EU-Sanierungspflicht für Immobilien und Gebäude: diese Gebäuderichtlinie hat das EU-Parlament beschlossen

Bis zum Jahr 2050 möchte die Europäische Union den gesamten Gebäudebestand klimaneutral gestalten. In den folgenden Jahren werden etappenweise Sanierungsmaßnahmen angestrebt, die Immobilienbesitzer und -besitzerinnen vor finanzielle Herausforderungen stellt. Die Vorschriften sollen die Energieeffizienz von Gebäuden verbessern, den ökologischen Fußabdruck reduzieren und langfristig die Nachhaltigkeit des Wohnungsbestands fördern.

Seit März 2023 machen sich vor allem Immobilienbesitzer und -besitzerinnen über einige Fragen Gedanken. Welche Mindeststandards müssen erfüllt werden? Gibt es Unterstützung und Fördergelder für die Sanierungsarbeiten? 

Kurz zusammengefasst: Das sollten Sie beim Sanieren Ihrer Wohngebäude beachten 

1. EU-weites Ziel zur Klimaneutralität bis 2050: Die EU strebt an, den gesamten Gebäudebestand bis zum Jahr 2050 klimaneutral zu gestalten. Dabei soll der Energieverbrauch gesenkt und der CO₂-Ausstoß reduziert werden.
2. Stufenweise Einführung von Sanierungsmaßnahmen: Ab 2025 werden einheitliche Energieeffizienzklassen eingeführt, und bis 2033 müssen alle Gebäude mindestens der mittleren Energieeffizienzklasse (Klasse E) entsprechen.
3. Sanierungspflicht seit 2020 in Deutschland: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt bereits Sanierungen beim Besitzwechsel vor. Hier gibt es eine zweijährige Schonfrist für die Umsetzung der Maßnahmen.
4. Ausnahmen und Sonderregelungen: Es gibt Ausnahmen für die Sanierungspflicht, unter anderem für Gebäude unter 50 Quadratmetern und historische Gebäude.
5. Förderungen und Zuschüsse: Es stehen verschiedene Förderungen und Zuschüsse zur Verfügung, um die finanzielle Last der Sanierungsmaßnahmen zu erleichtern.

EU-Parlament stellt Richtlinien zur Sanierungspflicht für Gebäude vor

Die Europäische Union möchte bis zum Jahr 2050 Klimaneutralität erreichen. Die Emissionen von Treibhausgasen müssen reduziert werden, sodass sie durch Absorption oder anderen Maßnahmen ausgeglichen werden. 

Eines der Ziele ist, den gesamten Gebäudebestand klimaneutral zu gestalten. Hier plant die EU Maßnahmen, die als „Sanierungspflicht“ oder „Zwangssanierung“ bekannt sind. Dabei sollen Renovierungsmaßnahmen ergriffen werden, die den Energieverbrauch deutlich senken. Es seien Gebäude für rund 40 Prozent des Energieverbrauchs und 30 Prozent für den CO₂-Ausstoß verantwortlich, so die EU-Kommission.

Derzeit gibt es in Deutschland die Energieeffizienzklasse A+ bis H. Bis 2025 soll es europaweit einheitliche Klassen geben (Klasse A bis H). Es landen knapp 15 Prozent der Gebäude einzelner EU-Staaten in der Klasse H, die energetisch am schlechtesten sind. Diese Zahlen verdeutlichen die enormen Auswirkungen und die Notwendigkeit, Maßnahmen zu ergreifen.

Der Vorschlag zur Sanierungspflicht wurde vor etwa zwei Jahren von der Europäischen Kommission vorgelegt. Durch die Verbesserung der Gebäudedämmung, den Einsatz moderner Heizsysteme und andere Renovierungsmaßnahmen soll der Energieverbrauch erheblich gesenkt werden. 

Es gibt noch weitere Verhandlungen mit den einzelnen Mitgliedsstaaten, weshalb noch keine endgültige Entscheidung getroffen wurde. 

Energetische Sanierung: Zeiten und Fristen der EU-Sanierungspflicht

Bis zum Jahr 2033 sollen alle Gebäude eine mittlere Energieeffizienzklasse haben. Hierfür hat die EU Etappenziele festgelegt: 

Ab 2025 soll es europaweite, einheitliche Energieeffizienzklassen geben. In Deutschland gibt es diese bereits (Klasse A+ bis H). Bis zum nächsten Jahr soll es nur noch die Klassen A bis H geben. Private Neubauten, die bis 2028 gebaut werden, sollen emissionsfrei sein und möglichst mit Solarenergie betrieben werden. Zwei Jahre später müssen Wohngebäude (Klasse H, G und F) mindestens die Energieeffizienzklasse E erreichen. Bis zum Jahr 2033 sollen alle Gebäude in der EU mindestens der Klasse D entsprechen. 

Aber wer ist nun von diesen Pflichten betroffen? Knapp 45 Prozent der Eigentümer und Eigentümerinnen sind wahrscheinlich von den Maßnahmen betroffen. Sie müssen ihre Wohngebäude sanieren. 

Sanierungspflicht seit dem 1. November 2020 in Deutschland

Durch das deutsche Gebäudeenergiegesetz (GEG) besteht bereits eine Pflicht zur energetischen Sanierung bei Besitzwechsel. In diesem Gesetz werden Maßnahmen, wie die Dachdämmung oder die Isolierung der Heizungsrohre beschrieben. Wenn Sie eine Immobilie erwerben, haben Sie eine zweijährige Schonfrist, um die geforderten Maßnahmen umzusetzen. Die Frist beginnt mit dem Tag des Eigentumsübergangs. Achtung: diese Regel greift auch bei Erbschaft oder Schenkung – teilweise gibt es hier Ausnahmen. 

Gibt es Ausnahmen für die Sanierungspflicht?

Das deutsche GEG kommt bei Langzeit-Eigentümern und -eigentümerinnen nicht zum Tragen. Hier gilt der Stichtag des 1. Februars 2002. Gehört Ihnen die Immobilie bereits vor dem Stichtag, sind Sie von der Sanierungspflicht ausgenommen. Sie entfällt ebenfalls bei Erbschaft oder Schenkung. Wichtig ist hierbei, dass Mehrfamilienhäuser von der Regelung ausgeschlossen sind.

Beim geplanten EU-Sanierungsgesetz gibt es Ausnahmen. Federführend für dieses Gesetz äußerte sich der Abgeordnete Ciarán Cuffe (Grüne). Beispiele für Ausnahmen sind Gebäude mit einer Wohnfläche unter 50 Quadratmetern, aber auch landwirtschaftliche Betriebe und historische Denkmäler. Gebäude, die zu religiösen Zwecken und auch solche, die zeitweise genutzt werden (Ferienhäuser). Diese unterliegen ebenfalls nicht den Regelungen.

Gibt es derzeit schon eine Sanierungspflicht für Hauseigentümer und Hauseigentümerinnen?

Bereits jetzt gilt das Gebäudeenergiegesetz (GEG), auch als Heizungsgesetz bekannt. Es regelt nicht nur den Austausch von Heizungssystemen. Beim Eigentümerwechsel muss der neue Hausbesitzer oder die neue Hausbesitzerin innerhalb von zwei Jahren bestimmte energetische Sanierungsmaßnahmen durchführen. Sie müssen sich unter anderem darum kümmern, dass die oberste Geschossdecke gedämmt wird.  Dazu gehört auch (im Zuge einer Sanierung) die Isolierung der Außenwände des Gebäudes.

Eigentümerwechsel eines Altbaus: das müssen Sie bei der Sanierung beachten 

Personen oder Eigentümer, die den Bestimmungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) unterliegen, müssen sich um folgende drei Bereiche kümmern:

• Dämmung der obersten Geschossdecke/des Daches (§ 47 GEG): Die oberste Geschossdecke muss zum darunter liegenden beheizten Wohnbereich isoliert werden. Das muss beachtet werden, falls das Dachgeschoss ungenutzt ist und nicht beheizt wird. Dabei müssen die Dämmmaterialien den gesetzlichen Vorgaben für den Wärmeschutz genügen und insbesondere einen maximalen Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) einhalten.
• Dämmung wasserführender Rohre (§ 71 GEG):
  Warmwasserrohre und Armaturen im Heizungskeller müssen isoliert werden, um den Energieverlust zu minimieren. Das GEG legt klare Richtlinien fest, welche Dicke und Effektivität die Dämmung dieser Rohre haben muss.
• Verbot von Öl- und Gasheizungen:
  Beim Verkauf einer Immobilie muss eine veraltete Öl- oder Gasheizung (> 30 Jahre), durch eine effizientere Heizungsanlage ersetzt werden. Es bestehen jedoch Ausnahmen für bestimmte Heizungsarten, wie Niedertemperatur- und Brennwertheizungen, sowie für Anlagen mit spezifischen Leistungs- oder Verwendungsbereichen.

Zuschüsse für Ihre Heizung – diese Förderungen erhalten Sie beim Heizungstausch

Die Förderung für energetische Sanierungsmaßnahmen ist differenziert und startet mit einem Basiszuschuss von 30 Prozent. Im Allgemeinen liegt die maximale Förderquote bei bis zu 70 Prozent. Die förderfähigen Kosten sind allerdings auf höchstens 30.000 € begrenzt. Bei Biomasseheizungen liegt der maximale Zuschussbetrag bei 23.500 €.

Im Einzelnen bedeutet das für Sie:

• Höchst förderfähige Investitionskosten: bis zu 30.000 € für Heizungssysteme mit erneuerbarer Energie in der ersten Wohneinheit.
• Die Basisförderung liegt bei 30 Prozent Zuschuss.
• Einkommensbonus: zusätzliche 30 Prozent Zuschuss für Haushalte mit einem zu versteuernden Einkommen unter 40.000 €
• Klimageschwindigkeitsbonus: weitere 20 Prozent für den frühen Austausch älterer Heizungssysteme. Dieser Bonus wird ausschließlich für Selbstnutzer oder Selbstnutzerinnen gewährt und verringert sich im Laufe der Zeit.
• Effizienzbonus: 5 Prozent für bestimmte Arten von Wärmepumpen.
• Emissionsminderungszuschlag: Ein Zuschlag von 2.500 € für Biomasseheizungen, die bestimmte Emissionsgrenzwerte einhalten.
• Obwohl die Förderung theoretisch bis zu 85 Prozent betragen könnte, ist der Höchstsatz für Selbstnutzer und Selbstnutzerinnen auf 70 Prozent begrenzt. Somit beträgt die maximale Förderungssumme 21.000 € (bzw. 23.500 € für Biomasseheizungen). Vermieter und Vermieterinnen erhalten lediglich die Basisförderung von 30 Prozent.

Welche Zuschüsse gibt es für Renovierungen?

Die Umsetzung der Sanierungspflicht und die Berücksichtigung von Ausnahmen und Sonderregelungen liegen in der Zuständigkeit der Europäischen Union. Die EU-Richtlinie fordert von ihren Mitgliedstaaten, finanzielle Anreize zur Förderung von Renovierungsmaßnahmen bereitzustellen. 
Insbesondere sollen finanziell bedürftige Hausbesitzer und Hausbesitzerinnen gezielte Zuschüsse und Unterstützungen erhalten, um ihnen die Durchführung von Renovierungsarbeiten zu erleichtern. Hierbei könnten Teile der Renovierungskosten bereitgestellt werden. Zinsgünstige Darlehen könnten für energiesparende Renovierungen genutzt werden. 

Außerdem sollen Maßnahmen ergriffen werden, um Zwangsräumungen aufgrund von Renovierungen zu verhindern. Das könnte durch die Bereitstellung von rechtlichen Schutzmechanismen für Mieter und Mieterinnen oder Eigentümer und Eigentümerinnen erfolgen.
Weiterhin plant die EU, Mittel aus ihrem eigenen Haushalt bereitzustellen, um die Umsetzung der Sanierungspflicht zu unterstützen. Bis zum Jahr 2030 soll über eine Summe von 150 Milliarden Euro diskutiert werden. Dieses Geld soll für Renovierungsmaßnahmen in der gesamten Europäischen Union zur Verfügung gestellt werden.

Wir stehen als kompetenter Immobilienmakler in Bremen an Ihrer Seite

Die EU-Sanierungspflicht für Gebäude markiert einen entscheidenden Schritt in Richtung Klimaneutralität und Nachhaltigkeit im Immobilienbereich. Sie stellt Eigentümerinnen und Eigentümer vor Herausforderungen, bietet jedoch gleichzeitig enorme Chancen. Nicht nur im Hinblick auf Energieeffizienz und CO₂-Reduktion, sondern auch in Bezug auf die Wertsteigerung der Immobilien.

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