Eine Immobilienschenkung kann steuerliche Vorteile mit sich bringen – doch nicht immer bleibt sie steuerfrei. Entscheidend ist, ob die Schenkung innerhalb der engen Verwandtschaft erfolgt. Werden geltende Freibeträge überschritten, kann neben der Grunderwerbsteuer auch Schenkungssteuer anfallen.
In diesem Beitrag erfahren Sie, wann eine Grunderwerbsteuer bei Schenkung fällig wird, welche Ausnahmen bestehen und wie sich eine Schenkung mit Nießbrauch oder Wohnrecht steuerlich auswirkt.
Das Wichtigste zusammengefasst
- Keine Grunderwerbsteuer fällt an, wenn die Schenkung innerhalb der „geraden Linie“ erfolgt (z. B. zwischen Eltern und Kindern, Großeltern und Enkeln, Ehepartnern oder eingetragenen Lebenspartnern).
- Grunderwerbsteuerpflicht besteht, wenn die Schenkung außerhalb der geraden Verwandtschaftslinie erfolgt (z. B. an Geschwister, Neffen oder Freunde). Die Steuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Verkehrswerts.
- Schenkungssteuer beachten: Liegt der Wert der Immobilie über den Freibeträgen (z. B. 400.000 € pro Elternteil für Kinder), kann Schenkungssteuer anfallen. Die Freibeträge können alle zehn Jahre neu genutzt werden.
- Sonderfall Schenkung mit Wohnrecht/Nießbrauch: Die Grunderwerbsteuer wird nicht auf den gesamten Immobilienwert berechnet, sondern auf den Wert des vorbehaltenen Wohn- oder Nutzungsrechts.
Wann fällt bei einer Immobilienschenkung keine Grunderwerbsteuer an?
Grundsätzlich kann bei einer Schenkung Grunderwerbsteuer anfallen – in vielen Fällen ist diese jedoch nicht zu entrichten.
Wie kann die Grunderwerbsteuer umgangen werden?
Die Entrichtung der Grunderwerbssteuer lässt sich am effektivsten durch Eigentumsübertragungen im Familienkreis vermeiden. Bei Immobilienübertragungen zwischen Verwandten ersten Grades fällt keine Grunderwerbssteuer an. Zur Verwandtschaft ersten Grades zählen Kinder, Eltern und Ehepartner, aber auch Großeltern und Enkel.
Die gesetzliche Regelung nach § 7 ErbStG und § 3 GrEStG sieht vor, dass Schenkungen von Immobilien unter Lebenden als Ausnahmetatbestand gelten. Der Gesetzgeber hat diese Regelung geschaffen, um eine steuerliche Doppelbelastung durch Schenkungssteuer und zusätzliche Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Von der Grunderwerbsteuer befreit sind Schenkungen an Personen, die in „gerader Linie“ miteinander verwandt sind.
Konkret bedeutet dies, dass keine Grunderwerbsteuer anfällt, bei Schenkungen an:
- Ehepartner
- Eingetragene Lebenspartner
- Eigene Kinder
- Stiefkinder
- Enkel
- Urenkel
Auch nach einer Trennung oder Scheidung bleibt die Übertragung von Grundstücken oder Immobilien zwischen Ehepartnern grunderwerbsteuerfrei. Das bedeutet leider nicht, dass solche Übertragungen generell steuerfrei sind. In bestimmten Fällen kann stattdessen Schenkungssteuer anfallen.
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Der Spielverderber: Die Schenkungsteuer
Wenngleich bei einer Schenkung von Immobilien unter engen Verwandten keine Grunderwerbsteuer anfällt, bedeutet das nicht automatisch vollständige Steuerfreiheit. Unter bestimmten Voraussetzungen kann Schenkungsteuer anfallen – nämlich dann, wenn der Wert der Immobilie die geltenden Freibeträge übersteigt.
Für Kinder beträgt dieser Freibetrag 400.000 € pro Elternteil. Demnach können Eltern Vermögenswerte bis zu dieser Grenze steuerfrei an ihre Kinder übertragen. Liegt der Wert der Immobilie unterhalb des jeweiligen Freibetrags, bleibt die Schenkung komplett steuerfrei.
Die im Jahr 2025 geltenden Freibeträge können Sie aus der folgenden Tabelle entnehmen.
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag |
|---|---|
| Alle übrigen Beschenkten | 20.000 € |
| Ehegatten, eingetragene Lebenspartner | 500.000 € |
| Enkelkinder (wenn Kinder des Schenkenden leben) | 200.000 € |
| Enkelkinder (wenn Kinder des Schenkenden nicht mehr leben) | 400.000 € |
| Geschwister, Neffen, Nichten, Eltern, Großeltern, Stiefeltern, Schwiegereltern, Schwiegerkinder, geschiedene Ehegatten | 20.000 € |
| Kinder, Stiefkinder und Adoptivkinder | 400.000 € |
| Urenkel | 100.000 € |
Der Freibetrag für die Schenkungsteuer kann alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Dadurch können Sie auch höherwertige Immobilien über einen längeren Zeitraum verteilen oder in Teilbeträgen übertragen. So lässt sich sowohl die Grunderwerbsteuer als auch die Schenkungsteuer vermeiden.
Wie hoch ist die Schenkungssteuer?
Die Schenkungssteuer richtet sich nach dem Wert der erhaltenen Schenkung und dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem. Dabei werden die Empfänger in drei Steuerklassen eingeteilt. Diese Steuerklassen sind unabhängig von den Steuerklassen der Einkommensteuer und dienen ausschließlich der Festlegung der Schenkungssteuerfreibeträge und -sätze.
- Steuerklasse I umfasst enge Angehörige wie Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, leibliche Kinder, Stief- und Adoptivkinder sowie Enkel und Urenkel.
- Steuerklasse II gilt für Geschwister, Neffen und Nichten, Stiefeltern, Schwiegereltern, Großeltern, Urgroßeltern sowie geschiedene Ehepartner oder frühere eingetragene Lebenspartner.
- Steuerklasse III betrifft entferntere Verwandte und nicht verwandte Personen.
Die Höhe der steuerlichen Belastung für den Beschenkten hängt außerdem davon ab, um welchen Betrag die Schenkung den geltenden Freibetrag übersteigt.
| Wert der Schenkung (Betrag, der den Freibetrag übersteigt) | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
|---|---|---|---|
| Bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| Bis 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| Bis 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| Bis 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| Bis 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| Bis 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| Über 26.000.000 € | 30 % | 43 % | 50 % |
Wann fällt bei einer Schenkung Grunderwerbsteuer an?
Wie Sie bereits wissen, fällt bei Schenkungen innerhalb der geraden Verwandtschaftslinie keine Grunderwerbsteuer an. Anders verhält es sich bei Übertragungen an Personen außerhalb dieses Kreises.
Findet die Schenkung nicht zwischen Verwandten in „gerader Linie“ statt, wird die Grunderwerbsteuer fällig.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer bei einer Schenkung?
Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland, in diesem sich die zu übertragende Immobilie befindet. Der Steuersatz bewegt sich bundesweit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie.
In Niedersachsen beträgt der Grunderwerbssteuersatz beispielsweise 5 Prozent. Das bedeutet: Wird in Niedersachsen eine Immobilie im Wert von 300.000 € verschenkt und der Schenker ist nicht in gerader Linie mit dem Schenker verwandt, fallen 15.000 € Grunderwerbsteuer an.
Sonderfall: Schenkung mit Wohnrecht oder Nießbrauchrecht (Schenkung unter Auflagen)
Bei Schenkungen außerhalb der geraden Verwandtschaftslinie gibt es einen besonderen Fall zu beachten: die sogenannte „Schenkung unter Auflagen“. Diese liegt vor, wenn sich der Schenker ein Wohn- oder Nießbrauchrecht an der Immobilie vorbehält.
In diesem Fall wird die Grunderwerbsteuer nicht auf den gesamten Immobilienwert, sondern auf den Wert des vorbehaltenen Rechts berechnet. Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt demnach direkt mit dem Wert des Nießbrauchs oder des Wohnrechts zusammen.
Ein Beispiel:
Ein alleinstehender Onkel besitzt ein Haus, das er selbst bewohnt. Noch zu Lebzeiten überträgt er die Immobilie an seine Nichte, behält sich jedoch ein lebenslanges Wohnrecht vor. Dieses Wohnrecht stellt rechtlich eine Gegenleistung dar, da die Nichte das Haus bis zum Tod des Onkels nicht nutzen kann.
Berechnung der Grunderwerbsteuer:
- Alter des Onkels bei Schenkung: 65 Jahre
- Mögliche monatliche Kaltmiete bei Vermietung: 1.100 €
- Jährlicher Mietwert: 13.200 €
- Lebenserwartung laut Sterbetabelle: 17,71 Jahre
- Multiplikator für den Jahreswert des Wohnrechts: 11,444
- Gesamtwert des Wohnrechts: 151.060,80 €
Bei einem Grunderwerbssteuersatz von 5 % (z. B. in Niedersachsen) beträgt die Grunderwerbssteuer demnach 7.553,04 €.
Exkurs: Was kostet eine Immobilienschenkung beim Notar?
Die Notarkosten für eine Immobilienschenkung hängen vom Verkehrswert der Immobilie ab und setzen sich aus den Notarkosten sowie den Gebühren für den Grundbucheintrag zusammen. Bei einem Immobilienwert von 500.000 € belaufen sich die Kosten auf rund 3.200 €.
Immobilienmakler Fazit
Mit einer Immobilienschenkung können Sie Ihre Immobilie innerhalb der Familie weitergeben, ohne Grunderwerbsteuer bezahlen zu müssen. Voraussetzung ist, dass die Schenkung innerhalb der direkten Verwandtschaftslinie erfolgt. Andernfalls wird je nach Bundesland eine Steuer zwischen 3,5 % und 6,5 % des Verkehrswerts fällig. Doch wenngleich keine Grunderwerbsteuer anfällt, kann die Schenkungsteuer zur Herausforderung werden – beispielsweise bei Immobilien mit hohem Wert. Die Freibeträge bieten hier Spielraum, sollten aber strategisch genutzt werden.
