Maklerprovision von der Steuer absetzen

Als Immobilienmakler wird uns häufig die Frage gestellt, ob und unter welchen Umständen die Maklerprovision steuerlich absetzbar ist. Um diese Fragen zu beantworten, haben wir für Sie diesen Beitrag verfasst. Sie erhalten einen umfassenden Überblick darüber, wann und wie Sie Ihre Maklerkosten in der Steuererklärung geltend machen können – und wann nicht.

Disclaimer: Als Immobilienmakler sind wir Ihre Experten für alle Fragen rund um den Kauf, Verkauf und die Vermietung von Immobilien. Für eine individuelle und rechtssichere Beratung wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.

Das Wichtigste in Kürze

• Maklerprovision beim Eigenheimkauf: Nicht absetzbar, da sie zu den Anschaffungsnebenkosten zählt.
• Immobilienkauf zur Vermietung: Absetzbar, da die Maklerkosten als Teil der Anschaffungskosten abgeschrieben werden können.
• Vermieter: Maklerprovision für die Mietersuche vollständig als Werbungskosten absetzbar.
• Berufsbedingter Umzug in Mietwohnung: Maklerkosten können als Werbungskosten abgesetzt werden.
• Zweitwohnung bei doppelter Haushaltsführung: Maklerkosten absetzbar, wenn die Zweitwohnung aus beruflichen Gründen erforderlich ist.

Ist die Maklerprovision beim Verkauf steuerlich absetzbar?

Beim Verkauf einer Immobilie können Sie die Maklerkosten leider nicht von der Steuer absetzen, da diese als Nebenkosten des Verkaufs gelten.

Es gibt jedoch eine Ausnahme: Verkaufen Sie ein Mietobjekt und nutzen den Erlös direkt, um ein neues Mietobjekt zu erwerben, können Sie die Maklerprovision als Werbungskosten geltend machen. Damit das problemlos funktioniert, sollten Sie alle Belege und Nachweise sorgfältig aufbewahren. Das Finanzamt schaut in solchen Fällen ganz genau hin. Außerdem sollten Sie die Spekulationssteuer im Auge behalten.

Hier erfahren Sie mehr über weitere Kosten beim Hausverkauf für den Verkäufer.

Wann kann man eine Maklerprovision von der Steuer absetzen?

Als Verkäufer können sie die Maklerkosten in den meisten Fällen nicht von der Steuer absetzen. Aber wie sieht es beim Kauf von Immobilien aus und in welchen Fällen ist die Maklergebühr steuerlich absetzbar? In dieser Tabelle finden Sie die Antworten darauf. Darunter erklären wir Ihnen die einzelnen Fälle auch noch einmal ausführlicher.

Position	Maklerprovision von der Steuer absetzbar?
Verkäufer	Die Maklerprovision ist steuerlich nicht absetzbar, außer wenn Sie ein Mietobjekt verkaufen und den Erlös in den Kauf eines neuen Mietobjekts investieren.
Vermieter	Vermieter können die Maklerprovision als Werbungskosten steuerlich absetzen.
Käufer	Die Maklerprovision kann steuerlich nicht geltend gemacht werden, wenn das Kaufobjekt selbst genutzt wird. Eine Absetzung ist nur möglich, wenn die Immobilie nach dem Kauf vermietet wird.
Mieter	Die Maklerprovision lässt sich steuerlich nicht geltend machen, außer bei einem berufsbedingten Umzug in eine Mietwohnung.

Genauere Erläuterungen finden Sie im unten stehenden Text. Wenn Sie nun in Erwägung ziehen, Ihre Immobilie ohne Makler zu verkaufen, dann sollten Sie sich vorher unbedingt unseren Blogbeitrag dazu durchlesen.

Maklerprovision als Käufer absetzen?

Seit dem 23. Dezember 2020 regelt ein Gesetz die Verteilung der Maklerkosten bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Es legt fest, dass Käufer und Verkäufer die Maklerprovision fair aufteilen müssen. In der Praxis bedeutet das meist, dass beide Parteien jeweils die Hälfte der Maklerkosten übernehmen. Wann Sie als Käufer Ihre Maklerkosten von der Steuer absetzen können, ist davon abhängig, zu welchem Zweck Sie eine Immobilie erwerben.

Eigenheimkauf (nicht absetzbar)

Wenn Sie für die Suche nach Ihrem Eigenheim einen Makler beauftragen, können Sie die Maklergebühr leider nicht steuerlich geltend machen. Der Grund: Die Gebühren zählen zu den sogenannten Anschaffungsnebenkosten, die für selbst genutzte Immobilien nicht absetzbar sind.

Eine Ausnahme gibt es nur, wenn Sie die Immobilie nach dem Kauf vermieten. In diesem Fall könnten Sie die Maklerkosten unter bestimmten Bedingungen steuerlich anrechnen lassen.

Immobilienkauf für Vermietung (absetzbar)

Planen Sie, eine Immobilie zu kaufen und anschließend zu vermieten, können Sie die Maklergebühr steuerlich geltend machen. In diesem Fall gehört die Provision zu den Anschaffungsnebenkosten, die zum Kaufpreis hinzugerechnet werden. Diese Kosten können über die Jahre hinweg linear abgeschrieben werden.

Mieter: Privater Umzug in eine Mietwohnung (nicht absetzbar)

Wenn Sie aus privaten Gründen in eine Mietwohnung umziehen, beispielsweise in Ihre erste eigene Wohnung, können Sie die Maklerkosten leider nicht steuerlich absetzen. Diese gelten als private Ausgaben und werden steuerlich nicht berücksichtigt.

Ein kleiner Trost: Müssen Sie in der neuen Wohnung Renovierungsarbeiten durchführen lassen, können Sie die anfallenden Handwerkerkosten als haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich geltend machen.

Vermieter: Maklerprovision für die Mietersuche

Als Vermieter tragen Sie seit Einführung des Bestellerprinzips im Jahr 2015 die volle Maklerprovision, wenn Sie einen Makler mit der Suche nach neuen Mietern beauftragen. Die gute Nachricht: Diese Kosten können Sie in Ihrer Steuererklärung als Werbungskosten absetzen, da sie direkt im Zusammenhang mit der Vermietung Ihrer Immobilie stehen.

Berufsbedingter Umzug

Müssen Sie aus beruflichen Gründen umziehen, können Sie unter gewissen Umständen die gezahlte Maklerprovision von der Steuer absetzen.

Berufsbedingter Umzug ins Eigenheim (nicht absetzbar)

Bei einem berufsbedingten Umzug können Sie die Maklerprovision für den Kauf eines Eigenheims nicht steuerlich geltend machen. Die Gebühren zählen zu den Anschaffungsnebenkosten, die bei selbst genutzten Immobilien nicht absetzbar sind.

Berufsbedingter Umzug in eine Mietwohnung (absetzbar)

Wenn Sie aus beruflichen Gründen in eine Mietwohnung ziehen, können Sie die Maklerprovision als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Ein berufsbedingter Umzug liegt vor, wenn: 

• Sie einen neuen Job in einer anderen Stadt annehmen.
• Ihr Arbeitgeber Sie an einen neuen Dienstort versetzt.
• Sie durch den Umzug Ihre tägliche Fahrzeit um mindestens eine Stunde reduzieren. 
• Sie aus dem Ausland zurückkehren.
• die Wohnung Ihnen deutlich verbesserte Arbeitsbedingungen verschafft. Dies betrifft jedoch nur bestimmte Berufsgruppen, wie Ärzte, die in der Nähe ihres Arbeitsplatzes wohnen müssen, um eine optimale Patientenversorgung zu gewährleisten.

Zusätzlich zu den Maklerkosten können Sie weitere Ausgaben wie Transport- und Speditionskosten, doppelte Mietzahlungen oder Nachhilfeunterricht für Ihre Kinder absetzen. Für kleinere Umzugskosten kann eine Umzugskostenpauschale genutzt werden, wenn dadurch eine doppelte Haushaltsführung vermieden wird.

Zweitwohnung aus beruflichen Gründen (absetzbar, doppelte Haushaltsführung)

Mieten Sie aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung am Arbeitsort, die als doppelte Haushaltsführung anerkannt wird, können Sie die Maklerprovision als Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung geltend machen. Seit 2023 gibt es dafür eine eigene Steueranlage: die Anlage N-Doppelte Haushaltsführung.

Ob eine doppelte Haushaltsführung vorliegt, ist davon abhängig, ob die Zweitwohnung für Ihre berufliche Tätigkeit notwendig ist – etwa als Dienst- oder Hausmeisterwohnung – und Sie weiterhin einen Hauptwohnsitz beibehalten. In diesem Fall können Sie die Maklerkosten also problemlos steuerlich geltend machen.

Maklerprovision: Wo eintragen in der Steuererklärung?

Nachdem Sie nun erfahren haben, wann Sie Ihre Maklergebühren von der Steuer absetzen dürfen, zeigen wir Ihnen in der folgenden Tabelle, wo und wie Sie die Maklerprovision in der Steuererklärung eintragen können.

Art	Wie geltend machen?
Verkauf Mietobjekt, um ein neues anzuschaffen	Anlage N (Werbungskosten)
Immobilienkauf für Vermietung	Gesamtanschaffungskosten; lineare Abschreibung
Als Vermieter	Anlage N (Werbungskosten)
Berufsbedingter Umzug in eine Mietwohnung	Anlage N (Werbungskosten)
Zweitwohnung aus beruflichen Gründen	Anlage N-Doppelte Haushaltsführung (Werbungskosten)

Zusammenfassung

Die Absetzbarkeit der Maklerprovision hängt von der Nutzung der Immobilie ab. Während Vermieter und berufsbedingte Mieter steuerliche Vorteile nutzen können, sind die Kosten bei selbst genutzten Immobilien oder privaten Umzügen in der Regel nicht absetzbar. 

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