Ein Eigenheim ist für viele ein Lebenstraum. Doch was, wenn sich die Lebensumstände ändern? Ein Umzug, eine Erbschaft oder eine Trennung können Sie vor die grundlegende Frage stellen: Soll ich meine Immobilie verkaufen und das Kapitel abschließen oder sie vermieten und als langfristige Einnahmequelle behalten? Beide Optionen haben ihre Reize und Tücken.
In diesem Beitrag erläutern wir Ihnen die jeweiligen Vor- und Nachteile und gehen auf die unterschiedlichsten Lebenssituationen näher ein.
Das Wichtigste auf einen Blick
In der folgenden Tabelle finden Sie die Kernaussagen des Beitrags zusammengefasst.
| Aspekt | Verkauf | Vermietung |
|---|---|---|
| Liquidität | Sofortige, hohe Einmalzahlung; Kapital steht direkt für Investitionen, Schuldentilgung oder für eine neue Immobilie zur Verfügung | Regelmäßige, planbare Mieteinnahmen als Zusatz zum Einkommen oder zur Altersvorsorge |
| Marktlage | Hohe Gewinne möglich, wenn die Immobilie in einer Hochpreisphase verkauft wird | Weiterhin Teilnahme an möglicher Wertsteigerung; Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt möglich |
| Aufwand | Keine laufenden Pflichten nach dem Verkauf | Verwaltung, Mieterbetreuung, Reparaturen und Sanierungen erfordern Zeit |
| Finanzierung | Bei einem laufenden Kredit müssen Sie möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichten | Mieteinnahmen können Kredite bedienen; Rücklagen für Instandhaltung erforderlich |
| Steuern | Nach Ablauf der Spekulationsfrist oder bei richtiger Eigennutzung steuerfrei; vorher steuerpflichtig | Steuerliche Vorteile durch AfA, Zins- und Kostenabzug, ggf. Förderungen bei Denkmalschutz |
| Risiken | Kein Anteil mehr an künftigen Wertsteigerungen; Verkaufsnebenkosten (Makler, Notar, Renovierung) | Risiko von Leerstand, Mietausfällen oder problematischen Mietern; Wertminderung durch Abnutzung |
| Flexibilität | Klarer Schnitt; keine Bindung an das Objekt | Möglichkeit der späteren Selbstnutzung, Übergabe an Angehörige oder späterer Verkauf |
| Emotionale Aspekte | Trennung vom Familienbesitz kann schwerfallen | Immobilie bleibt im Eigentum, persönliche Bindung und Traditionen bleiben erhalten |
Wann lohnt sich der Verkauf einer Immobilie?
Ein Immobilienverkauf lohnt sich vor allem dann, wenn sich persönliche, finanzielle oder marktbedingte Umstände so entwickeln, dass ein Verkauf langfristig mehr Vorteile bietet als eine Vermietung.
- Stehen Sie vor einer großen Investition, der Gründung eines Unternehmens, oder müssen Sie dringende Schulden tilgen? Der Verkauf Ihrer Immobilie ist oft der schnellste Weg, um auf einen Schlag einen hohen Geldbetrag zu erhalten. Sie verwandeln Ihr gebundenes Kapital in sofortige Liquidität.
- Ihre Eigentümerpflichten fallen weg: Wenn Sie keine Zeit oder Energie mehr für Verwaltung, Instandhaltung oder Mietersuche aufbringen möchten, ist ein Verkauf meistens die beste Option.
- Gute Marktlage: Befindet sich der Immobilienmarkt in einer Hochpreisphase, also in Zeiten hoher Nachfrage und niedriger Zinsen, kann der Verkauf besonders rentabel sein.
- Veränderte Lebensumstände: Wenn die Immobilie nicht mehr zu den eigenen Bedürfnissen passt oder ungenutzt bleibt. Solche Umstände können zum Beispiel eine Scheidung, eine Erbschaft, ein beruflicher Ortswechsel oder der Beginn eines neuen Lebensabschnitts sein.
- (Un-)Wirtschaftlichkeit der Vermietung: Wenn die Mieteinnahmen langfristig die laufenden Kosten nicht decken oder der Verwaltungsaufwand zu hoch ist, kann der Verkauf eine finanziell klügere Entscheidung sein.
- Verkauf nach Eigennutzung: Wenn Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen, fällt üblicherweise die sogenannte Spekulationssteuer an. Haben Sie Ihre Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren jedoch selbst bewohnt, entfällt diese Steuer. Ein Verkauf kann steuerlich also sinnvoll sein, wenn Sie aus Ihrer Immobilie ausziehen müssen, die Sie über mehrere Jahre selbst bewohnt haben und die Spekulationsfrist (zehn Jahre) noch nicht abgelaufen ist. Würden Sie diese Immobilie vermieten, müssten Sie für einen steuerfreien Verkauf die Spekulationsfrist überschreiten. Mehr über die Spekulationssteuer erfahren Sie in unserem Beitrag „Spekulationssteuer bei Immobilien erklärt“.
Insgesamt lohnt sich der Immobilienverkauf also vor allem dann, wenn er finanziell rentabel, zeitlich entlastend und strategisch sinnvoll ist.
Einfach. Mehr. Bewegen.
Nehmen Sie gerne jederzeit und unverbindlich Kontakt mit uns auf. Wir sind Ihre Immobilienmakler aus Bremen und unterstützen Sie bei allen Fragen rund um den Kauf, Verkauf und die Vermietung von Immobilien.
Wann lohnt es sich, eine Immobilie zu vermieten?
Eine Vermietung kann sich insbesondere dann lohnen, wenn Sie langfristig Vermögen aufbauen und von stabilen, regelmäßigen Einnahmen profitieren möchten. Die monatlichen Mieteinnahmen sorgen für einen planbaren Cashflow und können als wertvolle Ergänzung zur Altersvorsorge dienen. Gleichzeitig bietet eine vermietete Immobilie einen gewissen Schutz vor Inflation, da Mieten im Laufe der Zeit angepasst werden können und somit ihre reale Kaufkraft (eher) erhalten bleibt.
Darüber hinaus profitieren Vermieter von verschiedenen steuerlichen Vorteilen. Über die Absetzung für Abnutzung (AfA) lassen sich die Anschaffungs- und Herstellungskosten über viele Jahre hinweg steuerlich geltend machen. Auch Zinsaufwendungen, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten können abgesetzt werden und mindern so die Steuerlast.
Durch eine Vermietung können Sie weiterhin an der künftigen Wertsteigerung des Immobilienmarktes teilhaben. Gleichzeitig können die Mieteinnahmen einen Teil möglicher monatlicher Kreditraten abdecken.
Zudem profitieren Sie von einer gewissen Flexibilität. Sie können die Immobilie später selbst nutzen, an Angehörige übertragen oder zu einem günstigeren Zeitpunkt verkaufen.
Auch aus strategischer Sicht kann eine Vermietung die bessere Wahl sein. So lassen sich Zeiträume wie die Spekulationsfrist oder eine laufende Finanzierung elegant überbrücken. Durch gezielte Modernisierungen können Sie den Immobilienwert von sanierungsbedürftigen Immobilien langfristig steigern und sich so höhere Mieteinnahmen sowie einen höheren Verkaufspreis für die Zukunft sichern.
Insgesamt lohnt sich die Vermietung also vor allem dann, wenn Sie auf langfristige Stabilität, steuerliche Vorteile und eine kontinuierliche Wertentwicklung setzen.
Immobilien in besonderen Fällen: Erbschaft oder Scheidung
In bestimmten Lebensphasen, zum Beispiel bei einem Erbe oder einer Scheidung, stellt sich die Frage nach dem Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie besonders dringlich. In beiden Fällen spielen meist nicht nur finanzielle Überlegungen, sondern auch emotionale Aspekte eine Rolle.
Geerbtes Haus: Verkaufen oder vermieten?
In vielen Fällen spielt die Spekulationssteuer bei geerbten Immobilien eine nur untergeordnete Rolle, da die zehnjährige Haltefrist beim Erbfall nicht neu beginnt. Stattdessen übernimmt der Erbe die ursprüngliche Anschaffungsfrist des Verstorbenen. Aufgrund langer Haltedauern bei Familienimmobilien ist diese Frist zum Zeitpunkt des Erbfalls oftmals bereits verstrichen.
Verkauf einer geerbten Immobilie
Sollten Sie keine emotionale Bindung zur Immobilie haben oder wollen Sie die Einnahmen schnell nutzen, dann ist der Verkauf die einfachste Lösung. Der Erlös steht sofort zur Verfügung und kann für andere Projekte, eine eigene Immobilie oder zur Schuldentilgung genutzt werden.
Bitte beachten Sie, dass bei einem sofortigen Verkauf nach der Erbschaft oft nicht der bestmögliche Preis erzielt wird. Handeln Sie ohne genaue Marktbeobachtung, verpassen Sie möglicherweise den optimalen Verkaufszeitpunkt. Dadurch müssen Sie unter Umständen auf höhere Gewinne verzichten, die bei einer späteren Wertsteigerung hätten realisiert werden können.
Erfahrungsgemäß spielt die emotionale Bindung bei einer geerbten Immobilie die größte Rolle. Der Abschied von einem Zuhause, das über Generationen im Familienbesitz war, ist verständlicherweise nicht einfach. Aus diesem Grund sollte ein Verkauf stets eine bewusste und gut durchdachte Entscheidung sein, bei der es um mehr als nur schnelle Liquidität geht.
Vermietung einer geerbten Immobilie
Für viele Erben ist der größte Vorteil der Vermietung, dass die Immobilie im Familienbesitz verbleibt. Insbesondere beim Elternhaus kann dies von großer emotionaler Bedeutung sein und die endgültige Entscheidung über einen Verkauf auf einen späteren Zeitpunkt verschieben. „Fremde“ im ehemaligen Zuhause wohnen zu sehen, kann jedoch auch eine persönliche Belastung darstellen und die, für eine professionelle Vermietung notwendige sachliche Distanz, erschweren.
Finanziell gesehen generiert die Vermietung regelmäßige Einnahmen, ohne dass Eigenkapital für den Erwerb aufgewendet werden musste. Die größten Herausforderungen ergeben sich jedoch meistens aus der Konstellation der Erben. Besteht eine Erbengemeinschaft, müssen alle Entscheidungen gemeinsam getroffen werden. Dies birgt erhebliches Konfliktpotenzial und kann die Verwaltung lähmen. Die Mieteinnahmen fließen zunächst der Gemeinschaft zu und müssen unter den Miterben aufgeteilt und steuerlich gesondert erklärt werden.
Immobilie nach einer Scheidung
Nach einer Scheidung stellt die gemeinsame Immobilie oft eine besondere Herausforderung dar. Neben emotionalen Aspekten spielen finanzielle und organisatorische Überlegungen eine zentrale Rolle. Häufig ist das Haus oder die Wohnung für eine Person allein zu groß oder wirtschaftlich nicht mehr tragbar.
Verkauf als klarer Schnitt
Der Hausverkauf bei einer Scheidung ist ein klarer Schlussstrich. Der Erlös wird, nach Abzug offener Kredite und möglicher Vorfälligkeitsentschädigungen, zwischen den ehemaligen Partnern aufgeteilt. So lassen sich Streitigkeiten über gemeinsame Entscheidungen vermeiden, und beide können mit dem Geld eine neue Wohnsituation schaffen.
Vermietung als Alternative
Eine Vermietung kann regelmäßige Einnahmen bringen und so zur Altersvorsorge beitragen. Sie eignet sich besonders, wenn die Immobilie langfristig im Familienbesitz bleiben oder später an gemeinsame Kinder vererbt werden soll. Allerdings erfordert die Vermietung, dass beide Eigentümer weiterhin zusammenarbeiten, Verwaltungsaufgaben übernehmen und sich auf gemeinsame Entscheidungen einigen.
Zusammenfassung: Haus verkaufen oder vermieten?
Der Hauptvorteil des Verkaufs liegt in der sofortigen Liquidität und der persönlichen Entlastung. Die Vermietung hingegen spielt ihre Stärken durch laufende Renditen, steuerliche Vergünstigungen und die Teilhabe an zukünftigen Wertsteigerungen aus. Letzteres setzt jedoch einen gewissen organisatorischen Einsatz voraus.
