Immobilienbewertung und Bewertungsmethoden einfach erklärt

Die Bewertung einer Immobilie ist einer der zentralen Schritte beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie – sie liefert eine fundierte Grundlage für alle weiteren Entscheidungen. Der ermittelte Wert hängt von zahlreichen Faktoren ab, unter anderem von der Lage, dem Zustand des Objekts sowie der aktuellen Marktlage.

In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen, wie eine Immobilienbewertung abläuft, welche Verfahren dabei zum Einsatz kommen und worauf Sie als Eigentümer oder potenzieller Käufer besonders achten sollten.

Das Wichtigste zusammengefasst

• Ziel der Immobilienbewertung ist die Ermittlung des Verkehrswerts, der als Grundlage für Kauf, Verkauf oder Finanzierung dient.
• Drei gängige Immobilienbewertungsverfahren sind das Vergleichswertverfahren (für marktübliche Objekte), Ertragswertverfahren (für Mietobjekte) und Sachwertverfahren (für individuell genutzte Immobilien).
• Faktoren wie Lage, Größe, Zustand und Ausstattung haben erheblichen Einfluss auf den Immobilienwert.
• Maßnahmen wie Renovierungen, energetische Verbesserungen und Anbauten können den Immobilienwert steigern.
• Die ImmoWertV regelt gesetzlich die zulässigen Bewertungsverfahren und stellt transparente, einheitliche Standards in Deutschland sicher.

Was ist eine Immobilienbewertung?

Die Immobilienbewertung – auch Wertermittlung genannt – ist ein standardisiertes Verfahren zur Feststellung des Wertes einer Immobilie. Ihr Ziel ist es, den sogenannten Verkehrswert oder Marktwert zu ermitteln – also jenen Preis, der unter normalen Marktbedingungen wahrscheinlich erzielt werden könnte. Die Bewertung wird üblicherweise von einem Sachverständigen oder Gutachter durchgeführt, der über spezielle Kenntnisse und Erfahrung auf dem Gebiet der Immobilienbewertung verfügt.

Warum ist die Wertermittlung einer Immobilie wichtig?

Eine fundierte Wertermittlung bietet sowohl Käufern als auch Verkäufern Orientierung und Sicherheit.

Für Verkäufer: Den richtigen Preis festlegen
Eine professionelle Wertermittlung bildet die Grundlage für eine erfolgreiche Vermarktung. Nur wenn Sie den Marktwert Ihrer Immobilie kennen, können Sie einen realistischen und zugleich attraktiven Angebotspreis festlegen. So vermeiden Sie, dass Ihre Immobilie entweder unter Wert verkauft wird oder wegen eines zu hohen Preises lange am Markt bleibt.

Für Käufer: Sicherheit bei der Entscheidung
Auch Käufer profitieren von einer Bewertung: Sie erhalten eine objektive Einschätzung, ob der aufgerufene Kaufpreis gerechtfertigt ist. Das schafft Vertrauen und kann eine wichtige Entscheidungsgrundlage bei der Finanzierung sein – gerade im Gespräch mit Banken oder Kreditinstituten.

Weitere Einsatzbereiche der Immobilienbewertung
Die Wertermittlung ist jedoch nicht nur beim Kauf oder Verkauf relevant. Auch in folgenden Fällen ist sie unverzichtbar:

• Immobilienfinanzierung – als Grundlage für Kreditentscheidungen
• Versicherungen – zur Festlegung der Versicherungssumme
• Steuerliche Zwecke – z. B. bei Schenkungen oder im Rahmen der Erbschaftssteuer
• Rechtliche Auseinandersetzungen – etwa bei Scheidungen oder Erbstreitigkeiten

Immobilienbewertungsmethoden: Wie wird der Immobilienwert ermittelt?

Je nach Art der Immobilie und dem Anlass der Bewertung kommen unterschiedliche Verfahren zur Anwendung. Die drei gebräuchlichsten Methoden sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird hauptsächlich für vermietete Immobilien verwendet. Im Unterschied zum Sachwert- oder Vergleichswertverfahren steht hier nicht der materielle Wert der Immobilie im Vordergrund, sondern die zu erwartenden Einnahmen aus der Vermietung. Demnach basiert es auf den erwarteten Erträgen, die eine Immobilie in der Zukunft generieren kann. Dabei werden der Bodenwert und der Ertragswert des Gebäudes getrennt berechnet und anschließend addiert, um den Gesamtwert der Immobilie zu ermitteln.

Zunächst wird der Bodenwert separat ermittelt. Im Anschluss erfolgt die Berechnung des Gebäudewertes auf Basis der jährlichen Reinerträge, also der zu erwartenden Mieteinnahmen abzüglich der laufenden Bewirtschaftungskosten. Beide Werte werden schließlich addiert – das Ergebnis ist der Gesamtertragswert der Immobilie.

Das Ertragswertverfahren ist also vor allem für Kapitalanleger wichtig. Mit der Methode kann berechnet werden, welche Rendite sich mit einer Immobilie langfristig erzielen lässt. Das ist natürlich ein entscheidender Faktor bei der Investitionsentscheidung. Daher nutzen auch Banken dieses Verfahren häufig, wenn es um die Finanzierung von Miet- oder Renditeobjekten geht.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird vor allem bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern oder Immobilien ohne vergleichbare Objekte auf dem Markt angewendet. Anders als beim Ertragswertverfahren liegt hier der Fokus nicht auf der Rendite, sondern auf dem tatsächlichen Substanzwert der Immobilie.

Im Zentrum steht die Frage: Was würde es kosten, dieses Gebäude heute neu zu errichten? Dabei wird zunächst der Wert des Grundstücks ermittelt, danach der Wert des Gebäudes inklusive Außenanlagen – basierend auf aktuellen Baukosten. Anschließend wird eine altersbedingte Wertminderung berücksichtigt, um den Zustand der Immobilie realistisch abzubilden.

Das Sachwertverfahren eignet sich demnach besonders für Objekte, bei denen individuelle Merkmale, Bauqualität und Ausstattung maßgeblich sind – also immer dann, wenn Marktvergleiche schwer möglich sind und der Wert der Nutzung im Vordergrund steht.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist besonders praxisnah und nachvollziehbar. Es orientiert sich an dem, was vergleichbare Immobilien in ähnlicher Lage tatsächlich am Markt erzielt haben. Grundlage sind die Verkaufspreise ähnlicher Objekte, die in Größe, Lage, Ausstattung und Zustand mit der zu bewertenden Immobilie vergleichbar sind.

Dieses Verfahren findet vor allem bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern Anwendung. Je mehr geeignete Vergleichswerte zur Verfügung stehen, desto präziser lässt sich der Immobilienwert bestimmen.

Das Vergleichswertverfahren ist bei Käufern wie Verkäufern besonders beliebt, da es einen realitätsnahen Einblick in die aktuelle Marktlage gibt – und damit eine faire, marktgerechte Preisfindung ermöglicht.

Von welchen Faktoren wird der Immobilienwert beeinflusst?

Wie Sie sich denken können, wird der Wert einer Immobilie von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst. Einige dieser Faktoren sind offensichtlich, während andere oft gar nicht so sehr im Fokus stehen. Hier sind die wichtigsten Faktoren, die den Immobilienwert direkt oder indirekt beeinflussen können:

1. Lage: Die Lage ist oft der entscheidende Faktor. Eine Immobilie in einer begehrten Gegend oder in der Nähe von Annehmlichkeiten wie Schulen, Einkaufszentren und Verkehrsanbindungen wird in der Regel einen höheren Wert haben.
2. Größe und Grundriss: Die Gesamtfläche der Immobilie und die Anzahl der Zimmer haben selbsterklärend einen starken Einfluss auf den Wert einer Immobilie. Ein offener und moderner Grundriss kann ebenfalls den Wert steigern.
3. Zustand der Immobilie: Eine gut erhaltene Immobilie, die regelmäßig renoviert und instand gehalten wurde, ist wertvoller als eine vernachlässigte.
4. Alter der Immobilie: Während historische Häuser ihren eigenen Charme haben können, können sie auch teurer in der Instandhaltung sein.
5. Marktlage: Die aktuelle Wirtschaftslage und die Nachfrage nach Immobilien in der Region. Stichwort: Angebot und Nachfrage.
6. Ausstattung: Hochwertige Ausstattungsmerkmale wie eine moderne Küche, Badezimmer oder ein Garten können den Wert steigern.
7. Zukünftige Entwicklungen: Geplante Entwicklungen in der Umgebung, wie der Bau von Einkaufszentren oder Parks, können den zukünftigen Wert einer Immobilie beeinflussen.
8. Energieeffizienz: Eine Immobilie mit guter Isolierung, modernen Fenstern und umweltfreundlichen Anlagen verfügt meist über einen höheren Wert.

Wie kann der Wert einer Immobilie gesteigert werden?

Der Wert einer Immobilie ist natürlich kein fixer Zustand – er lässt sich aktiv beeinflussen. Mit gezielten Maßnahmen können Sie den aktuellen Marktwert und die Attraktivität Ihrer Immobilie steigern. 

1. Renovierungen und Modernisierungen
Frische Farben, neue Bodenbeläge oder ein modernes Badezimmer – schon kleinere Renovierungen können große Wirkung zeigen. Noch wertvoller sind Modernisierungen, etwa in Form neuer Fenster, eines energieeffizienten Heizsystems oder einer modernen Elektrik.

2. Energieeffizienz verbessern
Ein niedriger Energieverbrauch ist für viele Käufer heute ein zentrales Entscheidungskriterium. Durch Dämmmaßnahmen, neue Heiztechnik oder Photovoltaikanlagen lässt sich der Energiebedarf deutlich senken – das steigert den Wert Ihrer Immobilie und spart langfristig Kosten. Hier erfahren Sie mehr über die Energieeffizienzklassen beim Haus.

3. Aus- und Anbauten
Mehr Wohnfläche bedeutet meist auch mehr Wert. Der Ausbau des Dachgeschosses, ein Wintergarten oder ein Anbau schaffen zusätzlichen Raum und erhöhen den Nutzungskomfort. 

4. Regelmäßige Pflege und Instandhaltung
Ein gepflegter Zustand ist das A und O. Wer Mängel frühzeitig behebt, schützt die Substanz und signalisiert Käufern oder Gutachtern: Diese Immobilie wurde mit Sorgfalt behandelt. Das gilt für das Gebäude ebenso wie für Außenanlagen oder Gemeinschaftsflächen.

Was ist die ImmoWertV?

Vollständigkeitshalber sollten an dieser Stelle auch noch die ImmovWertV erwähnt werden. Die in Deutschland gültige Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bildet die gesetzliche Grundlage für die professionelle und nachvollziehbare Bewertung von Immobilien. Unabhängig davon, ob es sich um ein Wohnhaus, ein Gewerbeobjekt oder ein unbebautes Grundstück handelt, sorgt diese Regelung dafür, dass Wertermittlungen bundesweit nach einheitlichen und transparenten Standards erfolgen.

Sie legt fest, welche Verfahren bei der Wertermittlung zulässig sind – etwa das Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren – und wie diese korrekt anzuwenden sind. Auch Begriffe wie Bodenwert, Marktanpassung oder Restnutzungsdauer sind dort genau definiert. Sie schützt vor unrealistischen Einschätzungen und gewährleistet eine objektive, fundierte und vergleichbare Immobilienbewertung.

Die wichtigsten Punkte zum Mitnehmen:

• Die Immobilienbewertung bestimmt den Wert einer Immobilie.
• Es gibt verschiedene Verfahren zur Immobilienbewertung, darunter das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
• Verschiedene Faktoren wie Lage, Größe und Zustand beeinflussen den Wert einer Immobilie.
• Die ImmoWertV legt die Standards für die Immobilienbewertung in Deutschland fest.

Wenn Sie weitere Fragen haben oder eine professionelle Immobilienbewertung in Anspruch nehmen möchten, können Sie sich natürlich jederzeit an uns wenden.