Hausverkauf bei Scheidung: Wann ist das sinnvoll?

Bei einer Scheidung stehen neben der emotionalen Trennung oft auch die gemeinsamen Vermögenswerte im Raum. Besonders in den Fokus rückt das gemeinsame Haus als zentraler Bestandteil des gemeinsamen Eigentums. 

Nun lässt sich ein Haus (normalerweise) nicht einfach „halbieren“. Deshalb müssen Sie gemeinsam klären, was mit der Immobilie geschehen soll. Natürlich gehen mit einer solchen Entscheidungsfindung viele Fragen einher, die beantwortet werden wollen. Wer bekommt das Haus? Wird es verkauft? Was tun, wenn Sie sich nicht einig sind? Gibt es außer Verkaufen noch weitere Möglichkeiten? Diese Fragen und vieles mehr beantworten wir in diesem Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze

• Einvernehmlicher Verkauf senkt Kosten und sorgt für Klarheit: Der Hausverkauf entlastet finanziell, löst emotionale Bindungen und erleichtert den Neuanfang nach der Trennung.
• Finanzielle Entlastung: Der Verkaufserlös kann zur Tilgung gemeinsamer Schulden und zur Anpassung an die neue Lebenssituation genutzt werden.
• Eigentumsverhältnisse & Güterstand (z. B. Zugewinngemeinschaft oder Gütertrennung) beeinflussen maßgeblich, wem die Immobilie gehört und wie der Erlös aufgeteilt wird.
• Weitere Optionen: Neben dem Verkauf sind auch Auszahlung, Teilungsversteigerung, Realteilung, Vermietung oder Übertragung auf Kinder möglich.
• Ein Ehevertrag oder eine Scheidungsfolgenvereinbarung können schon im Vorfeld Klarheit schaffen und Konflikte bei der Aufteilung der Immobilie vermeiden.

Wann ist der Hausverkauf bei einer Scheidung sinnvoll?

Es gibt eine Vielzahl von Faktoren, die für und gegen einen Hausverkauf sprechen. Dabei sollten Sie die emotionalen Aspekte und wirtschaftlichen Gegebenheiten gleichermaßen berücksichtigen.

Für einen Hausverkauf nach der Trennung können unter anderem folgende Gründe sprechen: 

Neue Kosten können gedeckt werden

Nach einer Trennung treten viele Veränderungen auf einmal auf. Sie müssen Ihre Lebenssituation anpassen und Ihre finanzielle Lage im Auge behalten. Häufig zieht mindestens einer der beiden Ex-Partner aus und in eine neue Immobilie.

Das bedeutet konkret, dass Sie die Miete möglicherweise allein tragen müssen und zusätzliche Fixkosten, so wie neue Ausgaben, einkalkulieren sollten. Diese Belastung kann schnell zur finanziellen Herausforderung werden, vor allem, wenn das Einkommen gleich bleibt. Ein Hausverkauf kann die Kosten senken und finanziellen Druck vermeiden. Der Erlös aus dem Verkauf schafft neue Spielräume und verhindert, dass Sie sich durch laufende Raten oder neu hinzukommende Kosten zusätzlich belasten. 

Verbindungen werden gelöst

Ein gemeinsames Haus bindet Ex-Partner emotional und finanziell. Ein Verkauf schafft wirtschaftlich Klarheit, da Entscheidungen rund um die Immobilie entfallen. Wenn Sie oder Ihr Ex-Partner das Haus nicht vollständig verkaufen möchten, kann eine Partei ihren Eigentumsanteil übertragen und sich so aus der gemeinsamen Verantwortung lösen.

Gemeinsame Immobilie wird nicht mehr benötigt

Nach einer Trennung verändert sich meist auch die Wohnsituation. Mindestens einer der Ex-Partner zieht aus; nicht selten verlassen beide das gemeinsame Haus. Die Immobilie ist oft auch zu groß oder passt nicht mehr zur neuen Lebensphase. Mit einem Verkauf können Sie sich von alten Erinnerungen lösen und einen Neuanfang erleichtern.

Wer trägt die Schulden für den Hauskauf nach einer Scheidung?

Eine Scheidung hat keinen Einfluss auf das Zurückzahlen eines bestehenden Kreditvertrags. Für die Bank ist es entscheidend, wer den Darlehensvertrag unterzeichnet hat. Denn nur dieser Ehepartner haftet rechtlich für die Rückzahlung, unabhängig davon, ob er noch in der Immobilie wohnt oder nicht.

Haben beide Ehepartner den Kreditvertrag unterschrieben, liegt eine sogenannte Gesamtschuldnerschaft vor. In diesem Fall kann die Bank von beiden jeweils den gesamten Betrag fordern.

Individuelle Absprachen über die interne Aufteilung der Schuldenlast sind zwar möglich, aber rechtlich nur dann bindend, wenn beide Seiten zustimmen. Eine schlechte finanzielle Lage entbindet einen Ehepartner jedoch nicht automatisch von der Mithaftung. Mehr dazu können Sie in diesem Urteil vom Bundesgerichtshof erfahren: BGH v. 06.10.2010 – Az. XII ZR 10/09

Falls Sie Ihr Haus trotz Kredit verkaufen möchten, sollten Sie sich unbedingt unseren Beitrag „Haus verkaufen trotz Kredit – So gelingt es“ ansehen. Dort erfahren Sie alles darüber, wie Sie Ihre Immobilie trotz Kredit verkaufen können und worauf Sie unbedingt achten sollten.

Wichtige Fragen vor dem Hausverkauf

Ein Hausverkauf wirft viele Fragen auf. Klare Regeln für das Gemeinschaftseigentum beugen dabei Konflikten vor und sichern faire Lösungen für alle Beteiligten. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über die wichtigsten rechtlichen Rahmenbedingungen und Handlungsmöglichkeiten. 

Wann ist der beste Zeitpunkt für den Hausverkauf bei einer Trennung?

Ein Hausverkauf muss nicht bis zur rechtskräftigen Scheidung hinausgezögert werden. Wenn beide Ehepartner sich über die Trennung und den Verkauf einig sind, kann dieser auch direkt in die Wege geleitet werden.

Es kann durchaus von Vorteil sein, die Immobilie bereits während der Trennungsphase zu veräußern. Dies sorgt für finanzielle Klarheit und stellt liquide Mittel für den Zugewinnausgleich oder den Neuanfang bereit. Beachten Sie jedoch den Stichtag für die Berechnung des Zugewinns: Dies ist der Tag, an dem der Scheidungsantrag dem anderen Ehepartner offiziell zugestellt wird. Der Wert Ihres Vermögens zu diesem Zeitpunkt ist entscheidend. Ein Verkauf vor diesem Stichtag führt dazu, dass der erzielte Erlös in das Endvermögen einfließt. Erfolgt der Verkauf danach, wird grundsätzlich der Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrags für die Berechnung herangezogen – selbst wenn der spätere Verkaufspreis abweicht.

Fällt die Spekulationssteuer an?

Der Verkaufsgewinn einer Immobilie ist grundsätzlich steuersteuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Haben Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren jedoch selbst zu Wohnzwecken genutzt, entfällt die Spekulationssteuer. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Beitrag: Spekulationssteuer bei Immobilien erklärt.

Achtung: Steuerfalle durch Auszug
Die Steuerbefreiung wegen Eigennutzung entfällt, wenn die Immobilie nicht im Jahr des Verkaufs und in den beiden davorliegenden Jahren durchgehend selbst bewohnt wurde. Zieht ein Ehepartner aus, beendet er damit seine persönliche Eigennutzung. Erfolgt der Verkauf nicht mehr im selben Kalenderjahr des Auszugs, kann dies zur Steuerpflicht für seinen Anteil am Gewinn führen (BFH-Urteil vom 14.02.2023).

Wem gehört das Haus bei einer Scheidung, wenn beide im Grundbuch stehen?

Die Immobilie gehört jeweils anteilig (meist zur Hälfte) beiden Partnern, wenn beide Ehepartner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind.

Eine Änderung der Eigentumsverhältnisse wird nur im Grundbuch vermerkt, wenn ein notarieller Vertrag die Übertragung oder Anpassung des Eigentums regelt. Es ist irrelevant, ob diese Umschreibung vor oder nach der Scheidung erfolgt. 

Gibt es einen Ehevertrag?

Ein Ehevertrag kann im Scheidungsfall vieles erleichtern. Darin lässt sich klar regeln, was mit dem Haus geschieht. Wird es verkauft? Bleibt eine Partei darin wohnen? Wer übernimmt offene Kredite und wer erhält welche Ausgleichszahlung? All das sind Fragen, die hier bereits im Vorfeld klar geregelt und beantwortet werden können.

Gibt es keinen Ehevertrag, gilt automatisch die Zugewinngemeinschaft. Während der Ehe bleibt das Vermögen getrennt, bei der Scheidung erfolgt jedoch ein finanzieller Ausgleich. Stehen beide Partner im Grundbuch, handelt es sich um eine Bruchteilsgemeinschaft. Die jeweiligen Eigentumsanteile (z. B. hälftig oder in einem anderen Verhältnis) sind im Grundbuch eingetragen und entscheidend für die Aufteilung eines Verkaufserlöses.

Eine einvernehmliche Regelung nach der Trennung ist auch möglich. Im Rahmen einer sogenannten Scheidungsfolgenvereinbarung werden im Nachgang alle relevanten Themen geklärt. So werden Konflikte vermieden und klare Vereinbarungen über das gemeinsame Eigentum getroffen.

Wie beeinflussen Gütertrennung und Zugewinngemeinschaft den Hausverkauf im Scheidungsfall?

Wie eine Immobilie im Scheidungsfall behandelt wird, hängt maßgeblich vom gewählten Güterstand ab. In Deutschland gilt ohne Ehevertrag automatisch die Zugewinngemeinschaft. Wurde dagegen notariell eine Gütertrennung vereinbart, greifen andere Regelungen.

Bei der Zugewinngemeinschaft (gesetzlicher Güterstand) wird das Vermögen, das während der Ehe erwirtschaftet wurde, im Fall einer Scheidung ausgeglichen. Steht nur ein Ehepartner im Grundbuch, gehört ihm die Immobilie zwar allein, ihr Wertzuwachs spielt aber für den Zugewinnausgleich eine entscheidende Rolle. Der während der Ehe entstandene Wertzuwachs einer Immobilie erhöht das Endvermögen des Eigentümers. Im Rahmen des Zugewinnausgleichs wird dann die Differenz zwischen Anfangs- und Endvermögen beider Ehepartner ermittelt – ein eventueller Ausgleichsanspruch entsteht auf Grundlage des jeweiligen Gesamtzuwachses. Entscheidend ist demnach, ob das Haus während der Ehe erworben wurde oder ein privates Anfangsvermögen (z. B. Erbe) darstellte.

Bei der Gütertrennung ist der Güterstand notariell festgehalten worden. Hier bleibt das Vermögen beider Partner getrennt. Steht also nur ein Partner im Grundbuch, ist er nach der Scheidung auch der alleinige Eigentümer. Der Verkauf des Hauses kann dann grundsätzlich ohne Zustimmung des anderen erfolgen. Sind beide eingetragen, ist auch hier die Zustimmung beider erforderlich.

Hausverkauf bei Scheidung: Welche Möglichkeiten gibt es?

Ihnen stehen mehrere Wege offen, wie Sie mit Ihrer Immobilie bei einer Scheidung verfahren können. Welche Lösung am besten für Sie geeignet ist, hängt von der individuellen Situation, den Eigentumsverhältnissen und den finanziellen Möglichkeiten ab. Beide Partner müssen Ihre Prioritäten setzen und sich überlegen, welche Lösung für sie am besten ist.

Beide Partner wollen verkaufen

Stehen beide Partner im Grundbuch, sind beide rechtlich berechtigt, mitzuentscheiden. Das heißt, beide Eigentümer müssen grundsätzlich zustimmen, wenn sie sich von der Immobilie trennen wollen. Der Erlös aus dem Verkauf wird entsprechend den Eigentumsanteilen aufgeteilt.

Nur ein Partner will verkaufen

Problematisch wird es, wenn nur einer der Partner verkaufen möchte. Stehen beide Partner im Grundbuch, handelt es sich um eine Bruchteilsgemeinschaft. Die jeweiligen Eigentumsanteile (z. B. hälftig oder in einem anderen Verhältnis) sind im Grundbuch eingetragen und entscheidend für die Aufteilung des Verkaufserlöses. Ohne Einigung darf jedoch nur der eigene Anteil verkauft werden. Für den Verkauf des gesamten Hauses ist die Zustimmung beider Parteien notwendig.

Wenn keine Einigung möglich ist, gibt es nach Ablauf des Trennungsjahres die Option, eine gerichtliche Entscheidung einzuholen. Beim Familiengericht wird beantragt, dass der andere Ehepartner zur Zustimmung zum Verkauf verpflichtet wird. Das Gericht prüft dabei die Zumutbarkeit, wirtschaftliche Aspekte und ggf. die Lebenssituation beider Parteien. Eine Klage auf Zustimmung zum freihändigen Verkauf ist rechtlich möglich, aber in der Praxis oft schwierig durchzusetzen. Das Familiengericht prüft dabei sorgfältig die Zumutbarkeit und die Interessen beider Parteien. Kommt keine Einigung über einen freihändigen Verkauf zustande, ist der rechtlich vorgesehene Weg zur Auflösung der Gemeinschaft die Teilungsversteigerung.

Ein Partner bleibt drin wohnen

Möchte einer der Ehepartner die gemeinsame Immobilie nach der Scheidung behalten, kann er dem anderen dessen Anteil am Haus abkaufen. In diesem Fall übernimmt ein Partner das Eigentum vollständig, während der andere eine Ausgleichszahlung erhält.

Die Höhe dieser Ausgleichszahlung richtet sich in der Regel nach dem aktuellen Marktwert der Immobilie abzüglich möglicher Verbindlichkeiten (z. B. noch bestehende Hypotheken).

Teilverkauf an Dritte

Eine vollständige Auszahlung eines Ehepartners nach der Scheidung ist finanziell nicht immer machbar. In solchen Fällen kann ein Teilverkauf eine sinnvolle Alternative sein. Dabei wird ein Anteil der Immobilie an einen Dritten verkauft, während der verbleibende Ehepartner weiterhin in der Immobilie wohnt und Haupteigentümer bleibt. Der verkaufende Partner erhält den aus dem Verkauf resultierenden Erlös.

Die dritte Partei kann zum Beispiel ein spezialisiertes Unternehmen für Teilverkäufe sein. Der Nachteil bei einer solchen Regelung ist, dass für den verbleibenden Miteigentümer häufig eine Nutzungsgebühr entsteht und er teilweise die Kontrolle über seine Immobilie verliert.

Teilungsversteigerung

Ein Ehepartner kann auch eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Die Teilungsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren, mit dem die Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft erzwungen wird. Dabei wird das Haus öffentlich versteigert. Der Erlös wird entsprechend der im Grundbuch vermerkten Eigentumsanteile aufgeteilt.

In bestimmten Ausnahmefällen kann eine Teilungsversteigerung verhindert oder verzögert werden. Beispielsweise dann, wenn durch die Versteigerung das Wohl gemeinsamer Kinder gefährdet wäre oder ein Partner besonders schutzwürdig ist. Das wäre der Fall, wenn eine schwere Krankheit oder Pflegebedürftigkeit vorliegt. 

Weitere Möglichkeiten neben dem Hausverkauf

Der Hausverkauf ist nicht immer die beste Option. Die persönliche und finanzielle Situation und die individuellen Wünsche der Beteiligten müssen berücksichtigt werden. Ein alternativer Weg kann also für Ihren individuellen Fall oft besser geeignet sein.

Realteilung

Anstelle eines Hausverkaufs kann nach einer Scheidung auch eine Realteilung in Betracht gezogen werden. Dabei wird die Immobilie in zwei baulich voneinander getrennte Wohneinheiten umgebaut, sodass beide Parteien jeweils eine eigene, unabhängige Einheit erhalten. Diese können dann individuell genutzt, vermietet oder verkauft werden. Voraussetzung ist allerdings, dass sich das Haus für eine solche Umgestaltung eignet und die finanzierende Bank sowie beide Ehepartner mit diesem Modell einverstanden sind. Außerdem geht eine Realteilung meist mit erheblichen Umbau- und Vermessungskosten einher.

Das Haus auf die Kinder überschreiben

Eine Übertragung des gemeinsamen Hauses auf die Kinder kann eine Alternative zum Verkauf darstellen. Diese Möglichkeit besteht sowohl bei minderjährigen als auch bei volljährigen Kindern.

Bei minderjährigen Kindern ist für die Übertragung neben einem notariellen Vertrag auch die Zustimmung des Familiengerichts notwendig. Bei volljährigen Kindern kann die Übertragung ohne gerichtliche Genehmigung erfolgen. 

Diese Alternative geht jedoch auch mit einer Reihe von Nachteilen einher:

• Keine Verhinderung des Zugewinnausgleichs: Die Schenkung an das Kind verhindert den Zugewinnausgleichsanspruch nicht. Der Wert der Schenkung wird dem Endvermögen des schenkenden Elternteils fiktiv wieder hinzugerechnet (§ 1375 Abs. 2 BGB).
• Belastung für das Kind: Das Kind wird mit der Schenkung Eigentümer und ist damit für alle Lasten verantwortlich: Grundsteuer, Unterhaltungskosten, Verkehrssicherungspflicht etc.
• Hürde Familiengericht: Das Familiengericht genehmigt eine solche Schenkung an Minderjährige nur, wenn sie dem Kindeswohl dient. Da die Übertragung mit erheblichen Pflichten und Kosten verbunden ist, wird die Genehmigung oft verweigert.

Bei minderjährigen Kindern ist die Übertragung komplex. Da die Eltern als Schenkende nicht gleichzeitig ihre Kinder als Beschenkte vertreten können (Interessenkonflikt), bestellt das Familiengericht einen sogenannten Ergänzungspfleger. Dieser prüft, ob die Schenkung ausschließlich im Interesse des Kindes liegt. Da mit dem Eigentum an einer Immobilie erhebliche finanzielle Lasten und Pflichten (z. B. Grundsteuer, Instandhaltungskosten) verbunden sind, wird die erforderliche familiengerichtliche Genehmigung in der Praxis häufig verweigert, um das Kind vor Nachteilen zu schützen.

Vermietung

Können Sie sich nach der Trennung oder Scheidung nicht auf einen Verkauf oder eine Auszahlung einigen, kann eine Vermietung der Immobilie eine sinnvolle Zwischenlösung sein. So gewinnen beide Parteien Zeit, um die Situation in Ruhe zu klären und eine dauerhafte Entscheidung zu treffen.

Lässt sich Ihre Immobilie aktuell nur schwer verkaufen, beispielsweise aufgrund des baulichen Zustands, kann durch eine Vermietung Leerstand vermieden und ein Nebeneinkommen erzielt werden. Außerdem verliert ein ungenutztes Haus mit der Zeit an Substanz und Wert.

Lohnt sich der Immobilienverkauf im Scheidungsfall?

Ein Immobilienverkauf ist in vielen Fällen der unkomplizierteste und effektivste Weg, eine saubere Vermögenstrennung im Rahmen einer Scheidung zu erreichen. Durch den gemeinsamen Verkauf können beide Ex-Partner schnell und eindeutig ihre finanziellen Verhältnisse regeln und sich von der gemeinsamen Eigentumsverbindung lösen. Dabei sind wir Ihnen natürlich gerne behilflich.

*Dieser Text dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Jeder Fall einer Scheidung mit Hausverkauf ist individuell – nicht alle Besonderheiten und Ausnahmen konnten hier vollständig berücksichtigt werden. Bitte ziehe bei rechtlichen Fragen einen Anwalt oder eine andere fachkundige Stelle hinzu.