Hausverkauf im Alter: In eine Wohnung ziehen oder lebenslanges Wohnrecht vereinbaren?

Ein Hausverkauf im Alter ist oft eine emotionale Entscheidung, die gut überlegt sein sollte. Während das Haus über viele Jahre ein Zuhause war, können veränderte Lebensumstände neue Wohnbedürfnisse mit sich bringen. Hohe Instandhaltungskosten, fehlende Barrierefreiheit oder der Wunsch nach finanzieller Unabhängigkeit sind häufige Gründe für einen Verkauf. 

In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Argumente für und gegen einen Hausverkauf im Alter sprechen und welche Verkaufsmodelle für Sie infrage kommen könnten.

Zusammenfassung des Beitrags

• Platz und Komfort: Ein großes Haus wird nach dem Auszug der Kinder oft zu groß und pflegeintensiv. Eine kleinere, barrierefreie Wohnung bietet Ihnen mehr Wohnkomfort mit weniger Aufwand.
• Finanzielle Vorteile: Der Verkaufserlös kann Ihre Rente aufbessern, Instandhaltungskosten entfallen, und steuerliche Vorteile bei einem Familienverkauf können genutzt werden.
• Entlastung von Verantwortung: Als Mieter entfällt meist die Verantwortung für Reparaturen, Gartenpflege und Instandhaltung.
• Alternative Verkaufsmodelle: Lebenslanges Wohnrecht, Nießbrauch, Leibrente oder Teilverkauf sind Modelle des Hausverkaufs, bei denen Sie nicht sofort ausziehen müssen.
• Emotionale Faktoren: Erinnerungen, soziale Bindungen und Angst vor Veränderungen erschweren den Verkauf – eine objektive Betrachtung der eigenen Wohnsituation unterstützt Sie bei Ihrer Entscheidung.

Gründe für den Hausverkauf im Alter

Mit dem Eintritt in den Ruhestand oder dem Auszug der Kinder verändert sich oft der Blick auf das eigene Zuhause. Ein großes Haus, das über viele Jahre ein vertrauter Rückzugsort war, kann plötzlich zur Belastung werden – sei es durch den steigenden Pflegeaufwand, hohe Instandhaltungskosten oder fehlende Barrierefreiheit. 

Dabei spielen natürlich auch immer emotionale Aspekte eine Rolle. Erinnerungen an gemeinsame Jahre, ein vertrautes Wohnumfeld und liebgewonnene Nachbarn machen die Entscheidung nicht leicht. Dennoch gibt es einige Argumente, die für einen Verkauf sprechen:

• Platzbedarf: Nach dem Auszug der Kinder wirkt das Haus oft zu groß und ungenutzt. Eine kompakte Wohnung kann besser zu den aktuellen Bedürfnissen passen.
• Mehr Wohnkomfort mit weniger Aufwand: Ein großes Haus erfordert viel Pflege. Eine kleinere Wohnung bedeutet weniger Verpflichtungen und mehr Freizeit.
• Gesundheitliche Gründe: Ein weitläufiger Garten und viele Treppen können im Alter zur Herausforderung werden.
• Barrierefreiheit: Die meisten Eigenheime sind nicht altersgerecht. Ein Umbau ist oft teuer und aufwendig.
• Instandhaltungskosten: Renovierungen oder Sanierungen sind kostspielig und erfordern viel Organisation.
• Finanzielle Unabhängigkeit: Der Verkaufserlös kann die Rente aufbessern oder für andere Wünsche genutzt werden – beispielsweise für eine Reise, ein Hobby oder den Umzug in eine Seniorenresidenz.
• Entlastung von Verantwortung: Als Mieter entfällt die Verantwortung für Reparaturen, Gartenpflege und Instandhaltung.
• Erbe: Sie können Ihre Immobilie noch zu Lebenszeiten vererben. Damit minimieren Sie Erbschaftssteuern und Erbstreitigkeiten. 

Was spricht gegen einen Hausverkauf im Alter?

Meist sind es emotionale Gründe, die Eigentümer davon abhalten, ihr Haus im Alter zu verkaufen:

• Ein Leben voller Erinnerungen: Das Haus ist nicht nur ein Gebäude, sondern ein Ort voller Geschichten und Erlebnisse.
• Soziale Verbundenheit: Eine gewachsene Nachbarschaft und enge Freundschaften machen den Abschied schwer.
• Familientreffpunkt: Das Haus ist ein besonderer Ort der Zusammenkunft, an dem sich die Familie bei Geburtstagen und an Feiertagen trifft.
• Angst vor Veränderungen: Ein Umzug bringt einen neuen Lebensabschnitt mit sich, der mit einigen Fragen und Entscheidungen verbunden ist.

Trotz dieser Bedenken lohnt es sich, die eigene Wohnsituation objektiv zu betrachten und abzuwägen, welche Lösung langfristig die beste ist.

Mögliche Verkaufsmodelle für Ihren Hausverkauf

Grundsätzlich stehen Ihnen zwei Wege offen: Entweder Sie verkaufen Ihre Immobilie und ziehen in eine Wohnung, oder Sie veräußern Ihre Immobilie unter Beibehaltung eines lebenslangen Wohnrechts

Klassischer Immobilienverkauf

Beim klassischen Immobilienverkauf wird das Haus an einen Käufer veräußert, der den Kaufpreis in einer Summe zahlt. Bei diesem Modell sollten Sie sich besonders überlegen, wie Sie den Erlös nutzen möchten. Sie können damit beispielsweise Ihre zukünftige Miete bezahlen, reisen oder einfach eine kleinere barrierefreie Eigentumswohnung beziehen.

Hausverkauf innerhalb der Familie

Der Hausverkauf innerhalb der Familie ist für viele eine sinnvolle Alternative zum klassischen Immobilienverkauf. Ein großer Vorteil dabei ist, dass bei einem Verkauf an direkte Verwandte, wie Kinder oder Enkel, keine Grunderwerbsteuer anfällt. Je nach Bundesland können Ihre Verwandten dadurch zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises an Steuern sparen. Zudem entfallen Maklerkosten, sodass der Verkauf finanziell besonders attraktiv sein kann.

In Bremen wird die Grunderwerbsteuer zum 1. Juli 2025 um 0,5 Prozentpunkte auf 5,5 % angehoben.

Allerdings gibt es einige Punkte zu beachten: Wird die Immobilie deutlich unter Wert verkauft, kann das Finanzamt eine Schenkung oder Teilschenkung unterstellen, sodass eine Schenkungssteuer fällig wird.

Eine rechtlich abgesicherte Alternative stellt die Vereinbarung eines Wohn- oder Nießbrauchrechts beziehungsweise einer Leibrente dar. Dadurch bleibt das Wohnrecht beim Verkäufer, während das Eigentum offiziell übertragen wird. Hierzu im Folgenden mehr.

Haus im Alter verkaufen und wohnen bleiben

Verschiedene Modelle machen es möglich, dass Sie auch als Verkäufer weiterhin in Ihren vertrauten vier Wänden leben können. Besonders für Senioren ist das eine interessante Option.

Der große Vorteil: Sie verbessern Ihre finanzielle Situation, ohne Ihr gewohntes Umfeld aufgeben zu müssen. Der Verkaufserlös steht Ihnen zur freien Verfügung. 

Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht

Beim Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht wird die Immobilie veräußert, während der bisherige Eigentümer weiterhin darin wohnen bleibt. Dieses Modell wird häufig innerhalb der Familie gewählt, ist aber auch mit externen Käufern möglich. Der Verkäufer trägt weiterhin die Nebenkosten. Das Wohnrecht erlischt mit dem Tod. Entscheidend ist, dass das Wohnrecht notariell im Grundbuch eingetragen wird – so ist gesichert, dass der Verkäufer bis zu seinem Lebensende in der Immobilie wohnen kann.

Ein lebenslanges Wohnrecht senkt jedoch den Verkaufswert der Immobilie, da der Käufer sie zunächst nicht frei nutzen kann. Zudem können sich die Verkaufschancen reduzieren, da nicht jeder Käufer bereit ist, eine Immobilie mit Wohnrecht zu erwerben.

Zusammenfassung lebenslanges Wohnrecht:

• Berechtigt zur Nutzung der Immobilie ohne Mietzahlung.
• Verkäufer trägt weiterhin die Nebenkosten.
• Erlischt erst mit dem Tod des Wohnberechtigten.

Nießbrauch

Das Nießbrauchrecht wird – ähnlich wie das Wohnrecht – im Grundbuch eingetragen und sichert dem bisherigen Eigentümer noch umfassendere Rechte.

Der entscheidende Unterschied zum lebenslangen Wohnrecht besteht darin, dass der Nießbrauchberechtigte nicht nur das Haus oder die Wohnung selbst bewohnen, sondern die Immobilie auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten darf. Dies macht das Nießbrauchmodell besonders attraktiv für Eigentümer, die ihre Immobilie bereits zu Lebzeiten an ihre Kinder weitergeben möchten, sich aber weiterhin eine finanzielle Absicherung sichern wollen.

Zusammenfassung Nießbrauch:

• Berechtigt zur Nutzung der Immobilie ohne Mietzahlung.
• Möglichkeit zur Vermietung und Mieteinnahmen.
• Verkäufer trägt weiterhin die Nebenkosten.
• Erlischt erst mit dem Tod des Wohnberechtigten.

Leibrente

Bei der Leibrente wird der Kaufpreis nicht in einer Summe gezahlt, sondern fließt als monatliche Rente an den Verkäufer. Dadurch erhält der bisherige Eigentümer eine lebenslange finanzielle Absicherung, während das Wohnrecht im Grundbuch vermerkt wird.

Im Gegensatz zum klassischen Verkauf trägt hier eher der Käufer das Risiko, da die Gesamtkosten für die Immobilie von der Lebensdauer des Verkäufers abhängen. Lebt dieser länger als kalkuliert, zahlt der Käufer mehr als den ursprünglichen Immobilienwert – verstirbt er früher, fällt der gezahlte Gesamtbetrag entsprechend niedriger aus. Erst nach dem Tod des Verkäufers kann der Käufer die Immobilie vollständig nutzen.

Zusammenfassung Leibrente:

• Lebenslange monatliche Zahlungen statt einmaliger Verkaufssumme.
• Weiteres Wohnen in der Immobilie durch eingetragenes Wohnrecht.
• Finanzielle Sicherheit im Alter, unabhängig von Ersparnissen.
• Erlischt erst mit dem Tod des Wohnberechtigten.

Umkehrhypothek

Bei der Umkehrhypothek nehmen Sie als Immobilieneigentümer ein Darlehen auf, das durch die Immobilie besichert wird. Den Betrag erhalten Sie entweder als einmalige Auszahlung oder als monatliche Rente.

Ein wesentlicher Unterschied zur Leibrente ist, dass der Eigentümer weiterhin im Grundbuch steht – es handelt sich also um einen Kreditvertrag und keinen klassischen Verkauf. Erst nach dem Tod des Darlehensnehmers wird die Immobilie vom Kreditgeber verkauft und dadurch das Darlehen getilgt.

Zusammenfassung Umkehrhypothek:

• Lebenslanges Wohnrecht bleibt erhalten.
• Einmalzahlung oder monatliche Rente zur finanziellen Absicherung.
• Kein Eigentümerwechsel zu Lebzeiten.
• Verkäufer trägt weiterhin die Nebenkosten.
• Tilgung des Kredits erst nach dem Tod durch den Immobilienverkauf.

Immobilienteilverkauf

Beim Immobilienteilverkauf wird ein Anteil von bis zu 50 % der Immobilie an ein Unternehmen verkauft, während der Eigentümer weiterhin in der Immobilie wohnen oder sie vermieten kann. Damit bleibt ein gewisser finanzieller Spielraum erhalten, ohne dass die Immobilie vollständig veräußert werden muss.

Für die Nutzung des gesamten Hauses wird dem Verkäufer ein Nießbrauchrecht eingeräumt, das ihm die alleinige Nutzung ermöglicht. Allerdings ist dafür ein monatliches Nutzungsentgelt an das Teilkauf-Unternehmen zu zahlen. Dieses kann vertraglich angepasst werden und möglicherweise steigen.

Ein Gesamtverkauf der Immobilie erfolgt spätestens nach dem Tod des Verkäufers, kann aber auch früher stattfinden – entweder freiwillig oder wenn bestimmte vertragliche Verpflichtungen nicht erfüllt werden. In vielen Fällen können der ursprüngliche Eigentümer oder seine Erben den verkauften Anteil durch Rückkauf wieder erwerben und damit den Gesamtverkauf abwenden.

Zusammenfassung Immobilienteilverkauf:

• Verkauf von bis zu 50 % der Immobilie.
• Nießbrauchrecht sichert die weitere Nutzung.
• Verkäufer zahlt monatliches Nutzungsentgelt für die volle Nutzung der Immobilie.
• Möglichkeit zum späteren Gesamtverkauf oder Rückkauf des Anteils.

Verkauf mit Rückmietung

Bei diesem Verkaufsmodell wird der Eigentümer zum Mieter. Statt eines eingetragenen Wohnrechts wird ein Mietvertrag abgeschlossen, der dem Verkäufer die uneingeschränkte Nutzung der Immobilie ermöglicht – gegen eine monatliche Mietzahlung. Solange die Nutzungsgebühr gezahlt wird, kann die Immobilie weiterhin bewohnt werden.

Zusammenfassung Verkauf mit Rückmietung:

• Sofortige Liquidität durch den Verkaufserlös.
• Nach dem Verkauf kann die Wohnung als Mieter bezogen werden.
• Keine Verantwortung für Instandhaltungskosten, da diese meist der neue Eigentümer trägt.

7 Tipps für den erfolgreichen Hausverkauf im Alter

Diese sieben Tipps werden Ihnen den Verkaufsprozess erleichtern und für ein optimales Ergebnis sorgen.

1. Fachkundige Unterstützung nutzen

Mit der Unterstützung eines professionellen Immobilienmaklers erreichen Sie den bestmöglichen Verkaufspreis und delegieren den kompletten Verkaufsprozess. Das gibt Ihnen mehr Freiraum und reduziert Ihre Belastung.

2. Klare Ziele setzen

Überlegen Sie vorab, welchen Mindestpreis Sie erzielen möchten und ob alternative Verkaufsmodelle – wie ein Teilverkauf oder Wohnrecht – für Sie infrage kommen. 

3. Wichtige Unterlagen bereitstellen

Bevor die Vermarktung beginnt, sollten Sie alle relevanten Dokumente zusammenstellen. Dazu gehören unter anderem der Grundbuchauszug, ein aktueller Energieausweis sowie die letzte Betriebskostenabrechnung.

4. Ihre Immobilie ansprechend präsentieren

Hochwertige Fotos und ein professionelles Exposé hinterlassen bei Interessenten einen bleibenden Eindruck. Eine ansprechende Darstellung beschleunigt den Verkaufsprozess meist deutlich.

5. Den richtigen Preis ansetzen

Ein überhöhter Preis kann den Verkauf Ihrer Immobilie deutlich verzögern und das Interesse potenzieller Käufer mindern. Mit der fachkundigen Preisberatung eines Maklers setzen Sie hingegen auf eine realistische Bewertung, die den Verkaufserfolg fördert.

6. Emotionalen Abschied vorbereiten

Die Trennung vom eigenen Zuhause fällt nicht immer leicht. Erinnerungen und Gewohnheiten sind oft tief mit der Immobilie verbunden. Versuchen Sie, den Verkauf als Chance für einen neuen Lebensabschnitt zu sehen, und nehmen Sie sich bewusst Zeit, um Abschied zu nehmen.

7. Familie einbeziehen

Machen Sie den Immobilienverkauf zu einem gemeinsamen Familienprojekt. Durch regelmäßige Abstimmung und ehrliche Kommunikation schaffen Sie Klarheit und treffen Entscheidungen im Einvernehmen.