Immobilie vererben: Tipps zur Steuer, Testament & gesetzlichen Regelungen in Deutschland

Eine Immobilie zu vererben, ist wahrlich keine leichte Aufgabe. Sie müssen sich rechtzeitig Gedanken darüber machen, was nach Ihrem Tod mit Ihrem Grundbesitz geschehen soll. Soll die Immobilie vererbt oder besser zu Lebzeiten verschenkt werden? Wie wird das Testament geregelt und wie hoch fällt der Pflichtteil für Miterben aus?

Es gibt viele Gründe, warum das Vererben einer Immobilie für Sie sinnvoller sein kann, als sie zu verschenken. Eine Immobilie dient oft als Altersvorsorge und kann im Falle einer Berufsunfähigkeit oder im Alter als finanzielle Notlösung genutzt werden. Zudem kann eine noch nicht abbezahlte Immobilie sinnvoll vererbt werden, da die offene Hypothek ebenfalls weitergegeben wird.

Der Artikel zusammengefasst

• Erbfolge und gesetzliche Bestimmungen: Die Erbfolge wird in Deutschland durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geregelt. Falls kein Testament vorhanden ist, bestimmt das Gesetz die Reihenfolge der Erben.
• Testament und Erbvertrag: Ein Testament oder Erbvertrag kann genutzt werden, um die Erbfolge individuell zu regeln. Ein notarielles Testament kann Gebühren sparen, da es den Erbschein ersetzt.
• Steuerliche Aspekte: Erbschaftssteuer und Freibeträge variieren je nach Verwandtschaftsgrad. Freibeträge können die steuerliche Belastung verringern. Dabei sind die Steuerklassen und Steuersätze entscheidend.
• Optionen der Nachlassregelung: Eine Immobilie zu Lebzeiten zu verschenken, kann steuerlich vorteilhaft sein. Nießbrauch und Wohnrecht bieten weitere interessante Optionen, um Nutzen und Eigentum zu trennen.
• Besondere Regelungen und Tipps: Eine steuerfreie Vererbung ist möglich, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten klare Regelungen im Testament festgehalten werden.

Grundlagen für das Vererben einer Immobilie

Das Vererben einer Immobilie hat seine Tücken und kann Ihnen ohne vernünftige Vorbereitung ordentlich Kopfzerbrechen bereiten. Warum also nicht gleich ein wenig Licht ins Dunkel bringen?

Erbfolge und gesetzliche Bestimmungen

In Deutschland regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) die Erbfolge. Aber keine Sorge, Sie müssen jetzt nicht das BGB wälzen. Einfach gesagt: Wenn Sie kein Testament hinterlassen, bestimmt das Gesetz, wer Ihre Immobilien erbt. Dabei passiert das nach einer festgelegten Reihenfolge, auch Erbfolge genannt.

Wie vererbe ich meine Immobilien richtig?

Ihr Haus kann durch ein Testament, einen Erbvertrag oder mittels der gesetzlichen Erbfolge vererbt werden. Mit einem Testament oder Erbvertrag bestimmen Sie selbst, wer Ihre Erben sind. Ohne solche Dokumente greift die gesetzliche Erbfolge. Häufig fällt hierbei eine Erbschaftssteuer an.

Zum Beispiel erben Ihre Kinder zuerst, gefolgt von Ihren Eltern, Geschwistern und so weiter. Europaweit kann, basierend auf der EU-ErbVO, das anwendbare Recht nach Ihrem letzten gewöhnlichen Aufenthaltsort bestimmt werden. Falls Sie also in Frankreich wohnen, kann französisches Recht gelten.

Testament und Erbvertrag als Werkzeuge

Sie wollen sicherstellen, dass Ihr geliebtes Haus an einen bestimmten Menschen geht? Dann gibt es zwei Möglichkeiten, die Erbfolge selbst festzulegen: ein Testament oder einen Erbvertrag.

• Ein Testament kann entweder handschriftlich oder notariell abgefasst werden. Handgeschrieben ist praktisch, aber nicht elektronisch verfasst. Tipp: Ein notarielles Testament kann gewisse Gebühren sparen, weil es den Erbschein ersetzt.
• Ein Erbvertrag ist nützlich, wenn Ehepartner oder Lebenspartner ihre Erbfolge gemeinsam regeln wollen. Aber Achtung, das Dokument muss notariell beglaubigt werden, damit es auch wirklich gültig ist.

Optionen der Nachlassregelung

Die Planung der Nachlassregelung kann in hohem Maße knifflig werden. Was machen Sie mit Ihrer Immobilie? Schenken Sie sie zu Lebzeiten oder vererben Sie sie lieber? Die Optionen sind vielfältig und jede hat ihren eigenen Charme. Welche Lösung für Sie am sinnvollsten ist, richtet sich in der Regel nach Ihrer individuellen Lebenssituation.

Was ist besser: ein Haus zu verschenken oder zu vererben?

Eine Schenkung kann steuerlich vorteilhaft sein, besonders bei umfangreichem Vermögen. Zur Altersvorsorge oder bei bestehenden Schulden an der Immobilie ist ein Vererben sinnvoller. Ein notarieller Vertrag ist bei beiden Optionen erforderlich.

Immobilie zu Lebzeiten verschenken

Eine Immobilie zu Lebzeiten zu verschenken, hat vor allem steuerliche Vorteile. Pro Kind können bis zu 400.000 Euro steuerfrei verschenkt werden. Dieser Freibetrag kann alle zehn Jahre genutzt werden. Dadurch können Sie Ihre Immobilie stufenweise verschenken und den Freibetrag alle zehn Jahre voll ausschöpfen.

Es gelten bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer die gleichen Freibeträge und Steuersätze, da beide im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) geregelt sind.

Wenn Ihnen eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro gehört, kann diese komplett steuerfrei an ein Kind übertragen werden. Möchten Sie eine Immobilie auf mehrere Kinder aufteilen, hat jedes Kind Anspruch auf diesen Freibetrag. So kann auch eine höherpreisige Immobilie steuerfrei übertragen werden. Besitzen Sie zusammen mit Ihrem Ehepartner eine Immobilie im Wert von 800.000 Euro, können beide jeweils ihre Hälfte steuerfrei an ein Kind überschreiben, da der Freibetrag pro Elternteil gilt.

Aber Achtung: Verschenken Sie Ihre Immobilie außerhalb der geraden Verwandtschaftslinie, fällt Grunderwerbssteuer an. Mehr darüber erfahren Sie in unserem Beitrag „Grunderwerbsteuer bei Schenkung“.

Nutzung von Nießbrauch und Wohnrecht

Sie möchten Ihre Immobilie noch nicht ganz loslassen? Dann ist der Nießbrauch Ihre Lösung. Sie übertragen das Nutzungsrecht, behalten aber das Eigentum. Das kann die Erbschaftssteuer reduzieren und Ihnen den Nutzen der Immobilie sichern. Ein Nießbrauch ist nämlich nicht vererbbar und endet in der Regel mit Ihrem Tod.

Im Unterschied zum lebenslangen Wohnrecht erlaubt der Nießbrauch nicht nur das eigene Wohnen in der Immobilie, sondern auch deren Vermietung – inklusive der vollen Nutzung der Mieteinnahmen. Gerade für Eigentümer, die ihre Immobilie zu Lebzeiten auf die nächste Generation übertragen möchten und dennoch finanziell abgesichert bleiben wollen, ist dieses Modell besonders interessant.

Leibrente

Bei der Immobilienverrentung in Form einer Leibrente erhält der bisherige Eigentümer keinen einmaligen Kaufpreis, sondern eine monatliche Rente – und das lebenslang. Diese Variante bietet eine solide finanzielle Absicherung bis ans Lebensende und wird häufig von älteren Eigentümern gewählt, die ihre Immobilie zu Lebzeiten veräußern möchten, ohne auf ein regelmäßiges Einkommen verzichten zu müssen. Das Wohnrecht bleibt dabei erhalten und wird notariell im Grundbuch gesichert.

Alternativ zur lebenslangen Auszahlung kann auch eine sogenannte abgekürzte Leibrente vereinbart werden. In diesem Fall erfolgt die Rentenzahlung über einen fest definierten Zeitraum, zum Beispiel über zehn Jahre.

Im Gegensatz zum klassischen Verkauf trägt bei der Leibrente vor allem der Käufer das Risiko: Lebt der Verkäufer länger als ursprünglich kalkuliert, steigen die Gesamtkosten für die Immobilie. Verstirbt er früher, fällt der gezahlte Gesamtbetrag entsprechend niedriger aus. Eine vollständige Nutzung der Immobilie durch den Käufer ist erst nach dem Tod des Verkäufers möglich.

Pflegeverpflichtung

Eine Immobilienübertragung zu Lebzeiten kann an aber auch bestimmte Bedingungen geknüpft werden – zum Beispiel an die Verpflichtung, den Schenkenden im Alter zu pflegen. In solchen Fällen ist es besonders wichtig, alle Vereinbarungen klar und rechtssicher im Schenkungsvertrag festzuhalten. Dazu gehört eine präzise Beschreibung der Pflegeleistungen, die übernommen werden sollen. Ebenso kann im Vertrag geregelt werden, dass der Beschenkte statt eigener Pflegeleistung einen professionellen Pflegedienst beauftragen darf. So schaffen Sie Klarheit für beide Seiten – und sorgen frühzeitig für eine verlässliche Absicherung im Alter.

Noch Fragen? Über die verschiedenen Optionen der Nachlassregelung beraten wir Sie natürlich gerne. 

Steuerliche Aspekte beim Vererben von Immobilien

Denkt man an einen Immobilienverkauf, fällt einem oft die Spekulationssteuer ein. Beim Verkauf einer Immobilie wird die Spekulationssteuer fällig, wenn der Verkauf nicht länger als zehn Jahre nach dem Erwerb erfolgt. Die Spekulationssteuer wird also erst relevant, wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten. Falls Sie Ihre Immobilie doch lieber verkaufen möchten, könnte unser Beitrag „Hausverkauf im Alter: In eine Wohnung ziehen oder lebenslanges Wohnrecht vereinbaren?“ genau das Richtige sein. 

Geht es hingegen um eine Übertragung innerhalb der Familie – etwa durch Erbschaft oder Schenkung – stehen weniger Verkaufsfristen im Vordergrund, sondern vor allem steuerliche Themen wie die Erbschafts- und Schenkungssteuer.

Erbschaftssteuer und Freibeträge

Die Erbschaftssteuer orientiert sich am Verkehrswert der geerbten Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad. Je nach Beziehung zum Erblasser gelten unterschiedliche Freibeträge:

• Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder: 400.000 Euro
• Enkelkinder: 200.000 Euro oder 400.000 Euro, falls die Eltern bereits verstorben sind
• Urenkelkinder und Eltern: 100.000 Euro
• Andere Erben: 20.000 Euro

Steuerklassen

Ihr Verwandtschaftsgrad entscheidet auch über die Steuerklasse und den Steuersatz:

• Steuerklasse I: Ehepartner, eingetragene Lebenspartner und Kinder
• Steuerklasse II: Geschwister
• Steuerklasse III: Unverheiratete und andere Erben

Hier variiert der Steuersatz je nach Steuerklasse zwischen 7 und 50 Prozent. Das kann einen großen Unterschied machen. Bereiten Sie sich also gut vor und vermeiden Sie böse Überraschungen.

Wert des steuer­pflichtigen Erwerbs	Steuerklasse I	Steuerklasse II	Steuerklasse III
75.000 Euro	7 %	15 %	30 %
300.000 Euro	11 %	20 %	30 %
600.000 Euro	15 %	25 %	30 %
6.000.000 Euro	19 %	30 %	30 %
13.000.000 Euro	23 %	35 %	50 %
26.000.000 Euro	27 %	40 %	50 %
mehr als 26.000.000 Euro	30 %	43 %	50 %

Beispiel: Sie vererben Ihrem einzigen Sohn ausschließlich eine Immobilie im Wert von 600.000 Euro. Ihr Sohn hat einen Freibetrag von 400.000 Euro zur Verfügung und muss somit als Steuerklasse 1 noch 200.000 Euro mit einem Steuersatz von 11 % versteuern. Ihr Sohn müsste also noch 22.000 Euro (200.000 × 11 %) versteuern.

Warum sollte ich mein Haus vor dem Tod überschreiben?

Wer seine Immobilie bereits zu Lebzeiten überträgt, kann die Erbschaftsteuer gezielt reduzieren – vor allem, wenn zusätzlich ein größeres Vermögen wie Kontoguthaben vererbt wird. Durch die rechtzeitige Übertragung wird die Immobilie aus der Erbmasse herausgelöst. Das senkt die steuerliche Belastung für die Erben und schafft zugleich Klarheit für die Zukunft.

Besondere Regelungen und Tipps

Je nach Familiensituation und Immobilie gelten unterschiedliche Voraussetzungen. Hier finden Sie wichtige Hinweise und Empfehlungen, wie Sie typische Stolperfallen vermeiden und Ihre Nachlassplanung rechtssicher gestalten können.

Steuerfreie Vererbung

Vererben Sie eine selbst genutzte Wohnimmobilie an Ihren Ehepartner oder Lebenspartner, fällt keine Erbschaftsteuer an. Aber Achtung, es gibt eine Bedingung: Der lebende Partner muss mindestens zehn Jahre in der Immobilie wohnen. Verkauft oder vermietet er die Immobilie innerhalb dieser Zeit, schaut das Finanzamt vorbei und erhebt nicht unerhebliche Steuern.

Ausnahme: Kann der Erbe aufgrund von Tod oder Pflegebedürftigkeit nicht mehr in der Immobilie bleiben, bleibt die Steuerbefreiung bestehen.

Erbschein

Ein Erbschein ist ein amtliches Dokument, das vom Nachlassgericht ausgestellt wird. Er weist nach, wer rechtmäßiger Erbe einer verstorbenen Person ist und in welchem Umfang das Erbe besteht. Besonders beim Verkauf oder der Umschreibung einer geerbten Immobilie verlangen Banken, Grundbuchämter oder andere Stellen häufig die Vorlage eines Erbscheins.

Tipp: Ein notarielles Testament erspart Ihnen und den Erben die Gebühr für den Erbschein.

Umgang mit Erbengemeinschaften

Eine Immobilie hinterlässt man selten nur einem Erben. Sie landen oft in einer Erbengemeinschaft. Klingt anstrengend? Kann es auch sein. Alle Mitglieder müssen sich einig sein und an einem Strang ziehen. Da hilft es, frühzeitig klare Regeln festzulegen und regelmäßig das Gespräch zu suchen.

Vermeidung von Streitigkeiten unter den Erben

Die liebe Familie, die kann nichts auseinanderbringen – bis es ums Erbe geht. Plötzlich stehen Fragen im Raum: Wer bekommt was? Wer darf die Immobilie nutzen oder gar verkaufen? Um Konflikte zu vermeiden, ist eine frühzeitige und präzise Regelung im Testament entscheidend. Klare Angaben zur Verteilung und Nutzung Ihrer Immobilie schaffen Transparenz und verhindern späteren Streit. Haben Sie schon einen Notar? Der hilft Ihnen bei der Ausarbeitung eines Testaments, wodurch Streitigkeiten vorbeugt werden.

Unsere Erfahrungswerte zeigen: Denken Sie rechtzeitig über die Nachlassregelung nach. Denn wenn es um die Vererbung von Immobilien geht, sind Klarheit und konkrete Vereinbarungen oft der Schlüssel zum Familienfrieden.