EU-Sanierungspflicht für Immobilien und Gebäude: diese Gebäuderichtlinie hat das EU-Parlament beschlossen

Zuletzt aktualisiert am 5. August 2026.

Bis zum Jahr 2050 möchte die Europäische Union den gesamten Gebäudebestand klimaneutral gestalten. In den folgenden Jahren werden etappenweise Sanierungsmaßnahmen angestrebt, die Immobilienbesitzer und -besitzerinnen vor finanzielle Herausforderungen stellt. Die Vorschriften sollen die Energieeffizienz von Gebäuden verbessern, den ökologischen Fußabdruck reduzieren und langfristig die Nachhaltigkeit des Wohnungsbestands fördern.

Für Eigentümer und Eigentümerinnen stellen sich dabei vor allem zwei Fragen. Welche Mindeststandards gelten für mein Haus? Und welche Fördergelder gibt es für die Sanierung?

Kurz zusammengefasst: Das sollten Sie beim Sanieren Ihrer Wohngebäude beachten 

1. EU-weites Ziel zur Klimaneutralität bis 2050: Die EU strebt an, den gesamten Gebäudebestand bis zum Jahr 2050 klimaneutral zu gestalten. Dabei soll der Energieverbrauch gesenkt und der CO₂-Ausstoß reduziert werden.
2. Keine individuelle Sanierungspflicht für Wohngebäude: Die EU-Gebäuderichtlinie verpflichtet Deutschland, den Primärenergieverbrauch des gesamten Wohngebäudebestands zu senken. Ihr einzelnes Wohnhaus muss keine bestimmte Energieeffizienzklasse erreichen.
3. Nachrüstpflichten beim Eigentümerwechsel: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) verlangt in bestimmten Fällen eine Dämmung von Geschossdecke und Rohrleitungen. Neue Eigentümer haben dafür zwei Jahre Zeit.
4. Ausnahmen und Sonderregelungen: Selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser sind von den Nachrüstpflichten befreit, solange kein Eigentümerwechsel stattfindet. Wirtschaftlich unzumutbare Maßnahmen entfallen ebenfalls.
5. Förderungen und Zuschüsse: Es stehen verschiedene Förderungen und Zuschüsse zur Verfügung, um die finanzielle Last der Sanierungsmaßnahmen zu erleichtern.

EU-Parlament stellt Richtlinien zur Sanierungspflicht für Gebäude vor

Die Europäische Union möchte bis zum Jahr 2050 Klimaneutralität erreichen. Die Emissionen von Treibhausgasen müssen reduziert werden, sodass sie durch Absorption oder anderen Maßnahmen ausgeglichen werden. 

Eines der Ziele ist, den gesamten Gebäudebestand klimaneutral zu gestalten. Die Maßnahmen dafür sind als „Sanierungspflicht“ oder „Zwangssanierung“ bekannt geworden. Für Wohngebäude treffen beide Begriffe die Rechtslage nicht. Gebäude gehören zu den größten Energieverbrauchern in der EU, deshalb setzt die Richtlinie hier an.

In Deutschland gilt für Wohngebäude weiterhin die Energieeffizienzklasse A+ bis H. Die Richtlinie sieht europaweit eine einheitliche Skala von A bis G vor, optional ergänzt um A+ für Plusenergiehäuser. In Deutschland kommt sie ab dem 1. Januar 2027 zunächst bei Energieausweisen für Nichtwohngebäude zum Einsatz.

Durch bessere Dämmung, moderne Heizsysteme und weitere Renovierungsmaßnahmen soll der Energieverbrauch erheblich sinken. Bei der konkreten Ausgestaltung lässt die Richtlinie den Mitgliedstaaten viel Spielraum.

Die Neufassung der Richtlinie ist seit dem 28. Mai 2024 in Kraft. Deutschland hat sie mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz umgesetzt, das seit dem 29. Juli 2026 gilt.

Energetische Sanierung: Zeiten und Fristen der EU-Sanierungspflicht

Für Wohngebäude gibt es keine individuelle Sanierungspflicht. Die Richtlinie verpflichtet Deutschland stattdessen, den durchschnittlichen Primärenergieverbrauch des gesamten Wohngebäudebestands zu senken:

• bis 2030 um mindestens 16 Prozent gegenüber 2020
• bis 2035 um mindestens 20 bis 22 Prozent gegenüber 2020
• ab 2040 alle fünf Jahre um einen national festgelegten Wert

Mindestens 55 Prozent dieser Einsparung muss Deutschland über die 43 Prozent energetisch schlechtesten Wohngebäude erreichen. Wer ein unsaniertes Haus besitzt, steht damit stärker im Fokus von Förderung und Beratung. Eine gesetzliche Pflicht für Ihr einzelnes Haus folgt daraus nicht.

Anders sieht es bei Nichtwohngebäuden aus. Dort gelten Mindeststandards. Ab 2030 greift ein Grenzwert, der die energetisch schlechtesten 16 Prozent des Bestands von 2020 erfasst, ab 2033 die schlechtesten 26 Prozent. Diese Gebäude müssen modernisiert werden. Deutschland setzt das ab dem 1. Januar 2027 um.

Für Neubauten kommt der Standard des Nullemissionsgebäudes. Für neue Gebäude der öffentlichen Hand gilt er ab dem 1. Januar 2028, für alle übrigen Neubauten ab dem 1. Januar 2030.

Welche Sanierungspflichten gelten in Deutschland?

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es ist der neue Name des früheren Gebäudeenergiegesetzes und enthält zwei Nachrüstpflichten, die beim Eigentümerwechsel greifen: die Dämmung der obersten Geschossdecke und die Dämmung ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Wenn Sie eine Immobilie erwerben, haben Sie zwei Jahre Zeit, diese Maßnahmen umzusetzen. Die Frist beginnt mit dem Tag des Eigentumsübergangs. Sie greift auch dann, wenn Sie das Haus erben oder geschenkt bekommen.

Gibt es Ausnahmen für die Sanierungspflicht?

Es gibt eine Ausnahme für Langzeit-Eigentümer und -eigentümerinnen. Sie gilt für Häuser mit höchstens zwei Wohnungen, in denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst eine Wohnung bewohnt hat. Dann müssen Sie nicht nachrüsten, solange das Haus in Ihrem Besitz bleibt. Der Schutz endet mit jedem Eigentümerwechsel, auch bei Erbschaft oder Schenkung. Danach hat der neue Eigentümer zwei Jahre Zeit. Für Mehrfamilienhäuser gilt diese Ausnahme nicht, dort bestehen die Pflichten unmittelbar.

Eine zweite Ausnahme betrifft die Wirtschaftlichkeit. Bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern entfällt die Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke, wenn sich die Kosten nicht in angemessener Zeit durch die Einsparung wieder erwirtschaften lassen. Diese Einschätzung treffen Sie selbst, eine Behörde muss nicht eingebunden werden. Halten Sie Ihre Berechnung schriftlich fest, das schafft Rechtssicherheit. Sind einzelne Teilmaßnahmen wirtschaftlich, setzen Sie diese trotzdem um.

Gibt es derzeit schon eine Sanierungspflicht für Hauseigentümer und Hauseigentümerinnen?

Ja, aber nur in klar umgrenzten Fällen. Das Gebäudemodernisierungsgesetz hat die frühere Vorgabe gestrichen, dass neue Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien laufen müssen. Geblieben sind die Nachrüstpflichten beim Eigentümerwechsel. Der neue Eigentümer muss innerhalb von zwei Jahren die oberste Geschossdecke dämmen, sofern sie den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt. Dasselbe gilt für ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen.

Eigentümerwechsel eines Altbaus: das müssen Sie bei der Sanierung beachten 

Wenn Sie ein Bestandsgebäude übernehmen, sind für Sie diese drei Punkte relevant:

• Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches (§ 35 GModG): Die oberste Geschossdecke muss zum darunter liegenden beheizten Wohnbereich gedämmt werden. Das gilt, falls das Dachgeschoss ungenutzt und unbeheizt ist. Der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) darf danach 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreiten. Alternativ dämmen Sie das darüber liegende Dach.
• Dämmung wasserführender Rohre (§ 69 Absatz 2 GModG): Bisher ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen außerhalb beheizter Räume müssen gedämmt werden, damit weniger Wärme verloren geht. Das Gesetz gibt vor, welche Dämmstärke dabei einzuhalten ist.
• Kein Austauschzwang für Öl- und Gasheizungen: Das frühere Betriebsverbot für Heizkessel ab dem 30. Betriebsjahr ist entfallen, ebenso das Verbot, Heizkessel ab 2045 mit fossilen Brennstoffen zu betreiben. Eine funktionierende Öl- oder Gasheizung dürfen Sie also weiter betreiben. Bauen Sie dagegen eine neue Gas- oder Ölheizung ein, greift die Bio-Treppe: Der Anteil biogener Brennstoffe oder Wasserstoff muss ab 2029 mindestens 10 Prozent betragen, ab 2030 mindestens 15 Prozent, ab 2035 mindestens 30 Prozent und ab 2040 mindestens 60 Prozent.

Zuschüsse für Ihre Heizung – diese Förderungen erhalten Sie beim Heizungstausch

Die Heizungsförderung läuft über das KfW-Programm 458 und wurde zum 21. Juli 2026 angepasst. Sie startet mit einer Grundförderung von 30 Prozent. Mit Boni erreichen Sie in der Regel höchstens 70 Prozent der förderfähigen Kosten. Für die erste Wohneinheit berücksichtigt die KfW Kosten bis 28.000 Euro.

Im Einzelnen bedeutet das für Sie:

• Förderfähige Kosten: 28.000 Euro für die erste Wohneinheit, je 15.000 Euro für die zweite bis sechste und je 8.000 Euro ab der siebten Wohneinheit.
• Die Grundförderung liegt bei 30 Prozent.
• Einkommensbonus: 40 Prozent bei einem zu versteuernden Haushaltseinkommen bis 30.000 Euro, 30 Prozent bis 40.000 Euro und 10 Prozent bis 50.000 Euro. Diesen Bonus erhalten nur selbstnutzende Eigentümer.
• Familienzuschlag: Lebt mindestens ein minderjähriges Kind mit Kindergeldberechtigung im Haushalt, steigt die Einkommensgrenze einmalig um 10.000 Euro.
• Klimageschwindigkeitsbonus: 16 Prozent für den frühen Austausch einer alten Heizung. Er sinkt ab dem 1. Februar 2027 halbjährlich und entfällt für Anträge ab dem 1. August 2028.
• Obergrenze: Alle Bausteine zusammen sind auf 70 Prozent begrenzt. Bis zu 80 Prozent sind nur für selbstnutzende Eigentümer mit einem Haushaltseinkommen bis 30.000 Euro möglich, mit Familienzuschlag bis 40.000 Euro. Vermieter und Vermieterinnen erhalten die Grundförderung von 30 Prozent.
• Der Förderhöchstbetrag für die erste Wohneinheit sinkt erstmals am 1. Februar 2027 und danach halbjährlich um 750 Euro. Prüfen Sie die Konditionen deshalb kurz vor Ihrem Antrag direkt bei der KfW.

Welche Zuschüsse gibt es für Renovierungen?

Die Ausgestaltung der Förderung liegt bei den Mitgliedstaaten. Die Richtlinie verpflichtet sie, finanzielle Anreize für Renovierungen zu schaffen und dabei besonders Haushalte zu unterstützen, die von Energiearmut betroffen sind. Profitieren sollen sowohl Eigentümer als auch Mieter.

Zwei weitere Vorgaben betreffen den Zugang zur Sanierung. Die Mitgliedstaaten richten zentrale Anlaufstellen ein, sogenannte One-Stop-Shops. Außerdem bauen sie Hürden ab, etwa das Einstimmigkeitserfordernis in Wohnungseigentümergemeinschaften. Seit dem 1. Januar 2025 gilt zusätzlich ein Förderverbot für Heizkessel, die ausschließlich mit fossilen Brennstoffen laufen.

Wir stehen als kompetenter Immobilienmakler in Bremen an Ihrer Seite

Die wichtigste Nachricht für Wohneigentümer lautet: Eine Pflicht, Ihr Haus auf eine bestimmte Energieeffizienzklasse zu bringen, gibt es nicht. Was bleibt, sind die Nachrüstpflichten beim Eigentümerwechsel und die Frage, wie sich der energetische Zustand auf den Preis auswirkt.

Genau hier sehen wir in Bremen den deutlichsten Effekt. Bei Objekten mit schwacher Energieeffizienz rechnen Kaufinteressenten die Sanierungskosten heute offen in ihr Gebot ein. Wir ordnen für Sie ein, welche Maßnahmen sich vor einem Verkauf rechnen und welche Sie dem Käufer besser als Spielraum überlassen. Sprechen Sie uns an, dann schauen wir gemeinsam auf Ihre Immobilie.