein Hausverkauf kann die Kosten senken und finanziellen Druck vermeiden. Der Erlös aus dem Verkauf schafft neue Spielräume und verhindert, dass Sie sich durch laufende Raten oder neu hinzukommende Kosten zusätzlich belasten. 

Verbindungen werden gelöst

Ein gemeinsames Haus bindet Ex-Partner emotional und finanziell. Ein Verkauf schafft wirtschaftlich Klarheit, da Entscheidungen rund um die Immobilie entfallen. Wenn Sie oder Ihr Ex-Partner das Haus nicht vollständig verkaufen möchten, kann eine Partei ihren Eigentumsanteil übertragen und sich so aus der gemeinsamen Verantwortung lösen.

Gemeinsame Immobilie wird nicht mehr benötigt

Nach einer Trennung verändert sich meist auch die Wohnsituation. Mindestens einer der Ex-Partner zieht aus; nicht selten verlassen beide das gemeinsame Haus. Die Immobilie ist oft auch zu groß oder passt nicht mehr zur neuen Lebensphase. Mit einem Verkauf können Sie sich von alten Erinnerungen lösen und einen Neuanfang erleichtern.

Einfach. Mehr. Bewegen.

Nehmen Sie gerne jederzeit und unverbindlich Kontakt mit uns auf. Wir sind Ihre Immobilienmakler aus Bremen und unterstützen Sie bei allen Fragen rund um den Kauf, Verkauf und die Vermietung von Immobilien.

Kontakt aufnehmen

Wer trägt die Schulden für den Hauskauf nach einer Scheidung?

Eine Scheidung hat keinen Einfluss auf das Zurückzahlen eines bestehenden Kreditvertrags. Für die Bank ist es entscheidend, wer den Darlehensvertrag unterzeichnet hat. Denn nur dieser Ehepartner haftet rechtlich für die Rückzahlung, unabhängig davon, ob er noch in der Immobilie wohnt oder nicht.

Haben beide Ehepartner den Kreditvertrag unterschrieben, liegt eine sogenannte Gesamtschuldnerschaft vor. In diesem Fall kann die Bank von beiden jeweils den gesamten Betrag fordern.

Individuelle Absprachen über die interne Aufteilung der Schuldenlast sind zwar möglich, aber rechtlich nur dann bindend, wenn beide Seiten zustimmen. Eine schlechte finanzielle Lage entbindet einen Ehepartner jedoch nicht automatisch von der Mithaftung. Mehr dazu können Sie in diesem Urteil vom Bundesgerichtshof erfahren: BGH v. 06.10.2010 – Az. XII ZR 10/09

Falls Sie Ihr Haus trotz Kredit verkaufen möchten, sollten Sie sich unbedingt unseren Beitrag „Haus verkaufen trotz Kredit – So gelingt es“ ansehen. Dort erfahren Sie alles darüber, wie Sie Ihre Immobilie trotz Kredit verkaufen können und worauf Sie unbedingt achten sollten.

Wichtige Fragen vor dem Hausverkauf

Ein Hausverkauf wirft viele Fragen auf. Klare Regeln für das Gemeinschaftseigentum beugen dabei Konflikten vor und sichern faire Lösungen für alle Beteiligten. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über die wichtigsten rechtlichen Rahmenbedingungen und Handlungsmöglichkeiten. 

Wann ist der beste Zeitpunkt für den Hausverkauf bei einer Trennung?

Ein Hausverkauf muss nicht bis zur rechtskräftigen Scheidung hinausgezögert werden. Wenn beide Ehepartner sich über die Trennung und den Verkauf einig sind, kann dieser auch direkt in die Wege geleitet werden.

Es kann durchaus von Vorteil sein, die Immobilie bereits während der Trennungsphase zu veräußern. Dies sorgt für finanzielle Klarheit und stellt liquide Mittel für den Zugewinnausgleich oder den Neuanfang bereit. Beachten Sie jedoch den Stichtag für die Berechnung des Zugewinns: Dies ist der Tag, an dem der Scheidungsantrag dem anderen Ehepartner offiziell zugestellt wird. Der Wert Ihres Vermögens zu diesem Zeitpunkt ist entscheidend. Ein Verkauf vor diesem Stichtag führt dazu, dass der erzielte Erlös in das Endvermögen einfließt. Erfolgt der Verkauf danach, wird grundsätzlich der Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrags für die Berechnung herangezogen – selbst wenn der spätere Verkaufspreis abweicht.

Fällt die Spekulationssteuer an?

Der Verkaufsgewinn einer Immobilie ist grundsätzlich steuersteuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Haben Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren jedoch selbst zu Wohnzwecken genutzt, entfällt die Spekulationssteuer. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Beitrag: Spekulationssteuer bei Immobilien erklärt.

Achtung: Steuerfalle durch Auszug
Die Steuerbefreiung wegen Eigennutzung entfällt, wenn die Immobilie nicht im Jahr des Verkaufs und in den beiden davorliegenden Jahren durchgehend selbst bewohnt wurde. Zieht ein Ehepartner aus, beendet er damit seine persönliche Eigennutzung. Erfolgt der Verkauf nicht mehr im selben Kalenderjahr des Auszugs, kann dies zur Steuerpflicht für seinen Anteil am Gewinn führen (BFH-Urteil vom 14.02.2023).

Wem gehört das Haus bei einer Scheidung, wenn beide im Grundbuch stehen?

Die Immobilie gehört jeweils anteilig (meist zur Hälfte) beiden Partnern, wenn beide Ehepartner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind.

Eine Änderung der Eigentumsverhältnisse wird nur im Grundbuch vermerkt, wenn ein notarieller Vertrag die Übertragung oder Anpassung des Eigentums regelt. Es ist irrelevant, ob diese Umschreibung vor oder nach der Scheidung erfolgt. 

Gibt es einen Ehevertrag?

Ein Ehevertrag kann im Scheidungsfall vieles erleichtern. Darin lässt sich klar regeln, was mit dem Haus geschieht. Wird es verkauft? Bleibt eine Partei darin wohnen? Wer übernimmt offene Kredite und wer erhält welche Ausgleichszahlung? All das sind Fragen, die hier bereits im Vorfeld klar geregelt und beantwortet werden können.

Gibt es keinen Ehevertrag, gilt automatisch die Zugewinngemeinschaft. Während der Ehe bleibt das Vermögen getrennt, bei der Scheidung erfolgt jedoch ein finanzieller Ausgleich. Stehen beide Partner im Grundbuch, handelt es sich um eine Bruchteilsgemeinschaft. Die jeweiligen Eigentumsanteile (z. B. hälftig oder in einem anderen Verhältnis) sind im Grundbuch eingetragen und entscheidend für die Aufteilung eines Verkaufserlöses.

Eine einvernehmliche Regelung nach der Trennung ist auch möglich. Im Rahmen einer sogenannten Scheidungsfolgenvereinbarung werden im Nachgang alle relevanten Themen geklärt. So werden Konflikte vermieden und klare Vereinbarungen über das gemeinsame Eigentum getroffen.

Wie beeinflussen Gütertrennung und Zugewinngemeinschaft den Hausverkauf im Scheidungsfall?

Wie eine Immobilie im Scheidungsfall behandelt wird, hängt maßgeblich vom gewählten Güterstand ab. In Deutschland gilt ohne Ehevertrag automatisch die Zugewinngemeinschaft. Wurde dagegen notariell eine Gütertrennung vereinbart, greifen andere Regelungen.

Bei der Zugewinngemeinschaft (gesetzlicher Güterstand) wird das Vermögen, das während der Ehe erwirtschaftet wurde, im Fall einer Scheidung ausgeglichen. Steht nur ein Ehepartner im Grundbuch, gehört ihm die Immobilie zwar allein, ihr Wertzuwachs spielt aber für den Zugewinnausgleich eine entscheidende Rolle. Der während der Ehe entstandene Wertzuwachs einer Immobilie erhöht das Endvermögen des Eigentümers. Im Rahmen des Zugewinnausgleichs wird dann die Differenz zwischen Anfangs- und Endvermögen beider Ehepartner ermittelt – ein eventueller Ausgleichsanspruch entsteht auf Grundlage des jeweiligen Gesamtzuwachses. Entscheidend ist demnach, ob das Haus während der Ehe erworben wurde oder ein privates Anfangsvermögen (z. B. Erbe) darstellte.

Bei der Gütertrennung ist der Güterstand notariell festgehalten worden. Hier bleibt das Vermögen beider Partner getrennt. Steht also nur ein Partner im Grundbuch, ist er nach der Scheidung auch der alleinige Eigentümer. Der Verkauf des Hauses kann dann grundsätzlich ohne Zustimmung des anderen erfolgen. Sind beide eingetragen, ist auch hier die Zustimmung beider erforderlich.

Hausverkauf bei Scheidung: Welche Möglichkeiten gibt es?

Ihnen stehen mehrere Wege offen, wie Sie mit Ihrer Immobilie bei einer Scheidung verfahren können. Welche Lösung am besten für Sie geeignet ist, hängt von der individuellen Situation, den Eigentumsverhältnissen und den finanziellen Möglichkeiten ab. Beide Partner müssen Ihre Prioritäten setzen und sich überlegen, welche Lösung für sie am besten ist.

Beide Partner wollen verkaufen

Stehen beide Partner im Grundbuch, sind beide rechtlich berechtigt, mitzuentscheiden. Das heißt, beide Eigentümer müssen grundsätzlich zustimmen, wenn sie sich von der Immobilie trennen wollen. Der Erlös aus dem Verkauf wird entsprechend den Eigentumsanteilen aufgeteilt.

Nur ein Partner will verkaufen

Problematisch wird es, wenn nur einer der Partner verkaufen möchte. Stehen beide Partner im Grundbuch, handelt es sich um eine Bruchteilsgemeinschaft. Die jeweiligen Eigentumsanteile (z. B. hälftig oder in einem anderen Verhältnis) sind im Grundbuch eingetragen und entscheidend für die Aufteilung des Verkaufserlöses. Ohne Einigung darf jedoch nur der eigene Anteil verkauft werden. Für den Verkauf des gesamten Hauses ist die Zustimmung beider Parteien notwendig.

Wenn keine Einigung möglich ist, gibt es nach Ablauf des Trennungsjahres die Option, eine gerichtliche Entscheidung einzuholen. Beim Familiengericht wird beantragt, dass der andere Ehepartner zur Zustimmung zum Verkauf verpflichtet wird. Das Gericht prüft dabei die Zumutbarkeit, wirtschaftliche Aspekte und ggf. die Lebenssituation beider Parteien. Eine Klage auf Zustimmung zum freihändigen Verkauf ist rechtlich möglich, aber in der Praxis oft schwierig durchzusetzen. Das Familiengericht prüft dabei sorgfältig die Zumutbarkeit und die Interessen beider Parteien. Kommt keine Einigung über einen freihändigen Verkauf zustande, ist der rechtlich vorgesehene Weg zur Auflösung der Gemeinschaft die Teilungsversteigerung.

Ein Partner bleibt drin wohnen

Möchte einer der Ehepartner die gemeinsame Immobilie nach der Scheidung behalten, kann er dem anderen dessen Anteil am Haus abkaufen. In diesem Fall übernimmt ein Partner das Eigentum vollständig, während der andere eine Ausgleichszahlung erhält.

Die Höhe dieser Ausgleichszahlung richtet sich in der Regel nach dem aktuellen Marktwert der Immobilie abzüglich möglicher Verbindlichkeiten (z. B. noch bestehende Hypotheken).

Teilverkauf an Dritte

Eine vollständige Auszahlung eines Ehepartners nach der Scheidung ist finanziell nicht immer machbar. In solchen Fällen kann ein Teilverkauf eine sinnvolle Alternative sein. Dabei wird ein Anteil der Immobilie an einen Dritten verkauft, während der verbleibende Ehepartner weiterhin in der Immobilie wohnt und Haupteigentümer bleibt. Der verkaufende Partner erhält den aus dem Verkauf resultierenden Erlös.

Die dritte Partei kann zum Beispiel ein spezialisiertes Unternehmen für Teilverkäufe sein. Der Nachteil bei einer solchen Regelung ist, dass für den verbleibenden Miteigentümer häufig eine Nutzungsgebühr entsteht und er teilweise die Kontrolle über seine Immobilie verliert.

Teilungsversteigerung

Ein Ehepartner kann auch eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Die Teilungsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren, mit dem die Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft erzwungen wird. Dabei wird das Haus öffentlich versteigert. Der Erlös wird entsprechend der im Grundbuch vermerkten Eigentumsanteile aufgeteilt.

In bestimmten Ausnahmefällen kann eine Teilungsversteigerung verhindert oder verzögert werden. Beispielsweise dann, wenn durch die Versteigerung das Wohl gemeinsamer Kinder gefährdet wäre oder ein Partner besonders schutzwürdig ist. Das wäre der Fall, wenn eine schwere Krankheit oder Pflegebedürftigkeit vorliegt. 

Weitere Möglichkeiten neben dem Hausverkauf

Der Hausverkauf ist nicht immer die beste Option. Die persönliche und finanzielle Situation und die individuellen Wünsche der Beteiligten müssen berücksichtigt werden. Ein alternativer Weg kann also für Ihren individuellen Fall oft besser geeignet sein.

Realteilung

Anstelle eines Hausverkaufs kann nach einer Scheidung auch eine Realteilung in Betracht gezogen werden. Dabei wird die Immobilie in zwei baulich voneinander getrennte Wohneinheiten umgebaut, sodass beide Parteien jeweils eine eigene, unabhängige Einheit erhalten. Diese können dann individuell genutzt, vermietet oder verkauft werden. Voraussetzung ist allerdings, dass sich das Haus für eine solche Umgestaltung eignet und die finanzierende Bank sowie beide Ehepartner mit diesem Modell einverstanden sind. Außerdem geht eine Realteilung meist mit erheblichen Umbau- und Vermessungskosten einher.

Das Haus auf die Kinder überschreiben

Eine Übertragung des gemeinsamen Hauses auf die Kinder kann eine Alternative zum Verkauf darstellen. Diese Möglichkeit besteht sowohl bei minderjährigen als auch bei volljährigen Kindern.

Bei minderjährigen Kindern ist für die Übertragung neben einem notariellen Vertrag auch die Zustimmung des Familiengerichts notwendig. Bei volljährigen Kindern kann die Übertragung ohne gerichtliche Genehmigung erfolgen. 

Diese Alternative geht jedoch auch mit einer Reihe von Nachteilen einher:

• Keine Verhinderung des Zugewinnausgleichs: Die Schenkung an das Kind verhindert den Zugewinnausgleichsanspruch nicht. Der Wert der Schenkung wird dem Endvermögen des schenkenden Elternteils fiktiv wieder hinzugerechnet (§ 1375 Abs. 2 BGB).
• Belastung für das Kind: Das Kind wird mit der Schenkung Eigentümer und ist damit für alle Lasten verantwortlich: Grundsteuer, Unterhaltungskosten, Verkehrssicherungspflicht etc.
• Hürde Familiengericht: Das Familiengericht genehmigt eine solche Schenkung an Minderjährige nur, wenn sie dem Kindeswohl dient. Da die Übertragung mit erheblichen Pflichten und Kosten verbunden ist, wird die Genehmigung oft verweigert.

Bei minderjährigen Kindern ist die Übertragung komplex. Da die Eltern als Schenkende nicht gleichzeitig ihre Kinder als Beschenkte vertreten können (Interessenkonflikt), bestellt das Familiengericht einen sogenannten Ergänzungspfleger. Dieser prüft, ob die Schenkung ausschließlich im Interesse des Kindes liegt. Da mit dem Eigentum an einer Immobilie erhebliche finanzielle Lasten und Pflichten (z. B. Grundsteuer, Instandhaltungskosten) verbunden sind, wird die erforderliche familiengerichtliche Genehmigung in der Praxis häufig verweigert, um das Kind vor Nachteilen zu schützen.

Vermietung

Können Sie sich nach der Trennung oder Scheidung nicht auf einen Verkauf oder eine Auszahlung einigen, kann eine Vermietung der Immobilie eine sinnvolle Zwischenlösung sein. So gewinnen beide Parteien Zeit, um die Situation in Ruhe zu klären und eine dauerhafte Entscheidung zu treffen.

Lässt sich Ihre Immobilie aktuell nur schwer verkaufen, beispielsweise aufgrund des baulichen Zustands, kann durch eine Vermietung Leerstand vermieden und ein Nebeneinkommen erzielt werden. Außerdem verliert ein ungenutztes Haus mit der Zeit an Substanz und Wert.

Lohnt sich der Immobilienverkauf im Scheidungsfall?

Ein Immobilienverkauf ist in vielen Fällen der unkomplizierteste und effektivste Weg, eine saubere Vermögenstrennung im Rahmen einer Scheidung zu erreichen. Durch den gemeinsamen Verkauf können beide Ex-Partner schnell und eindeutig ihre finanziellen Verhältnisse regeln und sich von der gemeinsamen Eigentumsverbindung lösen. Dabei sind wir Ihnen natürlich gerne behilflich.

*Dieser Text dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Jeder Fall einer Scheidung mit Hausverkauf ist individuell – nicht alle Besonderheiten und Ausnahmen konnten hier vollständig berücksichtigt werden. Bitte ziehe bei rechtlichen Fragen einen Anwalt oder eine andere fachkundige Stelle hinzu.

In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie Ihre Immobilie trotz Kredit verkaufen können und worauf Sie unbedingt achten sollten.

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Immobilienverkauf trotz Kredit ist möglich, aber oft mit Kosten wie der Vorfälligkeitsentschädigung verbunden.
• Sonderkündigungsrecht: Unter bestimmten Voraussetzungen (z. B. Laufzeit über 10 Jahre)können Sie möglicherweise vom Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB Gebrauch machen.
• Alternativen zum sofortigen Verkauf: Kredit auf neue Immobilie übertragen, Kredit vom Käufer übernehmen oder Immobilie vermieten.
• Finanzielle Sinnhaftigkeit prüfen: Der Verkauf lohnt sich finanziell nur, wenn der Erlös mindestens die Restschuld und mögliche Entschädigungen deckt.
• Individuelle Beratung ist entscheidend, da die beste Lösung stark von Ihrer persönlichen und vertraglichen Situation abhängt.

Kann eine Immobilie trotz Kredit verkauft werden?

Ein Immobilienverkauf trotz Kredit ist prinzipiell möglich. Dabei gilt es jedoch, einige wichtige vertragliche Rahmenbedingungen zu beachten. Solange Ihr Darlehen läuft, sind sowohl Sie als auch Ihre Bank an die im Kreditvertrag vereinbarten Regelungen gebunden – darunter Zinsbindungsfristen, Kündigungsfristen und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung. 

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die bei vorzeitiger Rückzahlung eines Kredits während der Zinsbindung fällig wird. Sie soll den finanziellen Schaden ausgleichen, der der Bank durch den Wegfall der vereinbarten Zinseinnahmen entsteht.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung müssen Sie also entrichten, wenn Sie Ihren Kredit vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlen möchten und der Bank dadurch ein Zinsverlust entsteht. Läuft Ihr Darlehen hingegen schon länger als zehn Jahre, steht Ihnen in der Regel ein Sonderkündigungsrecht zu – ohne zusätzliche Kosten. Ihre Bank wird aber in jedem Fall verlangen, dass das bestehende Darlehen vollständig getilgt wird.

Wann lohnt sich ein Hausverkauf bei einem laufenden Kredit?

Ob sich der Verkauf einer Immobilie bei bestehendem Kredit lohnt, hängt stark von Ihrer individuellen Situation ab. Entscheidend ist dabei unter anderem, wie hoch die mögliche Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt – denn diese Kosten tragen natürlich Sie als Darlehensnehmer. Je kürzer die verbleibende Zinsbindungsfrist, desto eher kann sich ein Aufschub des Verkaufs lohnen. 

Falls Ihre Immobilie im Wert gestiegen ist, kann es unter Umständen sinnvoll sein, den Kredit vorzeitig abzulösen – wenngleich dafür eine Entschädigung fällig wird. Alternativ kann auch eine Kreditübertragung auf eine neue Immobilie infrage kommen, zum Beispiel bei einem geplanten Umzug.

Wie sinnvoll ein Verkauf in Ihrem konkreten Fall ist, lässt sich also pauschal nicht beantworten. Falls Sie Fragen zu Ihrer konkreten Situation haben, helfen wir Ihnen gerne mit einer persönlichen Beratung weiter. 

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Nehmen Sie gerne jederzeit und unverbindlich Kontakt mit uns auf. Wir sind Ihre Immobilienmakler aus Bremen und unterstützen Sie bei allen Fragen rund um den Kauf, Verkauf und die Vermietung von Immobilien.

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Haus verkaufen trotz Kredit? Diese Möglichkeiten gibt es

Grundsätzlich stehen Ihnen diese Alternativen zur Verfügung:

1. Vom Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB Gebrauch machen
2. Haus verkaufen und Restschuld mit dem Ertrag begleichen
3. Neues Haus kaufen und bestehenden Kredit weiter nutzen
4. Laufendes Darlehen an den neuen Eigentümer übertragen
5. Haus behalten und vermieten

Welche Alternative für Sie die beste ist, hängt wie immer von Ihrer individuellen Situation ab. Im Folgenden gehen wir auf die verschiedenen Optionen näher ein.

1. Vom Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB Gebrauch machen

In bestimmten Fällen können Sie als Kreditnehmer Ihren Darlehensvertrag vorzeitig beenden – ganz ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Dieses Sonderkündigungsrecht ist gesetzlich im § 489 BGB geregelt und greift unter klar definierten Voraussetzungen:

• Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens: Haben Sie Ihr Darlehen seit mindestens zehn Jahren vollständig erhalten, können Sie den Vertrag mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung.
• Ende der Sollzinsbindung ohne neue Vereinbarung: Läuft die Zinsbindungsfrist aus und wird keine neue Vereinbarung über den Zinssatz getroffen, dürfen Sie den Vertrag mit einer Frist von einem Monat kündigen.
• Darlehen mit variablem Zinssatz: In diesem Fall ist eine Kündigung jederzeit mit einer Frist von drei Monaten möglich.

2. Haus verkaufen und Restschuld mit dem Ertrag begleichen

Falls Sie nicht vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen können, können Sie Ihre Immobilie auch veräußern und mit dem Verkaufserlös die verbleibende Darlehenssumme begleichen. Diese Variante ist grundsätzlich möglich, allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen wirtschaftlich sinnvoll. Entscheidend ist, dass der erzielte Verkaufspreis ausreicht, um die offene Kreditsumme als auch eine eventuell anfallende Vorfälligkeitsentschädigung vollständig zu decken. Unter Umständen kann es sich lohnen, mit dem Verkauf zu warten, bis die Zinsbindungsfrist endet und das Sonderkündigungsrecht greift – dann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung.

Ob dieser Weg der richtige für Sie ist, hängt also maßgeblich vom aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie und den vertraglichen Details Ihrer Finanzierung ab. Lassen Sie sich hierzu idealerweise frühzeitig beraten.

3. Neues Haus kaufen und bestehenden Kredit weiter nutzen

Sie möchten eine neue Immobilie erwerben und gleichzeitig Ihre bestehende Finanzierung weiter nutzen? In Absprache mit Ihrer Bank kann genau das möglich sein – und unter bestimmten Voraussetzungen sogar eine attraktive Lösung darstellen.

Wenn der Wert Ihrer neuen Immobilie dem der bisherigen entspricht, lässt sich diese unter Umständen im Darlehensvertrag als neue Sicherheit einsetzen. Die Bank tauscht dabei die im Grundbuch eingetragene Sicherheit aus, sodass die neue Immobilie als Kreditsicherheit fungiert. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt in diesem Fall nicht an.

Eine solche Umschichtung erfordert immer die Zustimmung des Kreditinstituts. Ein rechtlicher Anspruch darauf besteht nicht. Die Chancen stehen jedoch gut, wenn die neue Immobilie einen gleichwertigen oder höheren Beleihungswert aufweist.

Prüfen Sie daher, ob sich ein kompletter Neuabschluss finanziell lohnt. Sollten die aktuellen Zinsen deutlich günstiger sein als beim ursprünglichen Vertragsabschluss, kann eine neue Finanzierung unter besseren Konditionen langfristig vorteilhafter sein.

4. Laufendes Darlehen an den neuen Eigentümer übertragen

Sie könnten auch in Erwägung ziehen, den bestehenden Darlehensvertrag beim Verkauf Ihrer Immobilie auf den Käufer zu übertragen. Dadurch entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung, die bei einer vorzeitigen Ablösung ansonsten fällig wäre.

Eine Übertragung des Kredits ist nur mit Zustimmung der finanzierenden Bank möglich. Diese prüft die Bonität des Käufers sorgfältig. Nur wenn dieser finanziell ebenso leistungsfähig ist wie Sie, wird die Bank dem Vorhaben zustimmen. Ein automatischer Anspruch auf diese Regelung besteht nicht.

Was passiert mit der Grundschuld?
Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld muss nicht zwingend gelöscht und neu bestellt werden. Sie kann weiterhin als Sicherheit für den übernommenen Kredit dienen. Voraussetzung ist jedoch, dass die Übertragung der Grundschuld notariell beurkundet wird. Dies geschieht im Rahmen des Notartermins beim Verkauf der Immobilie. Mehr darüber erfahren Sie in unserem Beitrag „Löschungsbewilligung: Grundschuld löschen oder behalten?“.

5. Haus behalten und vermieten

Ein Umzug steht an, doch der Immobilienverkauf erscheint Ihnen aktuell nicht sinnvoll? Dann könnten Sie auch in Erwägung ziehen, Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung zu vermieten. Mit den Mieteinnahmen können Sie dann die laufenden Kreditraten bedienen, ohne Änderungen am bestehenden Darlehensvertrag vornehmen zu müssen.

Beachten Sie jedoch: Entstehen durch die Umstellung auf Vermietung dennoch Änderungen am Darlehensvertrag, übernimmt in der Regel der Darlehensnehmer (also Sie) die entstandenen Kosten. 

Immobilienmakler Fazit

Gründe für einen vorzeitigen Hausverkauf gibt es viele. Ein berufsbedingter Umzug, eine familiäre Veränderung – sei es durch Trennung, Vergrößerung oder Verkleinerung –, finanzielle Engpässe oder der Wunsch nach einem neuen Lebensabschnitt. Eine laufende Finanzierung ist dabei kein Hindernis, sondern vielmehr eine Frage der Planung und Abwägung. Ob Sonderkündigung, Kreditübertragung, Weiterführung der Finanzierung oder Vermietung, die passende Lösung hängt immer von Ihrer persönlichen Situation, den Vertragsbedingungen und den Marktgegebenheiten ab.

Ein gelungenes Exposé liefert alle relevanten Informationen, weckt Emotionen und hinterlässt einen bleibenden Eindruck. Kurz: Es ist Ihr wichtigstes Verkaufsinstrument.

Das Wichtigste zusammengefasst

• Ein überzeugendes Exposé ist das wichtigste Verkaufsinstrument – es informiert, weckt Emotionen und entscheidet oft über eine Besichtigung.
• Inhalte eines Exposés: vollständige Objektdaten, Ausstattung, Energieausweis, Lagebeschreibung, Grundrisse und passende Ansprache der Zielgruppe.
• Aufbau & Gestaltung: Klar strukturieren, Zwischenüberschriften nutzen und Highlights hervorheben – für gute Lesbarkeit und Übersichtlichkeit.
• Professionelle Immobilienfotos sind essenziell, da sie den ersten Eindruck prägen – gute Lichtverhältnisse und hochwertige Aufnahmen sind entscheidend.
• Typische Fehler vermeiden: unklare Angaben, schlechte Fotos oder fehlende Pflichtinformationen schrecken Interessenten ab und mindern den Erfolg.

Was ist ein Immobilienexposé?

Ein Immobilienexposé ist eine schriftliche Präsentation Ihrer Immobilie, die sachliche Informationen und emotionale Eindrücke vermitteln soll. Es fasst die wichtigsten Eckdaten zusammen, beschreibt die Immobilie möglichst präzise und liefert ergänzende visuelle Eindrücke in Form von Fotos und Grundrissen.

Unterschieden wird zwischen:

• Kurzexposé: Kompakt, ideal für Online-Inserate oder erste Kontakte mit Interessenten.
• Langexposé: Ausführlich, oft mit umfassenden Beschreibungen, Bildern, Grundrissen und Lageinformationen – ideal für konkrete Anfragen oder Besichtigungstermine.

Ein gutes Exposé beantwortet nicht nur alle Fragen – es weckt Begeisterung.

Was gehört in ein vollständiges Exposé für Immobilien?

Ein aussagekräftiges Exposé sollte natürlich vollständig und transparent sein. Käufer erwarten heute ein hohes Maß an Informationen. Je besser Sie vorbereitet sind, desto größer ist Ihr Verkaufserfolg. Das gehört in ein Immobilienexposé:

1. Grundlegende Objektdaten

• Kaufpreis
• Adresse (oder zumindest Stadtteil/Lagebeschreibung)
• Objektart (z. B. Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus)
• Baujahr
• Wohnfläche und ggf. Grundstücksgröße
• Anzahl der Zimmer, Etagen, Badezimmer
• Angaben zu Balkon, Terrasse, Garten, Keller, Stellplatz oder Garage

2. Ausstattungsmerkmale

• Bodenbeläge (z. B. Parkett, Fliesen, Teppich)
• Heizungssystem (z. B. Gas, Fernwärme, Wärmepumpe)
• Besonderheiten wie Fußbodenheizung, Einbauküche, Kamin, Smart-Home, Alarmanlage

3. Energieausweis

• Pflichtangabe nach GEG (Gebäudeenergiegesetz)
• Verbrauchs- oder Bedarfsausweis mit Energiekennwert, Energieträger, Baujahr der Heizung

4. Lagebeschreibung

• Mikrolage: Was ist in unmittelbarer Nähe? (z. B. Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte)
• Makrolage: Wie ist die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Autobahnen, Innenstadt etc.?
• Besonderheiten des Stadtteils (ruhige Lage, gute Infrastruktur, beliebte Wohngegend)

5. Grundrisse

• Klare, gut lesbare Grundrisspläne helfen Interessenten, sich räumlich vorzustellen, wie sie die Immobilie nutzen könnten

6. Zielgruppenorientierung

• Richten Sie den Text an die richtige Zielgruppe: Eine Familie hat andere Anforderungen als ein Kapitalanleger oder ein Paar im Ruhestand

7. Ihre Kontaktdaten

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Der richtige Aufbau: So wird Ihr Exposé gelesen

Ein gut strukturiertes Exposé sorgt für Orientierung und erhöht die Lesefreude. Achten Sie auf eine klare Gliederung und vermeiden Sie Textblöcke ohne Absätze.

Empfohlener Aufbau:

1. Titelzeile – klar, informativ, gerne mit einem emotionalen Akzent
2. Kurze Einleitung – die wichtigsten Highlights auf einen Blick
3. Objektbeschreibung – sachlich, aber lebendig geschrieben
4. Ausstattung – als Aufzählung oder Fließtext
5. Lagebeschreibung – mit Bezug zur Infrastruktur
6. Grundrisse & Bilder – hochwertig und gut platziert
7. Rechtliche Angaben & Energieausweis
8. Kontaktmöglichkeit – einfach auffindbar und einladend formuliert

Tipp: Nutzen Sie Zwischenüberschriften und fett gedruckte Schlagworte. Dadurch erleichtern Sie die Orientierung.

Immobilienfotos – Ihr wichtigster Blickfang

Professionelle Fotos sind das Herzstück eines gelungenen Exposés. Denn bevor ein Interessent Ihren Text liest, entscheidet der visuelle Eindruck darüber, ob weitergeklickt oder abgespeichert wird.

Achten Sie auf:

• Tageslicht: Fotografieren Sie möglichst vormittags oder mittags bei guter Lichtstimmung.
• Ordnung & Neutralität: Räume sollten aufgeräumt und möglichst neutral gestaltet sein.
• Perspektive: Durch Weitwinkelaufnahmen wirken Räume großzügiger, ohne zu verzerren.
• Außenaufnahmen: Zeigen Sie die Immobilie von außen, inklusive Garten, Balkon oder Stellplatz.

Ein professioneller Immobilienfotograf lohnt sich fast immer – gerade bei höherpreisigen Objekten.

Typische Fehler im Exposé – und wie Sie sie vermeiden

Wenngleich die Exposéerstellung auf den ersten Blick trivial erscheint, sollten Sie einige Fehler unbedingt vermeiden. Typische Fehler sind:

• Veraltete oder unvollständige Angaben
• Unklare Grundrisse
• Übertriebene Formulierungen oder leere Phrasen („traumhaft schön“, „einmalige Gelegenheit“)
• Unscharfe oder zu dunkle Fotos
• Fehlende Pflichtangaben (z. B. Energieausweis)

Ein unprofessionelles Exposé wirkt abschreckend und führt nicht selten dazu, dass ernsthafte Interessenten gar nicht erst anfragen.

Online, als PDF oder gedruckt: Wie Sie Ihr Exposé nutzen

In der heutigen Vermarktung setzen die meisten Eigentümer auf digitale Exposés. Sie lassen sich leicht verschicken, aktualisieren und auf Immobilienportalen veröffentlichen.

Dennoch lohnt es sich bei Besichtigungen, ein gedrucktes Exemplar vorzulegen, das Interessenten mitnehmen können. Es wirkt hochwertig, zeigt Ihre Ernsthaftigkeit und bleibt auch nach der Besichtigung präsent.

Selbst erstellen oder vom Makler professionell gestalten lassen?

Als Immobilienmakler sind wir natürlich etwas befangen. Selbstverständlich können Sie Ihr Exposé selbst erstellen, beispielsweise wenn Sie sich intensiv mit Ihrer Immobilie auseinandersetzen und eine klare Vorstellung davon haben, wie Sie diese präsentieren möchten. Allerdings erfordert ein überzeugendes Exposé mehr als nur ein paar Zeilen Text. Es geht um die richtige Kombination aus Informationen, Sprache, Bildsprache, Zielgruppenverständnis und rechtlichen Rahmenbedingungen.

Ein erfahrener Immobilienmakler bietet Ihnen:

• Professionelle Texte
• Hochwertige Fotografien
• Eine zielgruppengerechte Ansprache
• Rechtssicherheit bei Pflichtangaben
• Zeitersparnis und bessere Marktpositionierung

Fazit: Das Exposé – Ihr Schlüssel zum Verkaufserfolg

Ein hochwertiges Exposé setzt Ihre Immobilie perfekt in Szene – es stärkt das Vertrauen potenzieller Käufer, steigert deren Interesse und begünstigt einen zügigeren Verkaufsabschluss. Achten Sie auf Vollständigkeit, hochwertige Bilder, eine klare Struktur und eine professionelle Ansprache Ihrer Zielgruppe.

Wenn Sie sich unsicher sind oder den bestmöglichen Eindruck hinterlassen möchten, ist die Unterstützung durch einen erfahrenen Makler (Schichtel & Partner ;)) zu empfehlen. Sollten Sie Fragen haben, können Sie sich natürlich jederzeit an uns wenden.

In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Argumente für und gegen einen Hausverkauf im Alter sprechen und welche Verkaufsmodelle für Sie infrage kommen könnten.

Zusammenfassung des Beitrags

• Platz und Komfort: Ein großes Haus wird nach dem Auszug der Kinder oft zu groß und pflegeintensiv. Eine kleinere, barrierefreie Wohnung bietet Ihnen mehr Wohnkomfort mit weniger Aufwand.
• Finanzielle Vorteile: Der Verkaufserlös kann Ihre Rente aufbessern, Instandhaltungskosten entfallen, und steuerliche Vorteile bei einem Familienverkauf können genutzt werden.
• Entlastung von Verantwortung: Als Mieter entfällt meist die Verantwortung für Reparaturen, Gartenpflege und Instandhaltung.
• Alternative Verkaufsmodelle: Lebenslanges Wohnrecht, Nießbrauch, Leibrente oder Teilverkauf sind Modelle des Hausverkaufs, bei denen Sie nicht sofort ausziehen müssen.
• Emotionale Faktoren: Erinnerungen, soziale Bindungen und Angst vor Veränderungen erschweren den Verkauf – eine objektive Betrachtung der eigenen Wohnsituation unterstützt Sie bei Ihrer Entscheidung.

Gründe für den Hausverkauf im Alter

Mit dem Eintritt in den Ruhestand oder dem Auszug der Kinder verändert sich oft der Blick auf das eigene Zuhause. Ein großes Haus, das über viele Jahre ein vertrauter Rückzugsort war, kann plötzlich zur Belastung werden – sei es durch den steigenden Pflegeaufwand, hohe Instandhaltungskosten oder fehlende Barrierefreiheit. 

Dabei spielen natürlich auch immer emotionale Aspekte eine Rolle. Erinnerungen an gemeinsame Jahre, ein vertrautes Wohnumfeld und liebgewonnene Nachbarn machen die Entscheidung nicht leicht. Dennoch gibt es einige Argumente, die für einen Verkauf sprechen:

• Platzbedarf: Nach dem Auszug der Kinder wirkt das Haus oft zu groß und ungenutzt. Eine kompakte Wohnung kann besser zu den aktuellen Bedürfnissen passen.
• Mehr Wohnkomfort mit weniger Aufwand: Ein großes Haus erfordert viel Pflege. Eine kleinere Wohnung bedeutet weniger Verpflichtungen und mehr Freizeit.
• Gesundheitliche Gründe: Ein weitläufiger Garten und viele Treppen können im Alter zur Herausforderung werden.
• Barrierefreiheit: Die meisten Eigenheime sind nicht altersgerecht. Ein Umbau ist oft teuer und aufwendig.
• Instandhaltungskosten: Renovierungen oder Sanierungen sind kostspielig und erfordern viel Organisation.
• Finanzielle Unabhängigkeit: Der Verkaufserlös kann die Rente aufbessern oder für andere Wünsche genutzt werden – beispielsweise für eine Reise, ein Hobby oder den Umzug in eine Seniorenresidenz.
• Entlastung von Verantwortung: Als Mieter entfällt die Verantwortung für Reparaturen, Gartenpflege und Instandhaltung.
• Erbe: Sie können Ihre Immobilie noch zu Lebenszeiten vererben. Damit minimieren Sie Erbschaftssteuern und Erbstreitigkeiten. 

Was spricht gegen einen Hausverkauf im Alter?

Meist sind es emotionale Gründe, die Eigentümer davon abhalten, ihr Haus im Alter zu verkaufen:

• Ein Leben voller Erinnerungen: Das Haus ist nicht nur ein Gebäude, sondern ein Ort voller Geschichten und Erlebnisse.
• Soziale Verbundenheit: Eine gewachsene Nachbarschaft und enge Freundschaften machen den Abschied schwer.
• Familientreffpunkt: Das Haus ist ein besonderer Ort der Zusammenkunft, an dem sich die Familie bei Geburtstagen und an Feiertagen trifft.
• Angst vor Veränderungen: Ein Umzug bringt einen neuen Lebensabschnitt mit sich, der mit einigen Fragen und Entscheidungen verbunden ist.

Trotz dieser Bedenken lohnt es sich, die eigene Wohnsituation objektiv zu betrachten und abzuwägen, welche Lösung langfristig die beste ist.

Mögliche Verkaufsmodelle für Ihren Hausverkauf

Grundsätzlich stehen Ihnen zwei Wege offen: Entweder Sie verkaufen Ihre Immobilie und ziehen in eine Wohnung, oder Sie veräußern Ihre Immobilie unter Beibehaltung eines lebenslangen Wohnrechts

Klassischer Immobilienverkauf

Beim klassischen Immobilienverkauf wird das Haus an einen Käufer veräußert, der den Kaufpreis in einer Summe zahlt. Bei diesem Modell sollten Sie sich besonders überlegen, wie Sie den Erlös nutzen möchten. Sie können damit beispielsweise Ihre zukünftige Miete bezahlen, reisen oder einfach eine kleinere barrierefreie Eigentumswohnung beziehen.

Hausverkauf innerhalb der Familie

Der Hausverkauf innerhalb der Familie ist für viele eine sinnvolle Alternative zum klassischen Immobilienverkauf. Ein großer Vorteil dabei ist, dass bei einem Verkauf an direkte Verwandte, wie Kinder oder Enkel, keine Grunderwerbsteuer anfällt. Je nach Bundesland können Ihre Verwandten dadurch zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises an Steuern sparen. Zudem entfallen Maklerkosten, sodass der Verkauf finanziell besonders attraktiv sein kann.

In Bremen wurde die Grunderwerbsteuer am 1. Juli 2025 um 0,5 Prozentpunkte auf 5,5 % angehoben.

Allerdings gibt es einige Punkte zu beachten: Wird die Immobilie deutlich unter Wert verkauft, kann das Finanzamt eine Schenkung oder Teilschenkung unterstellen, sodass eine Schenkungssteuer fällig wird.

Eine rechtlich abgesicherte Alternative stellt die Vereinbarung eines Wohn- oder Nießbrauchrechts beziehungsweise einer Leibrente dar. Dadurch bleibt das Wohnrecht beim Verkäufer, während das Eigentum offiziell übertragen wird. Hierzu im Folgenden mehr.

Haus im Alter verkaufen und wohnen bleiben

Verschiedene Modelle machen es möglich, dass Sie auch als Verkäufer weiterhin in Ihren vertrauten vier Wänden leben können. Besonders für Senioren ist das eine interessante Option.

Der große Vorteil: Sie verbessern Ihre finanzielle Situation, ohne Ihr gewohntes Umfeld aufgeben zu müssen. Der Verkaufserlös steht Ihnen zur freien Verfügung. 

Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht

Beim Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht wird die Immobilie veräußert, während der bisherige Eigentümer weiterhin darin wohnen bleibt. Dieses Modell wird häufig innerhalb der Familie gewählt, ist aber auch mit externen Käufern möglich. Der Verkäufer trägt weiterhin die Nebenkosten. Das Wohnrecht erlischt mit dem Tod. Entscheidend ist, dass das Wohnrecht notariell im Grundbuch eingetragen wird – so ist gesichert, dass der Verkäufer bis zu seinem Lebensende in der Immobilie wohnen kann.

Ein lebenslanges Wohnrecht senkt jedoch den Verkaufswert der Immobilie, da der Käufer sie zunächst nicht frei nutzen kann. Zudem können sich die Verkaufschancen reduzieren, da nicht jeder Käufer bereit ist, eine Immobilie mit Wohnrecht zu erwerben.

Zusammenfassung lebenslanges Wohnrecht:

• Berechtigt zur Nutzung der Immobilie ohne Mietzahlung.
• Verkäufer trägt weiterhin die Nebenkosten.
• Erlischt erst mit dem Tod des Wohnberechtigten.

Nießbrauch

Das Nießbrauchrecht wird – ähnlich wie das Wohnrecht – im Grundbuch eingetragen und sichert dem bisherigen Eigentümer noch umfassendere Rechte.

Der entscheidende Unterschied zum lebenslangen Wohnrecht besteht darin, dass der Nießbrauchberechtigte nicht nur das Haus oder die Wohnung selbst bewohnen, sondern die Immobilie auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten darf. Dies macht das Nießbrauchmodell besonders attraktiv für Eigentümer, die ihre Immobilie bereits zu Lebzeiten an ihre Kinder weitergeben möchten, sich aber weiterhin eine finanzielle Absicherung sichern wollen.

Zusammenfassung Nießbrauch:

• Berechtigt zur Nutzung der Immobilie ohne Mietzahlung.
• Möglichkeit zur Vermietung und Mieteinnahmen.
• Verkäufer trägt weiterhin die Nebenkosten.
• Erlischt erst mit dem Tod des Wohnberechtigten.

Leibrente

Bei der Leibrente wird der Kaufpreis nicht in einer Summe gezahlt, sondern fließt als monatliche Rente an den Verkäufer. Dadurch erhält der bisherige Eigentümer eine lebenslange finanzielle Absicherung, während das Wohnrecht im Grundbuch vermerkt wird.

Im Gegensatz zum klassischen Verkauf trägt hier eher der Käufer das Risiko, da die Gesamtkosten für die Immobilie von der Lebensdauer des Verkäufers abhängen. Lebt dieser länger als kalkuliert, zahlt der Käufer mehr als den ursprünglichen Immobilienwert – verstirbt er früher, fällt der gezahlte Gesamtbetrag entsprechend niedriger aus. Erst nach dem Tod des Verkäufers kann der Käufer die Immobilie vollständig nutzen.

Zusammenfassung Leibrente:

• Lebenslange monatliche Zahlungen statt einmaliger Verkaufssumme.
• Weiteres Wohnen in der Immobilie durch eingetragenes Wohnrecht.
• Finanzielle Sicherheit im Alter, unabhängig von Ersparnissen.
• Erlischt erst mit dem Tod des Wohnberechtigten.

Umkehrhypothek

Bei der Umkehrhypothek nehmen Sie als Immobilieneigentümer ein Darlehen auf, das durch die Immobilie besichert wird. Den Betrag erhalten Sie entweder als einmalige Auszahlung oder als monatliche Rente.

Ein wesentlicher Unterschied zur Leibrente ist, dass der Eigentümer weiterhin im Grundbuch steht – es handelt sich also um einen Kreditvertrag und keinen klassischen Verkauf. Erst nach dem Tod des Darlehensnehmers wird die Immobilie vom Kreditgeber verkauft und dadurch das Darlehen getilgt.

Zusammenfassung Umkehrhypothek:

• Lebenslanges Wohnrecht bleibt erhalten.
• Einmalzahlung oder monatliche Rente zur finanziellen Absicherung.
• Kein Eigentümerwechsel zu Lebzeiten.
• Verkäufer trägt weiterhin die Nebenkosten.
• Tilgung des Kredits erst nach dem Tod durch den Immobilienverkauf.

Immobilienteilverkauf

Beim Immobilienteilverkauf wird ein Anteil von bis zu 50 % der Immobilie an ein Unternehmen verkauft, während der Eigentümer weiterhin in der Immobilie wohnen oder sie vermieten kann. Damit bleibt ein gewisser finanzieller Spielraum erhalten, ohne dass die Immobilie vollständig veräußert werden muss.

Für die Nutzung des gesamten Hauses wird dem Verkäufer ein Nießbrauchrecht eingeräumt, das ihm die alleinige Nutzung ermöglicht. Allerdings ist dafür ein monatliches Nutzungsentgelt an das Teilkauf-Unternehmen zu zahlen. Dieses kann vertraglich angepasst werden und möglicherweise steigen.

Ein Gesamtverkauf der Immobilie erfolgt spätestens nach dem Tod des Verkäufers, kann aber auch früher stattfinden – entweder freiwillig oder wenn bestimmte vertragliche Verpflichtungen nicht erfüllt werden. In vielen Fällen können der ursprüngliche Eigentümer oder seine Erben den verkauften Anteil durch Rückkauf wieder erwerben und damit den Gesamtverkauf abwenden.

Zusammenfassung Immobilienteilverkauf:

• Verkauf von bis zu 50 % der Immobilie.
• Nießbrauchrecht sichert die weitere Nutzung.
• Verkäufer zahlt monatliches Nutzungsentgelt für die volle Nutzung der Immobilie.
• Möglichkeit zum späteren Gesamtverkauf oder Rückkauf des Anteils.

Verkauf mit Rückmietung

Bei diesem Verkaufsmodell wird der Eigentümer zum Mieter. Statt eines eingetragenen Wohnrechts wird ein Mietvertrag abgeschlossen, der dem Verkäufer die uneingeschränkte Nutzung der Immobilie ermöglicht – gegen eine monatliche Mietzahlung. Solange die Nutzungsgebühr gezahlt wird, kann die Immobilie weiterhin bewohnt werden.

Zusammenfassung Verkauf mit Rückmietung:

• Sofortige Liquidität durch den Verkaufserlös.
• Nach dem Verkauf kann die Wohnung als Mieter bezogen werden.
• Keine Verantwortung für Instandhaltungskosten, da diese meist der neue Eigentümer trägt.

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7 Tipps für den erfolgreichen Hausverkauf im Alter

Diese sieben Tipps werden Ihnen den Verkaufsprozess erleichtern und für ein optimales Ergebnis sorgen.

1. Fachkundige Unterstützung nutzen

Mit der Unterstützung eines professionellen Immobilienmaklers erreichen Sie den bestmöglichen Verkaufspreis und delegieren den kompletten Verkaufsprozess. Das gibt Ihnen mehr Freiraum und reduziert Ihre Belastung.

2. Klare Ziele setzen

Überlegen Sie vorab, welchen Mindestpreis Sie erzielen möchten und ob alternative Verkaufsmodelle – wie ein Teilverkauf oder Wohnrecht – für Sie infrage kommen. 

3. Wichtige Unterlagen bereitstellen

Bevor die Vermarktung beginnt, sollten Sie alle relevanten Dokumente zusammenstellen. Dazu gehören unter anderem der Grundbuchauszug, ein aktueller Energieausweis sowie die letzte Betriebskostenabrechnung.

4. Ihre Immobilie ansprechend präsentieren

Hochwertige Fotos und ein professionelles Exposé hinterlassen bei Interessenten einen bleibenden Eindruck. Eine ansprechende Darstellung beschleunigt den Verkaufsprozess meist deutlich.

5. Den richtigen Preis ansetzen

Ein überhöhter Preis kann den Verkauf Ihrer Immobilie deutlich verzögern und das Interesse potenzieller Käufer mindern. Mit der fachkundigen Preisberatung eines Maklers setzen Sie hingegen auf eine realistische Bewertung, die den Verkaufserfolg fördert.

6. Emotionalen Abschied vorbereiten

Die Trennung vom eigenen Zuhause fällt nicht immer leicht. Erinnerungen und Gewohnheiten sind oft tief mit der Immobilie verbunden. Versuchen Sie, den Verkauf als Chance für einen neuen Lebensabschnitt zu sehen, und nehmen Sie sich bewusst Zeit, um Abschied zu nehmen.

7. Familie einbeziehen

Machen Sie den Immobilienverkauf zu einem gemeinsamen Familienprojekt. Durch regelmäßige Abstimmung und ehrliche Kommunikation schaffen Sie Klarheit und treffen Entscheidungen im Einvernehmen.

Disclaimer: Als Immobilienmakler sind wir Ihre Experten für alle Fragen rund um den Kauf, Verkauf und die Vermietung von Immobilien. Für eine individuelle und rechtssichere Beratung wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.

Das Wichtigste in Kürze

• Maklerprovision beim Eigenheimkauf: Nicht absetzbar, da sie zu den Anschaffungsnebenkosten zählt.
• Immobilienkauf zur Vermietung: Absetzbar, da die Maklerkosten als Teil der Anschaffungskosten abgeschrieben werden können.
• Vermieter: Maklerprovision für die Mietersuche vollständig als Werbungskosten absetzbar.
• Berufsbedingter Umzug in Mietwohnung: Maklerkosten können als Werbungskosten abgesetzt werden.
• Zweitwohnung bei doppelter Haushaltsführung: Maklerkosten absetzbar, wenn die Zweitwohnung aus beruflichen Gründen erforderlich ist.

Ist die Maklerprovision beim Verkauf steuerlich absetzbar?

Beim Verkauf einer Immobilie können Sie die Maklerkosten leider nicht von der Steuer absetzen, da diese als Nebenkosten des Verkaufs gelten.

Es gibt jedoch eine Ausnahme: Verkaufen Sie ein Mietobjekt und nutzen den Erlös direkt, um ein neues Mietobjekt zu erwerben, können Sie die Maklerprovision als Werbungskosten geltend machen. Damit das problemlos funktioniert, sollten Sie alle Belege und Nachweise sorgfältig aufbewahren. Das Finanzamt schaut in solchen Fällen ganz genau hin. Außerdem sollten Sie die Spekulationssteuer im Auge behalten.

Hier erfahren Sie mehr über weitere Kosten beim Hausverkauf für den Verkäufer.

Wann kann man eine Maklerprovision von der Steuer absetzen?

Als Verkäufer können sie die Maklerkosten in den meisten Fällen nicht von der Steuer absetzen. Aber wie sieht es beim Kauf von Immobilien aus und in welchen Fällen ist die Maklergebühr steuerlich absetzbar? In dieser Tabelle finden Sie die Antworten darauf. Darunter erklären wir Ihnen die einzelnen Fälle auch noch einmal ausführlicher.

Genauere Erläuterungen finden Sie im unten stehenden Text. Wenn Sie nun in Erwägung ziehen, Ihre Immobilie ohne Makler zu verkaufen, dann sollten Sie sich vorher unbedingt unseren Blogbeitrag dazu durchlesen.

Maklerprovision als Käufer absetzen?

Seit dem 23. Dezember 2020 regelt ein Gesetz die Verteilung der Maklerkosten bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Es legt fest, dass Käufer und Verkäufer die Maklerprovision fair aufteilen müssen. In der Praxis bedeutet das meist, dass beide Parteien jeweils die Hälfte der Maklerkosten übernehmen. Wann Sie als Käufer Ihre Maklerkosten von der Steuer absetzen können, ist davon abhängig, zu welchem Zweck Sie eine Immobilie erwerben.

Eigenheimkauf (nicht absetzbar)

Wenn Sie für die Suche nach Ihrem Eigenheim einen Makler beauftragen, können Sie die Maklergebühr leider nicht steuerlich geltend machen. Der Grund: Die Gebühren zählen zu den sogenannten Anschaffungsnebenkosten, die für selbst genutzte Immobilien nicht absetzbar sind.

Eine Ausnahme gibt es nur, wenn Sie die Immobilie nach dem Kauf vermieten. In diesem Fall könnten Sie die Maklerkosten unter bestimmten Bedingungen steuerlich anrechnen lassen.

Immobilienkauf für Vermietung (absetzbar)

Planen Sie, eine Immobilie zu kaufen und anschließend zu vermieten, können Sie die Maklergebühr steuerlich geltend machen. In diesem Fall gehört die Provision zu den Anschaffungsnebenkosten, die zum Kaufpreis hinzugerechnet werden. Diese Kosten können über die Jahre hinweg linear abgeschrieben werden.

Mieter: Privater Umzug in eine Mietwohnung (nicht absetzbar)

Wenn Sie aus privaten Gründen in eine Mietwohnung umziehen, beispielsweise in Ihre erste eigene Wohnung, können Sie die Maklerkosten leider nicht steuerlich absetzen. Diese gelten als private Ausgaben und werden steuerlich nicht berücksichtigt.

Ein kleiner Trost: Müssen Sie in der neuen Wohnung Renovierungsarbeiten durchführen lassen, können Sie die anfallenden Handwerkerkosten als haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich geltend machen.

Vermieter: Maklerprovision für die Mietersuche

Als Vermieter tragen Sie seit Einführung des Bestellerprinzips im Jahr 2015 die volle Maklerprovision, wenn Sie einen Makler mit der Suche nach neuen Mietern beauftragen. Die gute Nachricht: Diese Kosten können Sie in Ihrer Steuererklärung als Werbungskosten absetzen, da sie direkt im Zusammenhang mit der Vermietung Ihrer Immobilie stehen.

Berufsbedingter Umzug

Müssen Sie aus beruflichen Gründen umziehen, können Sie unter gewissen Umständen die gezahlte Maklerprovision von der Steuer absetzen.

Berufsbedingter Umzug ins Eigenheim (nicht absetzbar)

Bei einem berufsbedingten Umzug können Sie die Maklerprovision für den Kauf eines Eigenheims nicht steuerlich geltend machen. Die Gebühren zählen zu den Anschaffungsnebenkosten, die bei selbst genutzten Immobilien nicht absetzbar sind.

Berufsbedingter Umzug in eine Mietwohnung (absetzbar)

Wenn Sie aus beruflichen Gründen in eine Mietwohnung ziehen, können Sie die Maklerprovision als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Ein berufsbedingter Umzug liegt vor, wenn: 

• Sie einen neuen Job in einer anderen Stadt annehmen.
• Ihr Arbeitgeber Sie an einen neuen Dienstort versetzt.
• Sie durch den Umzug Ihre tägliche Fahrzeit um mindestens eine Stunde reduzieren. 
• Sie aus dem Ausland zurückkehren.
• die Wohnung Ihnen deutlich verbesserte Arbeitsbedingungen verschafft. Dies betrifft jedoch nur bestimmte Berufsgruppen, wie Ärzte, die in der Nähe ihres Arbeitsplatzes wohnen müssen, um eine optimale Patientenversorgung zu gewährleisten.

Zusätzlich zu den Maklerkosten können Sie weitere Ausgaben wie Transport- und Speditionskosten, doppelte Mietzahlungen oder Nachhilfeunterricht für Ihre Kinder absetzen. Für kleinere Umzugskosten kann eine Umzugskostenpauschale genutzt werden, wenn dadurch eine doppelte Haushaltsführung vermieden wird.

Zweitwohnung aus beruflichen Gründen (absetzbar, doppelte Haushaltsführung)

Mieten Sie aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung am Arbeitsort, die als doppelte Haushaltsführung anerkannt wird, können Sie die Maklerprovision als Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung geltend machen. Seit 2023 gibt es dafür eine eigene Steueranlage: die Anlage N-Doppelte Haushaltsführung.

Ob eine doppelte Haushaltsführung vorliegt, ist davon abhängig, ob die Zweitwohnung für Ihre berufliche Tätigkeit notwendig ist – etwa als Dienst- oder Hausmeisterwohnung – und Sie weiterhin einen Hauptwohnsitz beibehalten. In diesem Fall können Sie die Maklerkosten also problemlos steuerlich geltend machen.

Einfach. Mehr. Bewegen.

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Maklerprovision: Wo eintragen in der Steuererklärung?

Nachdem Sie nun erfahren haben, wann Sie Ihre Maklergebühren von der Steuer absetzen dürfen, zeigen wir Ihnen in der folgenden Tabelle, wo und wie Sie die Maklerprovision in der Steuererklärung eintragen können.

Zusammenfassung

Die Absetzbarkeit der Maklerprovision hängt von der Nutzung der Immobilie ab. Während Vermieter und berufsbedingte Mieter steuerliche Vorteile nutzen können, sind die Kosten bei selbst genutzten Immobilien oder privaten Umzügen in der Regel nicht absetzbar. 

Das könnte für Sie auch relevant sein: Immobilie steuerfrei verkaufen – Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an?

In diesem Artikel erfahren Sie, welche Arten von Energieausweisen es gibt, welchen Ausweis Sie für einen Hausverkauf benötigen, wer ihn ausstellen darf und welche Kosten damit verbunden sind.

Das Wichtigste in Kürze

• Energieausweis-Pflicht: Ein Energieausweis ist bei Neubauten, Verkäufen, Neuvermietungen und Sanierungen Pflicht. 
• Arten des Energieausweises: Es gibt zwei Arten – den Bedarfsausweis, der auf theoretischen Kennwerten basiert, und den Verbrauchsausweis, der den tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre widerspiegelt.
• Bedarfsausweispflicht und Wahlfreiheit: Bei Neubauten oder nicht sanierten Altbauten ist der Bedarfsausweis Pflicht. Bei bestimmten Gebäudetypen besteht eine Wahlfreiheit.
• Kosten: Ein Verbrauchsausweis ist kostengünstiger (50 € – 100 €), während ein Bedarfsausweis, je nach Komplexität und Gebäudetyp, zwischen 250 € und 500 € kosten kann.
• Gültigkeit und Ausstellung: Der Energieausweis ist zehn Jahre gültig und wird von qualifizierten Fachleuten ausgestellt.

Was ist ein Energieausweis?

Ein Energieausweis ist ein Dokument, das die Energieeffizienz eines Gebäudes darstellt und bei Neubauten, Verkäufen, Neuvermietungen und Sanierungen vorgeschrieben ist. Er ermöglicht eine objektive Vergleichbarkeit von Immobilien und liefert Interessenten eine erste Einschätzung zu den zu erwartenden Energiekosten.

Zudem bietet er Immobilienbesitzern wertvolle Hinweise zur Optimierung der Energieeffizienz und deckt potenzielle Energieverluste durch bauliche Mängel auf. Kurze Modernisierungsempfehlungen im Energieausweis geben erste Anhaltspunkte für mögliche Sanierungsmaßnahmen.

Bedarfsausweis vs. Verbrauchsausweis 

Grundlegend wird unter zwei Arten von Energieausweisen unterschieden – Bedarfs- und Verbrauchsausweis.

Bedarfsausweis

Beim Bedarfsausweis wird der Energiebedarf eines Gebäudes „theoretisch“ berechnet. Er basiert auf Faktoren wie Baujahr, Gebäudetyp, Wohnfläche sowie den technischen Gebäude- und Heizungsdaten. Unter standardisierten Bedingungen wie Klimadaten und Nutzungsverhalten werden dabei Kennwerte ermittelt, die Aufschluss über die Energieeffizienz der Gebäudehülle und mögliche Energieverluste bei der Wärmeerzeugung geben.

Im Gegensatz zum weniger umfangreichen Verbrauchsausweis fließen hier keine realen Verbrauchsdaten ein. Hier bilden nämlich ausschließlich die Qualität von Dämmung, Fenstern und Heizungsanlage die Grundlage der Berechnung.

Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis spiegelt den tatsächlichen Energieverbrauch eines Gebäudes wider und basiert auf den realen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre. Diese werden meist aus Heizkostenabrechnungen entnommen. 

Da die Daten für den Verbrauchsausweis stark vom individuellen Heizverhalten der Bewohner abhängig sind, werden bei der Auswertung Faktoren wie die Anzahl der Bewohner, deren Nutzungsgewohnheiten und mögliche Leerstände berücksichtigt. Auch die Art der Warmwasserbereitung, ob zentral oder dezentral, kann die Verbrauchswerte beeinflussen.

Einfach. Mehr. Bewegen.

Nehmen Sie gerne jederzeit und unverbindlich Kontakt mit uns auf. Wir sind Ihre Immobilienmakler aus Bremen und unterstützen Sie bei allen Fragen rund um den Kauf, Verkauf und die Vermietung von Immobilien.

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Wann benötige ich einen Energieausweis?

Ein Energieausweis ist erforderlich, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, vermieten, verpachten oder verleasen möchten. Bei Besichtigungen sollte er den potenziellen Käufern oder Mietern vorgelegt oder sichtbar ausgelegt werden. Andernfalls kann ein Bußgeld von bis zu 10.000 € drohen. 

Grundsätzlich benötigt also jedes beheizte Gebäude beim Verkauf oder bei der Vermietung/Verpachtung einen Energieausweis. Es gibt jedoch Ausnahmen.

Von der Ausweispflicht befreit sind:

• Ein- und Zweifamilienhäuser, die bereits seit Februar 2002 selbst genutzt werden,
• Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche,
• Baudenkmäler sowie
• Ferienhäuser.

Wann benötige ich welchen Energieausweis beim Hausverkauf?

Wann Sie welchen Energieausweis benötigen, entnehmen Sie am besten aus dieser Abbildung. Die Abbildung haben wir übrigens aus dem „Gebäudeform klimaneutral“ der Bundesregierung übernommen.

Darunter erklären wir Ihnen diesen Sachverhalt auch noch einmal schriftlich. 

Welchen Energieausweis Sie benötigen, hängt also vom Gebäudetyp und dem Baujahr ab:

• Bedarfsausweis:
  • Liegt das Baujahr vor dem 1. November 1977 und wurde energetisch wenig oder gar nicht saniert, darf bei kleineren Wohngebäuden mit weniger als fünf (also maximal vier) Wohneinheiten nur ein Bedarfsausweis ausgestellt werden.
  • Für Neubauten oder umfassend modernisierte Gebäude ist ebenfalls ein Bedarfsausweis vorgeschrieben.

• Wahlfreiheit:
  • Für Wohngebäude, deren Bauantrag nach dem 1. November 1977 gestellt wurde oder die durch Modernisierungen die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllen, besteht eine Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis.
  • Bei Nichtwohngebäuden besteht eine Wahlfreiheit zwischen beiden Ausweisarten. Bei Neubau oder größeren Modernisierungen ist jedoch auch hier ein Bedarfsausweis erforderlich.

Ab welchem Baujahr benötige ich einen Energieausweis?

Einen Energieausweis benötigen Sie immer, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, vermieten, verpachten oder verleasen möchten. Dies ist unabhängig vom Baujahr Ihrer Immobilie. 

Die Frage, die Sie sich stattdessen stellen sollten: Welchen Energieausweis benötige ich? Die Antwort darauf finden Sie in der oben stehenden Abbildung oder hier noch einmal kurz zusammengefasst:

• Ein Bedarfsausweis ist verpflichtend:
  • Wenn das Baujahr einer Immobilie mit maximal vier Wohneinheiten vor dem 1. November 1977 liegt und energetisch wenig oder gar nicht saniert wurde.
  • Für Neubauten oder umfassend modernisierte Gebäude.

• Wahlfreiheit haben Sie für:
  • Wohngebäude, deren Bauantrag nach dem 1. November 1977 gestellt wurde oder für Gebäude, die durch Modernisierungen die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllen.
  • Nichtwohngebäuden, die weder Neubauten sind, noch größeren Modernisierungen unterzogen wurden.

Was kostet ein Energieausweis?

Verbrauchsausweise sind kostengünstiger und einfacher zu erstellen als Bedarfsausweise. Für ein Einfamilienhaus liegen die Kosten in der Regel zwischen 50 € und 100 €, während sie bei Mehrfamilienhäusern bis zu 250 € betragen können.

Tipp: Verbrauchs- und Bedarfsausweise können bei einigen Anbietern online beantragt werden. Oftmals sind für einen Bedarfsausweis jedoch Vor-Ort-Begehungen notwendig. Dadurch steigen im Regelfall auch die Kosten für die Ausstellung.

Bedarfsausweise für Einfamilienhäuser sind bereits ab 250 € erhältlich. Die Kosten steigen jedoch mit der Komplexität des Gebäudes, abhängig von Faktoren wie Gebäudegröße, Bauteilstruktur, Heizsystem und vorhandenen Bauunterlagen. Bei einer Vor-Ort-Begehung liegen die Preise für Bedarfsausweise meist zwischen 300 € und 500 €.

Mehr über die Kosten beim Hausverkauf für den Verkäufer erfahren Sie in einem anderen Beitrag.

Woher bekomme ich einen Energieausweis?

Einen Energieausweis erhalten Sie von qualifizierten Fachleuten, deren Berechtigung zur Ausstellung im Gebäudeenergiegesetz (GEG) festgelegt ist. Für einen Verbrauchsausweis können Sie sich an Ihren Energieversorger oder den Dienstleister wenden, der regelmäßig die Heizdaten abliest.

Der Bedarfsausweis erfordert mehr Aufwand und detaillierte Daten zur baulichen Substanz des Gebäudes. Für eine umfassende Bewertung wird oft eine Vor-Ort-Besichtigung durchgeführt. Zur Ausstellung sind nur dafür qualifizierte Experten berechtigt.

 Berechtigt sind etwa:

• Architekten
• Ingenieure
• Schornsteinfeger
• Techniker und
• qualifizierte Handwerker mit einer „baunahen“ Ausbildung und meist zusätzlichen Fortbildungen im Bereich des energiesparenden Bauens (§ 88 GEG).

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Ein Energieausweis ist ab der Ausstellung zehn Jahre gültig, vorausgesetzt, es werden keine größeren baulichen Veränderungen am Gebäude vorgenommen. Nach energetischen Sanierungen muss also ein neuer Energieausweis ausgestellt werden.

Eine zentrale Kontrollinstanz gibt es nicht; je nach Bundesland sind unterschiedliche Behörden wie Bauaufsichtsämter, Landesverwaltungsämter oder Bezirksämter zuständig.

Wer Immobilien ohne gültigen Energieausweis anbietet, begeht eine Ordnungswidrigkeit und riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 €.

Fazit: Energieausweis Hausverkauf

Ein Energieausweis bringt Klarheit über den energetischen Zustand Ihrer Immobilie und ist eine wertvolle Unterstützung bei Entscheidungen rundum Verkauf, Vermietung oder Sanierung. Er zeigt Ihnen, wo eventuelle Verbesserungspotenziale liegen, und gibt Interessenten eine transparente Basis für ihre Entscheidung.

Wir sind der Meinung, dass Sie den Energieausweis nicht nur als Kostenfaktor ansehen sollten, sondern auch als Chance, Ihre Immobilie von ihrer besten Seite zu präsentieren.

Doch es gibt auch Situationen, in denen es sinnvoll sein kann, die Grundschuld bestehen zu lassen. In diesem Blogbeitrag erfahren Sie, welche Schritte notwendig sind, welche Kosten auf Sie zukommen könnten und warum es sich in manchen Fällen lohnt, die Grundschuld weiterhin im Grundbuch stehenzulassen.

Das Wichtigste in Kürze

• Löschungsbewilligung: Nach der vollständigen Tilgung eines Darlehens stellt die Bank eine Löschungsbewilligung aus, die für die Löschung der Grundschuld im Grundbuch notwendig ist.
• Notarielle Beglaubigung: Eine notarielle Beglaubigung ist für die Übermittlung des Löschungsantrags an das Grundbuchamt zwingend erforderlich.
• Kosten: Für die Löschung der Grundschuld fallen Kosten für Notar und Grundbuchamt an, die sich auf jeweils 0,2 %, also insgesamt 0,4 % der Grundschuldsumme belaufen.
• Löschung der Grundschuld: Die Löschung der Grundschuld ist dann sinnvoll, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vererben möchten.
• Beibehaltung der Grundschuld: Die Grundschuld sollte beibehalten werden, wenn Sie planen, ein Darlehen für Modernisierungen oder größere Investitionen aufzunehmen.

Was ist eine Löschungsbewilligung?

Eine Löschungsbewilligung ist die schriftliche Zustimmung des Kreditgebers, in der Regel einer Bank, zur Entfernung der Grundschuld aus dem Grundbuch. Die Grundschuld dient ursprünglich als Sicherheit für einen Immobilienkredit und wird im Grundbuch eingetragen. Sobald die vollständige Rückzahlung des Kredits erfolgt ist, können Sie als Eigentümer die Löschung der Grundschuld beantragen.

Durch die Löschung verliert die Bank ihr Recht, im Falle einer Zahlungsstörung auf die Immobilie zuzugreifen oder eine Zwangsversteigerung zu veranlassen.

Mit der Löschungsbewilligung bestätigt der Kreditgeber, dass die Baufinanzierung komplett abbezahlt wurde und erklärt sich mit der Löschung der Grundschuld einverstanden. Erst nach Vorlage dieses Dokuments kann der Grundbucheintrag entfernt werden. 

Wann und wie erhalte ich die Löschungsbewilligung von meiner Bank?

Sobald Ihr Baukredit vollständig zurückgezahlt ist, erhalten Sie in der Regel automatisch die Löschungsbewilligung von Ihrer Bank. Alternativ können Sie die Löschungsbewilligung auf Antrag anfordern. Die meisten Banken stellen dafür Vordrucke bereit, die alle relevanten Angaben enthalten und nur noch notariell beglaubigt werden müssen. 

Die Bank kann die Zustimmung zur Löschungsbewilligung nur verweigern, wenn die erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn das Darlehen noch nicht vollständig getilgt wurde und die Bank die Grundschuld weiterhin als Sicherheit benötigt – etwa für den Fall einer Zwangsversteigerung bei Zahlungsausfällen.

Wann sollte eine Grundschuld gelöscht werden?

Nach der vollständigen Rückzahlung Ihrer Baufinanzierung besteht keine Pflicht, die Grundschuld sofort löschen zu lassen. Diese wandelt sich automatisch in eine sogenannte Eigentümergrundschuld um, die von der Bank auf Sie übertragen wird. In diesem Zustand behält die Grundschuld ihre Gültigkeit im Grundbuch, allerdings ohne, dass der Kreditgeber noch Rechte daran hat.

Es sprechen dennoch einige Gründe für die Löschung der Grundschuld im Grundbuch:

1. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten: Unbelastete Immobilien, das heißt solche ohne eingetragene Grundpfandrechte, sind auf dem Markt gefragter und lassen sich in der Regel zu einem besseren Preis verkaufen. Der Verkaufsprozess vereinfacht sich, da potenzielle Käufer oftmals lastenfreie Immobilien bevorzugen.

2. Wenn Sie Ihre Immobilie vererben möchten: Planen Sie, Ihre Immobilie zu vererben oder zu verschenken, kann eine eingetragene Grundschuld den Übergang erschweren. Eine rechtzeitige Löschung erleichtert den Prozess deutlich.

3. Wenn Sie Verzögerungen vermeiden wollen: Liegen die Löschungsunterlagen (z. B. die Löschungsbewilligung) nicht rechtzeitig vor einem geplanten Verkauf vor, verzögert sich der Verkaufsprozess erheblich.

Wann sollte eine Grundschuld bestehen bleiben?

Es kann durchaus sinnvoll sein, die Grundschuld im Grundbuch stehenzulassen. Beispielsweise, wenn Sie zeitnah keine Pläne für einen Immobilienverkauf haben. Eine bestehende Grundschuld lässt sich als Sicherheit für zukünftige Darlehen, wie für Modernisierungen oder größere Anschaffungen, nutzen. Dadurch sparen Sie die Kosten für die Bestellung einer neuen Grundschuld und vermeiden zusätzliche Notar- und Grundbuchgebühren.

Es besteht kein Risiko, die Grundschuld weiterhin im Grundbuch zu belassen, solange Sie keinen Verkauf oder eine Übertragung der Immobilie planen. Die Bank verliert nach der Tilgung des Kredits automatisch ihre Ansprüche an der Grundschuld. 

Nach der vollständigen Rückzahlung Ihres Kredits geht die Grundschuld automatisch in eine Eigentümergrundschuld über. Diese Eigentümergrundschuld bleibt bestehen und kann später als Sicherheit für neue Kredite eingesetzt werden. 

Welche Kosten entstehen bei einer Löschungsbewilligung?

Für die Ausstellung einer Löschungsbewilligung durch das Kreditinstitut fallen in der Regel keine Kosten an. Das Kreditinstitut ist gesetzlich verpflichtet, Ihnen die Löschungsbewilligung nach der vollständigen Tilgung Ihres Darlehens kostenfrei auszustellen. Daher ist es unzulässig, dass die Bank hierfür eine Gebühr verlangt.

Es fallen jedoch Kosten für die Löschung der Grundschuld an.

Welche Kosten entstehen bei der Löschung der Grundschuld?

Für die Löschung einer Grundschuld fallen sowohl Notarkosten als auch Gebühren beim Grundbuchamt an. Diese belaufen sich in der Regel auf 0,2 Prozent der eingetragenen Grundschuldsumme für das Grundbuchamt sowie auf weitere 0,2 Prozent für die notarielle Beurkundung. Insgesamt betragen die Kosten somit 0,4 Prozent der Grundschuldsumme.

Ein Beispiel: Beträgt Ihre Grundschuld 400.000 €, fallen für die Löschung sowohl beim Notar als auch beim Grundbuchamt jeweils 800 € an. Die Gesamtkosten belaufen sich in diesem Fall auf 1600 €. Obwohl die Löschung in der Regel günstiger ist als die ursprüngliche Eintragung der Grundschuld, sollten Sie dennoch mit mehreren hundert Euro rechnen.

Weitere Beispiele finden Sie in der unten stehenden Tabelle.

Falls Sie mehr über die Kosten beim Hausverkauf erfahren möchten, sollten Sie einen Blick in unseren Blogbeitrag „Kosten beim Hausverkauf für den Verkäufer“ werfen.

Wie wird die Löschung im Grundbuch beantragt?

Nach der vollständigen Tilgung Ihres Darlehens stellt Ihnen die Bank eine Löschungsbewilligung aus. Sollte es sich um eine Briefgrundschuld handeln, erhalten Sie zusätzlich den Grundschuldbrief. Um die Löschung der Grundschuld im Grundbuch zu beantragen, müssen Sie dann einen Notar beauftragen.

Der Notar erstellt den Antrag auf Löschung und beglaubigt ihn notariell. Anschließend übermittelt der Notar den Antrag zusammen mit der Löschungsbewilligung und gegebenenfalls dem Grundschuldbrief an das Grundbuchamt. Dort wird der Antrag geprüft. Nach erfolgreicher Prüfung wird die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht. Ein entsprechender Löschungsvermerk wird im Grundbuch eingetragen.

Den kompletten Ablauf haben wir Ihnen in dieser Grafik übersichtlich zusammengefasst.

Eine Löschung der Grundschuld ist ohne die Mitwirkung eines Notars nicht möglich. Die notarielle Beurkundung ist gesetzlich vorgeschrieben. Der Notar erstellt die erforderlichen Unterlagen und leitet diese an das Grundbuchamt weiter. Ohne diesen formalen Schritt kann die Grundschuld nicht aus dem Grundbuch entfernt werden.

Welche Dokumente werden für die Löschung der Grundschuld benötigt?

Wie Sie bereits wissen, ist eine notarielle Beurkundung der Löschungsbewilligung des Kreditgebers erforderlich. Diese muss verschiedene Angaben enthalten, um beim Grundbuchamt akzeptiert zu werden:

• Angaben über das Grundbuchblatt sowie die genaue Bezeichnung von Flur und Flurstück der Immobilie.
• Exakte Bezeichnung der Grundschuld, einschließlich der Höhe in Zahlen und Worten sowie der entsprechenden Nummer.
• Details zum Darlehensgeber, einschließlich dessen Anschrift und Unternehmenssitz.
• Schriftliche Erklärung des Kreditgebers, in der er der Löschung der Grundschuld zustimmt.
• Angabe von Ort und Datum plus Unterschrift des Gläubigers zur Bestätigung.
• Zustimmungserklärung des Eigentümers zur Löschung, ebenfalls mit Ort, Datum und Unterschrift versehen.

Nur mit diesen vollständigen und korrekt beglaubigten Dokumenten kann die Grundschuld ordnungsgemäß beim Grundbuchamt gelöscht werden.

In den meisten Fällen stellen Banken ein Formular für die Löschungsbewilligung bereit. Sie erhalten in der Regel einen vorausgefüllten Vordruck, der nur noch ergänzt und anschließend notariell beglaubigt werden muss.

Bei einem privaten Gläubiger hingegen gibt es häufig kein standardisiertes Muster. Entscheidend ist immer, dass alle notwendigen Angaben vollständig und korrekt sind. 

Wie lange dauert die Löschung der Grundschuld?

Obwohl die Ausstellung der Löschungsbewilligung in der Regel schnell erfolgt, nimmt die Bank sich Zeit für eine gründliche Prüfung, bevor sie die Zustimmung erteilt. Die Dauer der eigentlichen Löschung der Grundschuld im Grundbuch hängt anschließend von der Bearbeitungszeit des Grundbuchamtes sowie den Verwaltungsprozessen im jeweiligen Bundesland ab. In einigen Fällen kann es nur wenige Tage dauern, während es in anderen Fällen mehrere Wochen oder sogar Monate dauern kann.

Einfach. Mehr. Bewegen.

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S&P Fazit: Grundschuld löschen oder behalten?

Die Löschung der Grundschuld ist besonders sinnvoll, wenn Sie einen Verkauf oder die Übergabe der Immobilie planen, da unbelastete Immobilien auf dem Markt gefragter sind. In anderen Fällen kann es von Vorteil sein, die Grundschuld bestehen zu lassen, um zukünftige Kredite abzusichern und die Kosten einer neuen Eintragung zu sparen. 

In diesem Beitrag erfahren Sie, wann und in welcher Höhe eine Maklerprovision anfällt und wie viel Sie als Käufer, Verkäufer, Mieter oder Vermieter tragen sollten.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Höhe der Maklerprovision ist von der Art des Immobiliengeschäfts und der Region abhängig.
• In Bremen und Niedersachsen ist eine Maklerprovision von 7,14 % des Kaufpreises üblich.
• Beim Kauf von Wohnungen oder Einfamilienhäusern, einschließlich Doppelhaushälften, darf der Käufer maximal 50 % der Maklerprovision tragen.
• Bei Mehrfamilienhäusern, Neubauten und unbebauten Grundstücken trägt oft der Verkäufer bzw. Bauträger die volle Maklercourtage.
• Bei der Vermietung oder Mietung von Wohnungen gilt das Bestellerprinzip. Wer den Makler beauftragt hat, muss die Maklerprovision zahlen.

Was ist die Maklerprovision?

Die Maklerprovision (Courtage) ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für die Vermittlung einer Immobilie erhält. Sie fällt nur an, wenn es tatsächlich zu einem rechtsgültigen Kauf- oder Mietvertrag kommt. In der Regel wird die Provision als prozentualer Anteil am Kaufpreis berechnet. Wie hoch dieser Anteil ausfällt, hängt vom Standort der Immobilie sowie von individuellen Vereinbarungen ab und kann daher variieren.

Wie hoch ist die Maklerprovision 2025?

Die Höhe der Maklerprovision ist abhängig von der Art des Immobiliengeschäfts und der Region. 

Vermietung von Wohnimmobilien

• Wohnungssuchender ist der Auftraggeber: Maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer.
• Vermieter ist der Auftraggeber: Die Provision kann frei verhandelt werden und auch höher als zwei Kaltmieten ausfallen.

Kauf und Verkauf von Immobilien

Beim Kauf und Verkauf von Immobilien ist die Maklercourtage nach Bundesland unterschiedlich und liegt in der Regel zwischen 5 % und 8 % des Kaufpreises. Durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten wird dieser Betrag häufig zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt. Demnach hätten Sie als Verkäufer bei einer Maklerprovision von insgesamt 8 % einen Anteil von 4 % des Verkaufspreises zu leisten.

Wie Sie in der folgenden Tabelle sehen können, gleichen Sie die Maklerprovisionen bundesweit immer mehr der 7,14 % Marke an.

In einem anderen Beitrag erfahren Sie mehr über die Kosten beim Hausverkauf für den Verkäufer in Deutschland.

Wie hoch ist die Maklerprovision in Bremen und Niedersachsen?

Als Immobilienmakler aus Bremen wollen wir Ihnen die Höhe der Maklerprovision in Bremen und Niedersachsen natürlich nicht vorenthalten. In beiden Bundesländern beträgt die durchschnittliche Maklerprovision 7,14 % des Kaufpreises (inkl. 19,00 % MwSt.).

Disclaimer: Alle Angaben sind ohne Gewähr. Unser Rechner dient lediglich zur Orientierung und zu Informationszwecken.

Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten 

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Dieses Gesetz regelt, dass die Kosten für den Makler zwischen Käufer und Verkäufer fair aufgeteilt werden müssen.

Die Begriffe Maklergebühr, Maklerprovision und Maklercourtage bedeuten im Alltag im Grunde dasselbe. Sie bezeichnen die Gebühr, die ein Makler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erhält.

Der Grundgedanke ist, dass derjenige, der den Makler beauftragt, nicht die gesamten Kosten auf die andere Partei abwälzen kann. In der Praxis führt dies meist zu einer hälftigen Aufteilung der Provision. 

Es gelten jedoch eine Reihe von Ausnahmen, welche wir Ihnen im Laufe dieses Beitrags vorstellen werden.

Wann gilt das Gesetz?

Das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision greift nur unter bestimmten Bedingungen.

Es gilt ausschließlich, wenn

• die Maklerverträge, den Kauf von Wohnungen oder Einfamilienhäusern, einschließlich Doppelhaushälften, betreffen und
• die Käufer Verbraucher sind. 

Die Regelung zur Provisionsaufteilung findet keine Anwendung:

• Bei unbebauten Grundstücken, Mehrfamilienhäusern oder beim Kauf durch Unternehmen.
• Bei dem Erwerb von Grundstücken für den Bau eines Eigenheims durch Verbraucher.

Einfach. Mehr. Bewegen.

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Wer zahlt die Maklerprovision bei der Vermietung?

Bei der Vermietung von Wohnimmobilien gilt seit dem 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip. Das bedeutet, dass die Person, die den Makler beauftragt, auch die Maklerprovision zahlt. In der Regel ist dies der Vermieter, der auf der Suche nach einem geeigneten Mieter einen Makler einschaltet. Für die Mieterseite ist die Vermittlung in diesen Fällen kostenlos.

Es gibt jedoch Ausnahmen: Sollte ein Mieter den Makler direkt beauftragen, beispielsweise weil er keine passenden Mietangebote findet, zahlt er die Provision. In diesem Fall entstehen für den Vermieter keine Kosten. 

Wer zahlt die Maklerprovision bei einem Hauskauf bzw. Hausverkauf?

Beim Hausverkauf bzw. -kauf greift das Bestellerprinzip nicht. In den meisten Fällen teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision zu gleichen Teilen auf. 

Oft beginnt der Prozess damit, dass der Verkäufer einen Vertrag mit dem Makler schließt. Dieser erlaubt dem Makler, ebenfalls einen Vertrag mit dem Käufer abzuschließen, wodurch der Makler als Vermittler für beide Seiten agiert. Am Ende zahlen meistens beide Parteien die vereinbarte Provision in gleicher Höhe.

Weitere Informationen über die Nebenkosten beim Hauskauf finden Sie in einem anderen Blogbeitrag.

Beim Verkauf von Neubauten oder Grundstücken wird die Maklerprovision in der Regel vom Eigentümer oder Bauträger getragen, wobei diese individuell verhandelbar ist. 

Außerdem gibt es weitere Ausnahmen …

1. Ausnahmen: Abwälzung

Eine Ausnahme zur üblichen Provisionsregelung ist die sogenannte Abwälzung. Dabei schließt der Verkäufer einen Vertrag mit dem Makler und übernimmt zunächst die volle Provision. Anschließend wird im Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer einen Teil der Maklerprovision übernimmt. Gemäß § 656d BGB muss der Verkäufer jedoch mindestens 50 % der Kosten tragen, er kann jedoch auch einen höheren Anteil übernehmen. Bei dieser Regelung vertritt der Makler ausschließlich die Interessen des Verkäufers.

2. Ausnahme: Innen- und Außenprovision

Eine weitere Ausnahme bildet die sogenannte Innen- und Außenprovision. Hier übernimmt nur eine Partei die vollständige Maklerprovision, da es auch seit dem 23.12.2020 keinen „Zwang“ zur Doppelprovision gibt.

Es gibt zwei mögliche Varianten:

• Innenprovision: Der Verkäufer zahlt die gesamte Provision
• Außenprovision: Alternativ kann der Käufer die volle Provision zahlen, wenn er dem Makler einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt, bevor der Makler das spätere Kaufobjekt akquiriert hat. In diesem Fall erteilt der Käufer dem Immobilienmakler einen Suchauftrag, eine geeignete Immobilie für ihn zu finden. 

Maklerprovision bei Mehrfamilienhäusern

Die gesetzliche Neuregelung der Maklerprovision soll Privatpersonen den Erwerb von Wohneigentum erleichtern. Bei Mehrfamilienhäusern oder wenn es sich bei dem Käufer um einen Investor oder gewerblichen Interessenten handelt, gilt diese Regelung nicht. In solchen Fällen können Verkäufer und Makler vereinbaren, dass der Käufer die gesamten Maklerkosten übernimmt. 

Zudem gilt die Teilung der Provision und das Bestellerprinzip nicht für den Kauf von Neubauten und unbebauter Grundstücke. Hier trägt meistens der Eigentümer oder Bauträger die Maklerprovision. 

Immobilie doch ohne Makler verkaufen?

Das ist eine berechtigte Frage. In unserem Magazin finden Sie einen Beitrag über den Verkauf von Immobilien ohne Makler. Als Immobilienmakler sind wir diesbezüglich natürlich etwas befangen. Wir möchten Ihnen dennoch kurz darstellen, warum sich die Beauftragung eines Immobilienmaklers nicht nur kosten-, sondern auch zeit- und stresstechnisch lohnen kann.

• Wir kennen die lokalen Immobilienmärkte.
• Wir rücken Ihre Immobilie in das rechte Licht und sorgen für eine professionelle Präsentation. 
• Wir übernehmen für Sie die gesamte Abwicklung und Koordination.
• Zusammen erzielen wir den besten Preis für alle Beteiligten.
• Wir verfügen über ein großes Netzwerk und ziehen Verkäufer bzw. Käufer magisch an.

Sie sehen, ein Immobilienmakler kann Ihnen viel Stress ersparen und aromatisiert sich im Idealfall selbst. Letztlich kommt es natürlich immer darauf an, wie risikobereit Sie sind und wie viel Zeit Sie selbst aufbringen möchten.

Tipp: Wann und wie Sie Ihre Maklerprovision von der Steuer absetzen können, erfahren Sie in unserem Blogbeitrag: Maklerprovision von der Steuer absetzen