Sobald Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, werden Steuern anfallen. Dies betrifft insbesondere den erzielten Gewinn aus dem Verkauf von Grundstücken. Hierzu zählen unter anderem Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen. Doch nur wenige Immobilienbesitzer wissen, dass es unter bestimmten Bedingungen möglich ist, einen Hausverkauf steuerfrei zu gestalten.
Kurz zusammengefasst: Was müssen Sie beim steuerfreien Verkauf Ihrer Immobilie beachten
- 10-Jahresfrist: Immobilien können steuerfrei verkauft werden, wenn zwischen Kauf und Verkauf mindestens zehn Jahre liegen. Dann entfällt die Spekulationssteuer.
- Eigennutzung: Wird das Anwesen als Hauptwohnsitz genutzt, entfällt die Spekulationssteuer unabhängig von der Haltedauer.
- Drei-Objekt-Grenze: Der Verkauf von mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren kann als gewerbliche Tätigkeit eingestuft werden und zur Gewerbesteuerpflicht führen.
- Übertragung an Kinder: Die Schenkung einer Immobilie an Familienmitglieder ist spekulationssteuerfrei, jedoch können Schenkungssteuern anfallen.
- Erbe: Bei geerbten Immobilien richtet sich die Steuerpflicht nach der Haltedauer und Nutzung des Vorbesitzers; Erbschaftssteuern müssen separat betrachtet werden.
Steuerfreier Immobilienverkauf: hier gilt die 10-Jahresfrist beim Verkauf Ihrer Immobilie
Der Gesetzgeber hat eine klare und zugleich wichtige Richtlinie eingeführt: Wenn zwischen dem Zeitpunkt des Kaufs und dem Verkauf einer Immobilie mindestens ein Zeitraum von zehn Jahren liegt, bleibt der erzielte Verkaufserlös von der Steuer befreit. Diese festgelegte Frist von zehn Jahren dient den Finanzbehörden als entscheidende Grundlage, um zu bewerten, ob es sich um ein Spekulationsgeschäft handelt. In diesem Falle werden Spekulationssteuern fällig und Sie müssen diese Steuern zahlen.
Höhe der Spekulationssteuer beim Verkauf: diese Steuer fällt beim Hausverkauf an
Nach dem geltenden Steuerrecht (gemäß § 23 in Verbindung mit § 22 Nr. 2 EStG) wird der Gewinn aus solchen Spekulationsgeschäften als „sonstige Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften“ definiert.
Mithilfe dieser Regelung soll verhindert werden, dass Einzelpersonen durch wiederholte steuerfreie Spekulationen einen finanziellen Vorteil erlangen, der im Grunde einem steuerfreien Kapitalgewinn gleichkäme – bekanntlich sind Kapitalgewinne zudem steuerpflichtig.
Immobilienmarker, die ihre Tätigkeiten gewerblich ausüben, sind auch steuerpflichtig. Somit gilt das grundlegende Prinzip: Gleiche Rechte und Pflichten für alle.
Diese Steuerregelung soll sicherstellen, dass der Verkauf von Immobilien fair und transparent erfolgt und dass Steuern gerecht und entsprechend den gesetzlichen Vorgaben erhoben werden.
Vorsicht bei der Spekulationssteuer
Veräußern Sie Ihr gekauftes Objekt innerhalb von zehn Jahren, so wird die Spekulationssteuer fällig. Eine Ausnahme gilt jedoch, wenn Sie selbst in der betreffenden Immobilie gewohnt haben oder immer noch darin wohnen.
Die Höhe dieser Steuer variiert und richtet sich nach Ihrem persönlichen Steuersatz. Personen mit einem höheren Einkommen, in einer höheren Steuerklasse, müssen dementsprechend eine deutlich höhere Spekulationssteuer zahlen als Personen mit einem durchschnittlichen Einkommen.
Um dies zu verdeutlichen, betrachten wir das Beispiel von Thomas:
Im Jahr 2016 investiert er in eine kleine Eigentumswohnung und zahlt dafür 150.000 €. Zu diesem Zeitpunkt ist die Wohnung bereits vermietet, und Thomas hat nie darin gewohnt. Jetzt plant er, die Wohnung zu veräußern. Aufgrund ihrer guten Marktlage hat sie inzwischen deutlich an Wert gewonnen. Thomas findet einen Käufer und erzielt im Jahr 2023 einen Verkaufspreis von 200.000 €. Da zwischen dem Kauf und dem Verkauf weniger als zehn Jahre vergangen sind, ist die Spekulationsfrist bisher nicht abgelaufen. Thomas ist gesetzlich dazu verpflichtet, eine Spekulationssteuer auf den erzielten Gewinn zu entrichten.
Hausverkauf steuerfrei dank Eigennutzung
Wenn das betroffene Grundstück als Hauptwohnsitz genutzt wurde, entfällt grundsätzlich die Pflicht zur Entrichtung der Spekulationssteuer, unabhängig von der Zeitspanne zwischen
dem Erwerb und der Veräußerung.
Sofern die Immobilie während des Verkaufsjahres sowie in den beiden vorangegangenen Jahren als Hauptwohnsitz fungierte, wird sie steuerlich als solche anerkannt. Hierbei wird das genaue Datum berücksichtigt, wodurch nicht zwangsläufig drei volle Jahre verstrichen sein müssen.
Ein Beispiel verdeutlicht diesen Sachverhalt:
Angenommen, Miriam erwirbt im Jahr 2016 ein Haus zum Preis von 300.000 € und vermietet es bis zum Jahr 2020. Im Jahr 2021 bezieht sie selbst das Haus und nutzt es als Hauptwohnsitz, bis sie es schließlich im Jahr 2023 für 400.000 € verkauft. Trotz des Zeitraums von weniger als zehn Jahren zwischen Kauf und Verkauf sowie der zwischenzeitlichen Vermietung ist Miriam von der Pflicht zur Entrichtung der Spekulationssteuer befreit. Gemäß der rechtlichen Definition liegt hier zweifelsfrei eine klare Eigennutzung vor, wodurch der Gewinn von 100.000 € steuerfrei bleibt.
Die Drei-Objekt-Grenze nicht überschreiten: mehrere Immobilien führen zur potenziellen Gewerbeanmeldung
Neben der Spekulationsfrist sollten weitere steuerliche Aspekte nicht übersehen werden. Denn es kann schneller als gedacht zu einer rechtlichen Einordnung als Immobilienhändler führen, was zur Pflicht der Gewerbeanmeldung und Gewerbesteuerzahlung führt.
Eine Schlüsselrolle spielt hier die sogenannte Drei-Objekt-Grenze: Beim Verkauf einer Immobilie innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien oder Grundstücke (einschließlich frei stehender Garagen), wird dies als gewerbliche Immobilientätigkeit gewertet.
Unter bestimmten Umständen kann bereits der Verkauf von zwei Immobilien innerhalb dieses Zeitraums als gewerbliche Tätigkeit betrachtet werden. Andererseits können bis zu vier verkaufte Objekte noch als private Veräußerungsgeschäfte eingestuft werden. Die endgültige Entscheidung darüber, ob es sich um einen privaten Verkauf oder eine gewerbliche Tätigkeit handelt, obliegt dem Finanzamt und erfolgt individuell.
Überschreiten Sie die Drei-Objekt-Grenze, sind Sie nicht nur verpflichtet, den Verkaufsgewinn zu versteuern, sondern auch ein Gewerbe anzumelden und entsprechende Gewerbesteuern an die Gemeinde zu entrichten.
Die Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze kann schneller erfolgen, als Sie denken. Sie besitzen ein größeres Grundstück und es ist auf mehreren Bauplänen aufgeteilt. Verkaufen Sie nun alle Baupläne, überschreiten Sie die Drei-Objekt-Grenze. Dann sind Sie zur Gewerbeanmeldung und Gewerbesteuerzahlung verpflichtet.
Ein konkretes Beispiel verdeutlicht diese Situation:
Martin erbt ein beträchtliches Vermögen und investiert im Jahr 2018 in ein Mehrfamilienhaus mit sechs separaten Wohnungen. Im Jahr 2022 beschließt er, ein Haus für sich und seine Familie zu bauen, und verkauft drei der Wohnungen aus dem Mehrfamilienhaus, um Eigenkapital zu generieren. Obwohl er als Angestellter tätig ist, wird Martin aufgrund der Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze rechtlich als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft und ist daher verpflichtet, ein Gewerbe anzumelden.
Steuerfrei verkaufen durch Überschreibung an Ihre Kinder
Wenn Sie entscheiden, das Grundstück auf ein Familienmitglied wie ein Kind oder Ihren Ehepartner zu übertragen, geschieht dies nicht durch einen regulären Kauf. Dies ist eine Art eines Geschenks, welches praktisch einer Erbschaft gleichkommt. In diesem Szenario unterliegt die Übertragung nicht der Spekulationssteuer.
Allerdings ist es wichtig zu beachten, dass in einigen Fällen eine Schenkungssteuer fällig werden könnte. Die Schenkungssteuer wird auf den Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Übertragung berechnet. Dabei gelten Freibeträge für Schenkungen an Ehepartner in Höhe von 500.000 € und für Kinder in Höhe von 400.000 €. Diese Freibeträge bedeuten, dass bis zu den genannten Beträgen keine Schenkungssteuer anfällt.
Es ist ratsam, sich über die genauen steuerlichen Auswirkungen einer Immobilienübertragung im Rahmen einer Schenkung eingehend zu informieren, da die steuerlichen Regelungen je nach individueller Situation variieren können.
Steuern beim Hausverkauf nach Erbe
Haben Sie ein Haus geerbt und möchten diese verkaufen? Dann gelten steuerliche Regelungen, die von der Nutzung und dem Zeitraum des vorherigen Eigentümers abhängen.
Die Spekulationsfrist des vorherigen Eigentümers überträgt sich auf Sie. Das bedeutet, wenn der vorherige Eigentümer die Immobilie länger als zehn Jahre besessen hat, können Sie das Grundstück ohne Steuerabgaben auf den erzielten Verkaufsgewinn veräußern.
Sie können das Anwesen steuerfrei verkaufen, wenn der vorherige Eigentümer des Hauses seit dem Erwerb oder im Jahr der Vererbung sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt hat. In diesem Fall fällt ebenfalls keine Spekulationssteuer an.
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass etwaige Erbschaftssteuern separat entrichtet werden müssen. Die Höhe dieser richtet sich nach dem Wert des vererbten Anwesens und dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser. Es empfiehlt sich, sich umfassend über die steuerlichen Auswirkungen einer Immobilienveräußerung nach einer Erbschaft zu informieren.
Immobilie steuerfrei verkaufen – Steuern beim Immobilienverkauf in Bremen berücksichtigen
Sie sollten überprüfen lassen, ob Sie der Spekulationssteuer unterliegen. Besitzen Sie Ihre Immobilie noch keine zehn Jahre oder bewohnen Sie nicht mindestens zwei Jahre selbst das Anwesen?
Sollte dies der Fall sein, ist es entscheidend, zunächst die Höhe der anfallenden Spekulationssteuer zu ermitteln. Anschließend können Sie abwägen, ob Sie bereit sind, diesen potenziellen Verlust zu akzeptieren, oder ob Sie möglicherweise durch bestimmte Maßnahmen die Steuerlast reduzieren können.
Auch sollten Sie sich darüber informieren, wie im Falle von Verlusten vorgegangen werden kann. Bei vermieteten Grundstücken gestaltet sich die Situation oft komplizierter, da hier Abschreibungen und Freibeträge eine Rolle spielen können. Daher ist eine professionelle Beratung durch einen Experten oder eine Expertin dringend zu empfehlen.
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