Nebenkosten beim Hauskauf: Worauf Sie wirklich achten sollten

Beim Hauskauf liegt der Fokus häufig auf dem Kaufpreis. Doch unsere Erfahrung zeigt: Die Nebenkosten werden oft vernachlässigt – und genau diese können schnell zur finanziellen Belastung werden. Wer von Anfang an realistisch plant und alle Posten im Blick hat, bewahrt sich vor unangenehmen Überraschungen.

Der Artikel zusammengefasst

• Einmalige Nebenkosten: Zu den wichtigsten einmaligen Kaufnebenkosten zählen die Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), die Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2 %) sowie die Maklerprovision (bis zu 7,14 %, häufig geteilt).
• Versteckte Kosten beim Hauskauf: Sanierungen, Erschließungskosten und Modernisierungen wie neue Fenster oder Dämmung können zusätzlich hohe Ausgaben verursachen.
• Laufende Nebenkosten nicht vergessen: Dazu gehören Grundsteuer, Versicherungen, öffentliche Abgaben (z. B. Müll, Straßenreinigung) und Instandhaltungsrücklagen.
• Käufer trägt meist die Nebenkosten: In der Regel übernimmt der Käufer alle Nebenkosten, nur die Maklerprovision wird meistens geteilt.
• Einsparpotenzial nutzen: Eigenleistung bei Renovierungen, kluge Verhandlungen und staatliche Förderungen können die finanzielle Belastung reduzieren.

Nebenkosten beim Hauskauf – Mit diesen Kosten sollten Sie rechnen

Zu den gängigen Kaufnebenkosten zählen die Maklerprovision, Notargebühren inklusive Grundbucheintrag und die Grunderwerbsteuer. Die Maklerprovision und die Grunderwerbssteuer variieren je nach Bundesland (die exakten Kaufnebenkosten in Niedersachsen und Bremen haben wir Ihnen in einem separaten Beitrag zusammengefasst). 

Kostenart	Durchschnittlicher Prozentsatz vom Kaufpreis
Maklerprovision	3 – 7 % (wird meistens zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt)
Notargebühren	1,5 %
Grundbuchgebühren	0,5 %
Grunderwerbsteuer	3,5 – 6,5 %

Zu den versteckten Kaufnebenkosten zählen Ausgaben für Sanierungen oder Renovierungen. Eine effiziente Wärmedämmung oder neue Fenster können zwar anfänglich kostenintensiv sein, führen jedoch langfristig zu erheblichen Einsparungen bei den Betriebskosten.

Auch laufende Kosten wie die Instandhaltungsrücklage, Anliegergebühren oder der jährliche Beitrag für den Schornsteinfeger sollten Sie nicht vergessen. 

Ein Tipp: Wenn Sie handwerklich begabt sind und bestimmte Arbeiten selbst übernehmen können, besteht hier ein großes Einsparpotenzial. Doch Vorsicht: Ohne fachkundige Unterstützung kann leicht ein Fehlkauf riskiert oder versteckte Mängel übersehen werden, die später teuer zu stehen kommen können.

Welche Nebenkosten fallen laufend an?

Neben den einmaligen Nebenkosten beim Hauskauf sollten Sie auch die laufenden Nebenkosten berücksichtigen. Dazu zählen unter anderem Versicherungen, die Grundsteuer, öffentliche Abgaben wie Müllentsorgung oder Straßenreinigung sowie die laufenden Kosten für Heizung, Strom und Wasser. Aber auch die Abwassergebühren sollten Sie nicht außer Acht gelassen werden.

Für eine bessere Übersicht haben wir Ihnen die gängigsten Kaufnebenkosten tabellarisch zusammengestellt:

Kostenart	Häufigkeit	Beschreibung
Maklerprovision	Einmalig	Prozentualer Anteil des Kaufpreises
Notarkosten	Einmalig	Für Beurkundung des Kaufvertrags
Grundbuchkosten	Einmalig	Eintragung des Eigentümers
Grunderwerbsteuer	Einmalig	Variiert je Bundesland zwischen 3,5 – 6,5 %
Grundsteuer	Laufend	Jährlich oder quartalsweise
Versicherungen	Laufend	Beispielsweise die Gebäudeversicherung
Öffentliche Abgaben	Laufend	Müllabfuhr, Straßenreinigung

Wann muss ich Grunderwerbsteuer bezahlen?

Die Grunderwerbsteuer ist fällig, sobald der Kaufvertrag für ein Haus abgeschlossen und vom Notar beurkundet worden ist. Die Zahlung der Grunderwerbsteuer erfolgt auf Aufforderung des Finanzamtes, welches in der Regel einige Wochen nach Beurkundung die entsprechende Aufforderung zur Zahlung versendet.

Nebenkosten beim Hauskauf: Eine Beispielrechnung

Für unsere Beispielrechnung gehen wir davon aus, dass Sie ein Haus mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro erworben haben. 

1. Grunderwerbsteuer
Je nach Bundesland fällt eine Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % und 6,5 % an. Für unser Beispiel rechnen wir mit einem mittleren Satz von 5 %.
➔ Grunderwerbsteuer: 15.000 Euro (300.000 × 5 %)

2. Notar- und Grundbuchkosten
Die Beurkundung des Kaufvertrags sowie die Eintragung ins Grundbuch sind verpflichtend. Diese Kosten betragen in der Regel zusammen etwa 2 % des Kaufpreises.
➔ Notarkosten: 4.500 Euro (300.000 × 1,5 %)
➔ Grundbuchkosten: 1.500 Euro (300.000 × 0,5 %)

3. Maklerprovision
Wird der Kauf über einen Makler abgewickelt, fällt zusätzlich eine Provision an – je nach Region bis zu 7,14 % des Kaufpreises. Die Maklerprovision wird jedoch meistens auf beide Parteien (Käufer und Verkäufer) aufgeteilt. In unserem Beispiel rechnen wir mit einem Anteil von 3,57 % für den Käufer.
➔ Maklerprovision: 10.710 Euro (300.000 × 3,57 %)

4. Gesamtkosten

Posten	Kosten in Euro
Grunderwerbsteuer	15.000
Notarkosten	4.500
Grundbuchkosten	1.500
Maklerprovision	10.710
Gesamtsumme	31.710

Hier geht es zu unserem Kaufnebenkostenrechner.

Weitere Ausgaben wie Bauherrenhaftpflicht- und Bauleistungsversicherungen sowie Kosten für Anschlüsse (Strom, Wasser etc.) können ebenfalls relevant sein.

Um zukünftige Kosten abzudecken, empfiehlt es sich darüber hinaus, eine Instandhaltungsrücklage einzuplanen; ausgehend von einer Faustregel von etwa 1 € pro m² monatlich, was bei einem Haus mit einer Fläche von 150 m² zusätzliche monatliche Nebenkosten von ca. 150 € bedeutet.

Wie berechne ich die Nebenkosten für ein Haus?

Um die Nebenkosten für ein Haus zu berechnen, sollten alle einmaligen sowie laufenden Kosten summiert werden. Zu den einmaligen Kosten zählen Maklerprovisionen, Notargebühren, Grundbuchkosten und Grunderwerbsteuern. Die laufenden Kosten umfassen Posten wie Versicherungen, Grundsteuer, Anliegergebühren und Kosten für die Instandhaltungsrücklage. 

Wer trägt die Nebenkosten bei einem Hauskauf?

Beim Kauf eines Hauses stellt sich oft die Frage, wer eigentlich für die Nebenkosten aufkommt. In Deutschland ist es üblich, dass grundsätzlich der Käufer die anfallenden Nebenkosten trägt. Doch es gibt auch Ausnahmen von dieser Regel. So wird etwa die Maklerprovision häufig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, je nachdem, was individuell vereinbart wurde. Bei gewerblichen Objekten übernimmt beispielsweise ausschließlich der Käufer die komplette Maklercourtage.

Kostenart	Üblicher Träger der Kosten
Grunderwerbsteuer	Käufer
Notarkosten	Käufer
Grundbuchkosten	Käufer
Maklerprovision	Geteilt oder Käufer

Tipp: In unserem Blogbeitrag über die Kosten beim Hausverkauf für den Verkäufer erfahren Sie mehr darüber, welche Kosten der Hausverkäufer trägt.

Wo gibt es versteckte Anschaffungsnebenkosten?

Erfahrene Immobilienmakler wissen, dass es neben den gängigen Kaufnebenkosten versteckte Anschaffungskosten gibt, die häufig übersehen werden.

• Erschließungskosten: Ist ein Grundstück noch nicht vollständig an Strom, Wasser, Abwasser oder Telekommunikation angeschlossen, können hierfür hohe Zusatzkosten entstehen. Die genaue Höhe hängt dabei stark von der Lage und der vorhandenen Infrastruktur ab.
• Sanierungsmaßnahmen: Sanierungsmaßnahmen sollten nicht unterschätzt werden – insbesondere bei älteren Immobilien. Investitionen in neue Fenster oder eine bessere Dämmung sind zwar langfristig sinnvoll, bedeuten aber zunächst einen finanziellen Mehraufwand.
• Instandhaltung: Damit keine Überraschungen entstehen, empfiehlt sich eine sorgfältige Prüfung des Objektzustands. Zusätzlich sollten Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen eingeplant werden. Als Orientierung gilt: etwa 1 € pro m² Wohnfläche im Monat für Instandhaltung zurückzulegen.
• Versicherungen: Nicht zuletzt müssen auch laufende Versicherungen berücksichtigt werden. Dazu zählen zum Beispiel die Bauherrenhaftpflicht– und Bauleistungsversicherung. Diese sichern Sie gegen unvorhergesehene Schäden während der Bau- oder Umbauphase ab.

Wo können Nebenkosten beim Hauskauf eingespart werden?

Beim Hauskauf stellen die Nebenkosten oft eine große finanzielle Hürde dar. Doch es gibt Möglichkeiten, hier und da zu sparen. Indem Sie sich frühzeitig über die anfallenden Kosten informieren und diese in Ihre Finanzplanung einbeziehen, können Sie besser abschätzen, wo Einsparpotenziale liegen. Eine sorgfältige Prüfung des Hauses und der notwendigen Sanierungsarbeiten kann helfen, Aufregungen zu vermeiden und somit Kosten zu sparen. Auch die Verhandlung über Maklerprovisionen oder die Inanspruchnahme staatlicher Förderungen können die finanzielle Belastung mindern.

Letztendlich ist es wichtig, dass Sie sich nicht nur auf die einmaligen Kosten konzentrieren, sondern auch die laufenden Nebenkosten im Blick behalten. Eine realistische Einschätzung der Gesamtkosten und eine sorgfältige Planung sind der Schlüssel, um den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen, ohne dabei finanziell überfordert zu werden.