Ein Immobilienverkauf während der laufenden Finanzierung ist grundsätzlich machbar – aber nicht ohne Hürden. Denn wer seine Immobilie vor Ende der Zinsbindung veräußern möchte, muss sich mit Themen wie Vorfälligkeitsentschädigung, Sonderkündigungsrecht oder einer möglichen Kreditübertragung auseinandersetzen. Welche Option für Sie die wirtschaftlich sinnvollste ist, hängt maßgeblich von Ihrer individuellen Vertragssituation und den aktuellen Marktbedingungen ab.
In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie Ihre Immobilie trotz Kredit verkaufen können und worauf Sie unbedingt achten sollten.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Immobilienverkauf trotz Kredit ist möglich, aber oft mit Kosten wie der Vorfälligkeitsentschädigung verbunden.
- Sonderkündigungsrecht: Unter bestimmten Voraussetzungen (z. B. Laufzeit über 10 Jahre)können Sie möglicherweise vom Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB Gebrauch machen.
- Alternativen zum sofortigen Verkauf: Kredit auf neue Immobilie übertragen, Kredit vom Käufer übernehmen oder Immobilie vermieten.
- Finanzielle Sinnhaftigkeit prüfen: Der Verkauf lohnt sich finanziell nur, wenn der Erlös mindestens die Restschuld und mögliche Entschädigungen deckt.
- Individuelle Beratung ist entscheidend, da die beste Lösung stark von Ihrer persönlichen und vertraglichen Situation abhängt.
Kann eine Immobilie trotz Kredit verkauft werden?
Ein Immobilienverkauf trotz Kredit ist prinzipiell möglich. Dabei gilt es jedoch, einige wichtige vertragliche Rahmenbedingungen zu beachten. Solange Ihr Darlehen läuft, sind sowohl Sie als auch Ihre Bank an die im Kreditvertrag vereinbarten Regelungen gebunden – darunter Zinsbindungsfristen, Kündigungsfristen und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die bei vorzeitiger Rückzahlung eines Kredits während der Zinsbindung fällig wird. Sie soll den finanziellen Schaden ausgleichen, der der Bank durch den Wegfall der vereinbarten Zinseinnahmen entsteht.
Eine Vorfälligkeitsentschädigung müssen Sie also entrichten, wenn Sie Ihren Kredit vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlen möchten und der Bank dadurch ein Zinsverlust entsteht. Läuft Ihr Darlehen hingegen schon länger als zehn Jahre, steht Ihnen in der Regel ein Sonderkündigungsrecht zu – ohne zusätzliche Kosten. Ihre Bank wird aber in jedem Fall verlangen, dass das bestehende Darlehen vollständig getilgt wird.
Wann lohnt sich ein Hausverkauf bei einem laufenden Kredit?
Ob sich der Verkauf einer Immobilie bei bestehendem Kredit lohnt, hängt stark von Ihrer individuellen Situation ab. Entscheidend ist dabei unter anderem, wie hoch die mögliche Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt – denn diese Kosten tragen natürlich Sie als Darlehensnehmer. Je kürzer die verbleibende Zinsbindungsfrist, desto eher kann sich ein Aufschub des Verkaufs lohnen.
Falls Ihre Immobilie im Wert gestiegen ist, kann es unter Umständen sinnvoll sein, den Kredit vorzeitig abzulösen – wenngleich dafür eine Entschädigung fällig wird. Alternativ kann auch eine Kreditübertragung auf eine neue Immobilie infrage kommen, zum Beispiel bei einem geplanten Umzug.
Wie sinnvoll ein Verkauf in Ihrem konkreten Fall ist, lässt sich also pauschal nicht beantworten. Falls Sie Fragen zu Ihrer konkreten Situation haben, helfen wir Ihnen gerne mit einer persönlichen Beratung weiter.
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Nehmen Sie gerne jederzeit und unverbindlich Kontakt mit uns auf. Wir sind Ihre Immobilienmakler aus Bremen und unterstützen Sie bei allen Fragen rund um den Kauf, Verkauf und die Vermietung von Immobilien.
Haus verkaufen trotz Kredit? Diese Möglichkeiten gibt es
Grundsätzlich stehen Ihnen diese Alternativen zur Verfügung:
- Vom Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB Gebrauch machen
- Haus verkaufen und Restschuld mit dem Ertrag begleichen
- Neues Haus kaufen und bestehenden Kredit weiter nutzen
- Laufendes Darlehen an den neuen Eigentümer übertragen
- Haus behalten und vermieten
Welche Alternative für Sie die beste ist, hängt wie immer von Ihrer individuellen Situation ab. Im Folgenden gehen wir auf die verschiedenen Optionen näher ein.
1. Vom Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB Gebrauch machen
In bestimmten Fällen können Sie als Kreditnehmer Ihren Darlehensvertrag vorzeitig beenden – ganz ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Dieses Sonderkündigungsrecht ist gesetzlich im § 489 BGB geregelt und greift unter klar definierten Voraussetzungen:
- Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens: Haben Sie Ihr Darlehen seit mindestens zehn Jahren vollständig erhalten, können Sie den Vertrag mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung.
- Ende der Sollzinsbindung ohne neue Vereinbarung: Läuft die Zinsbindungsfrist aus und wird keine neue Vereinbarung über den Zinssatz getroffen, dürfen Sie den Vertrag mit einer Frist von einem Monat kündigen.
- Darlehen mit variablem Zinssatz: In diesem Fall ist eine Kündigung jederzeit mit einer Frist von drei Monaten möglich.
2. Haus verkaufen und Restschuld mit dem Ertrag begleichen
Falls Sie nicht vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen können, können Sie Ihre Immobilie auch veräußern und mit dem Verkaufserlös die verbleibende Darlehenssumme begleichen. Diese Variante ist grundsätzlich möglich, allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen wirtschaftlich sinnvoll. Entscheidend ist, dass der erzielte Verkaufspreis ausreicht, um die offene Kreditsumme als auch eine eventuell anfallende Vorfälligkeitsentschädigung vollständig zu decken. Unter Umständen kann es sich lohnen, mit dem Verkauf zu warten, bis die Zinsbindungsfrist endet und das Sonderkündigungsrecht greift – dann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung.
Ob dieser Weg der richtige für Sie ist, hängt also maßgeblich vom aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie und den vertraglichen Details Ihrer Finanzierung ab. Lassen Sie sich hierzu idealerweise frühzeitig beraten.
3. Neues Haus kaufen und bestehenden Kredit weiter nutzen
Sie möchten eine neue Immobilie erwerben und gleichzeitig Ihre bestehende Finanzierung weiter nutzen? In Absprache mit Ihrer Bank kann genau das möglich sein – und unter bestimmten Voraussetzungen sogar eine attraktive Lösung darstellen.
Wenn der Wert Ihrer neuen Immobilie dem der bisherigen entspricht, lässt sich diese unter Umständen im Darlehensvertrag als neue Sicherheit einsetzen. Die Bank tauscht dabei die im Grundbuch eingetragene Sicherheit aus, sodass die neue Immobilie als Kreditsicherheit fungiert. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt in diesem Fall nicht an.
Eine solche Umschichtung erfordert immer die Zustimmung des Kreditinstituts. Ein rechtlicher Anspruch darauf besteht nicht. Die Chancen stehen jedoch gut, wenn die neue Immobilie einen gleichwertigen oder höheren Beleihungswert aufweist.
Prüfen Sie daher, ob sich ein kompletter Neuabschluss finanziell lohnt. Sollten die aktuellen Zinsen deutlich günstiger sein als beim ursprünglichen Vertragsabschluss, kann eine neue Finanzierung unter besseren Konditionen langfristig vorteilhafter sein.
4. Laufendes Darlehen an den neuen Eigentümer übertragen
Sie könnten auch in Erwägung ziehen, den bestehenden Darlehensvertrag beim Verkauf Ihrer Immobilie auf den Käufer zu übertragen. Dadurch entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung, die bei einer vorzeitigen Ablösung ansonsten fällig wäre.
Eine Übertragung des Kredits ist nur mit Zustimmung der finanzierenden Bank möglich. Diese prüft die Bonität des Käufers sorgfältig. Nur wenn dieser finanziell ebenso leistungsfähig ist wie Sie, wird die Bank dem Vorhaben zustimmen. Ein automatischer Anspruch auf diese Regelung besteht nicht.
Was passiert mit der Grundschuld?
Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld muss nicht zwingend gelöscht und neu bestellt werden. Sie kann weiterhin als Sicherheit für den übernommenen Kredit dienen. Voraussetzung ist jedoch, dass die Übertragung der Grundschuld notariell beurkundet wird. Dies geschieht im Rahmen des Notartermins beim Verkauf der Immobilie. Mehr darüber erfahren Sie in unserem Beitrag „Löschungsbewilligung: Grundschuld löschen oder behalten?“.
5. Haus behalten und vermieten
Ein Umzug steht an, doch der Immobilienverkauf erscheint Ihnen aktuell nicht sinnvoll? Dann könnten Sie auch in Erwägung ziehen, Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung zu vermieten. Mit den Mieteinnahmen können Sie dann die laufenden Kreditraten bedienen, ohne Änderungen am bestehenden Darlehensvertrag vornehmen zu müssen.
Beachten Sie jedoch: Entstehen durch die Umstellung auf Vermietung dennoch Änderungen am Darlehensvertrag, übernimmt in der Regel der Darlehensnehmer (also Sie) die entstandenen Kosten.
Immobilienmakler Fazit
Gründe für einen vorzeitigen Hausverkauf gibt es viele. Ein berufsbedingter Umzug, eine familiäre Veränderung – sei es durch Trennung, Vergrößerung oder Verkleinerung –, finanzielle Engpässe oder der Wunsch nach einem neuen Lebensabschnitt. Eine laufende Finanzierung ist dabei kein Hindernis, sondern vielmehr eine Frage der Planung und Abwägung. Ob Sonderkündigung, Kreditübertragung, Weiterführung der Finanzierung oder Vermietung, die passende Lösung hängt immer von Ihrer persönlichen Situation, den Vertragsbedingungen und den Marktgegebenheiten ab.
