Das Nießbrauchsrecht zählt zu den wichtigsten Instrumenten der Vermögens- und Nachfolgeplanung. Es sorgt für eine klare Trennung von Eigentum und Nutzung und bietet damit rechtliche wie steuerliche Vorteile.
Gerade Immobilien und Familienvermögen können frühzeitig auf die nächste Generation übertragen werden, ohne die eigene wirtschaftliche Absicherung aufzugeben. Gleichzeitig eröffnet der Nießbrauch vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten, die erhebliche Steuerersparnisse mit sich bringen können.
Das Wichtigste in Kürze
- Beim Nießbrauch wird das Eigentum an einer Immobilie auf eine Person übertragen, während sich eine andere Person das umfassende Recht zur Nutzung und zur Vereinnahmung der Erträge vorbehält.
- Hauptsächlich wird der Nießbrauch im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge genutzt, um Vermögen frühzeitig zu übertragen und gleichzeitig die eigene wirtschaftliche Absicherung durch die Weiternutzung der Immobilie zu sichern.
- Im Gegensatz zum reinen Wohnrecht, das nur das eigene Bewohnen gestattet, schließt der Nießbrauch auch die wirtschaftliche Nutzung durch Vermietung ein.
Was genau ist das Nießbrauchrecht bei Immobilien?
Die zentrale Eigenschaft des Nießbrauchs ist die klare Trennung von Eigentum und Nutzung. Während der Eigentümer die rechtliche Verfügungsgewalt über die Sache behält, ist die wirtschaftliche Nutzungsmacht vollständig auf den Nießbraucher übertragen.
Das Nießbrauchrecht (§ 1030 BGB) gibt einer Person (dem Nießbraucher) das Recht, eine Sache zu nutzen und die Vorteile daraus zu bekommen, auch wenn sie ihm nicht gehört.
Bei Immobilien wird das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen und gewährt dem Berechtigten, dem sogenannten Nießbraucher, das Recht, die Immobilie umfassend zu nutzen. Das bedeutet, er darf darin wohnen und sie vermieten, wobei ihm die Mieteinnahmen zustehen. Der eigentliche Eigentümer der Immobilie bleibt zwar im Grundbuch als solcher vermerkt, seine Rechte sind jedoch für die Dauer des Nießbrauchs erheblich eingeschränkt.
Rechte und Pflichten
Die Regelungen zum Nießbrauch finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).
Rechte des Nießbrauchers:
- Umfassende Nutzung: Der Nießbraucher darf die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten und die Erträge, wie zum Beispiel Mieteinnahmen, für sich behalten.
- Keine Zustimmung des Eigentümers: Für die Vermietung oder die Eigennutzung benötigt der Nießbraucher nicht die Erlaubnis des Eigentümers.
Pflichten des Nießbrauchers:
- Instandhaltung: Er ist für die gewöhnliche Instandhaltung und kleinere Reparaturen der Immobilie verantwortlich.
- Versicherung: Der Nießbraucher muss die Immobilie gegen Schäden versichern.
- Lastentragung: Er trägt die üblichen öffentlichen Lasten, wie beispielsweise die Grundsteuer.
Außergewöhnliche Instandsetzungsmaßnahmen, wie eine komplette Dachsanierung, verbleiben in der Verantwortung des Eigentümers.
Anwendungsfälle und Beendigung
Das Nießbrauchrecht wird häufig im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge genutzt. Eltern übertragen beispielsweise ihr Haus bereits zu Lebzeiten an ihre Kinder, behalten sich aber ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht vor. Es erlischt in der Regel mit dem Tod des Nießbrauchers, ist grundsätzlich nicht vererbbar und als höchstpersönliches Recht auch nicht übertragbar, kann also nicht verkauft oder verschenkt werden.
Davon zu unterscheiden ist jedoch die Ausübung des Nießbrauchs: Der Nießbraucher kann einer anderen Person gestatten, die Rechte für ihn wahrzunehmen, also beispielsweise die Immobilie zu verwalten und die Mieteinnahmen für ihn einzuziehen (§ 1059 Satz 2 BGB).
Welche Arten des Nießbrauchs werden unterschieden?
In der Praxis haben sich zwei Hauptformen des Nießbrauchs etabliert, die sich grundlegend in ihrer Entstehung und Zielsetzung unterscheiden:
- der Vorbehaltsnießbrauch
- der Zuwendungsnießbrauch
Der Vorbehaltsnießbrauch
Beim Vorbehaltsnießbrauch überträgt der Eigentümer das Eigentum an einer Sache, beispielsweise einem Haus, auf eine andere Person (oft ein Kind), behält sich aber gleichzeitig das lebenslange Nutzungsrecht vor. Aus rechtlicher Sicht stellt das vorbehaltene Nutzungsrecht keine Gegenleistung für die Übertragung dar.
Stattdessen mindert der Wert des Nießbrauchs den Wert der Schenkung, was erhebliche schenkungsteuerliche Vorteile mit sich bringen kann. Der Schenker sichert sich so die weitere Nutzung oder die Erträge der Immobilie und leitet dennoch die Vermögensnachfolge frühzeitig ein. Dies ist die am häufigsten genutzte Variante, vor allem bei der Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie.
Mehr über das Thema Hausverkauf im Alter erfahren Sie in unserem Blogbeitrag.
Der Zuwendungsnießbrauch
Beim Zuwendungsnießbrauch bleibt der Eigentümer im Besitz der Immobilie, gibt aber einem Dritten das Recht, sie zu nutzen und die Einnahmen daraus zu erhalten. Diese Form wird oft verwendet, um Angehörige mit geringerem Einkommen finanziell zu unterstützen.
Warum ist der Nießbrauch ein beliebtes Steuergestaltungsmodell?
Das Grundprinzip ist einfach: Sie übertragen das Eigentum an einer Immobilie, behalten sich aber ein lebenslanges Nutzungsrecht vor. Der entscheidende steuerliche Vorteil besteht darin, dass der Wert dieses Nießbrauchrechts vom Wert der Immobilie abgezogen wird. Dadurch reduziert sich die Bemessungsgrundlage, auf deren Basis die Schenkungsteuer berechnet wird, ganz erheblich.
Die Berechnung des Nießbrauchwerts
Zur Ermittlung des Werts, der vom Immobiliengesamtwert abgezogen wird, zieht das Finanzamt zwei Faktoren heran:
- Den Jahreswert der Nutzung: Dies ist der jährliche Nettoertrag aus der Immobilie. Bei Vermietung entspricht er der Jahreskaltmiete abzüglich der nicht umlegbaren Werbungskosten. Bei Eigennutzung wird die für ein vergleichbares Objekt übliche Jahresmiete angesetzt.
- Die statistische Lebenserwartung des Nießbrauchers.
Dabei gilt: Je jünger die Person ist, die sich das Nießbrauchrecht vorbehält, desto länger kann sie es statistisch nutzen. Dies führt zu einem höheren Wert des Nießbrauchs und somit zu einer stärkeren Reduzierung der Steuerlast. Auf diese Weise können oft selbst große Vermögenswerte übertragen werden, ohne die persönlichen Freibeträge zu überschreiten.
Sie sollten jedoch ein mögliches steuerliches Risiko beachten: Wenn Sie zu einem späteren Zeitpunkt unentgeltlich auf Ihr Nießbrauchrecht verzichten, betrachtet der Gesetzgeber dies als eine erneute Schenkung an den Eigentümer. Auf den zu diesem Zeitpunkt noch bestehenden Restwert des Nießbrauchs könnte dann erneut Schenkungsteuer anfallen.
Was sind die Unterschiede zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?
Der zentrale Unterschied zwischen dem Nießbrauchrecht und dem Wohnrecht liegt im Umfang der Befugnisse, die Ihnen als berechtigte Person eingeräumt werden. Beide Rechte sichern Ihnen eine Nutzung der Immobilie zu, jedoch in unterschiedlichem Ausmaß.
Das Nießbrauchrecht: umfassende Nutzungsmöglichkeiten
Das Nießbrauchrecht gewährt Ihnen das vollumfängliche Recht, eine Immobilie nicht nur selbst zu bewohnen, sondern auch wirtschaftliche Erträge daraus zu ziehen. Das bedeutet konkret: Sie dürfen das Objekt vermieten oder verpachten und die Einnahmen für sich behalten. Dies ist natürlich besonders vorteilhaft, wenn Sie beispielsweise in eine Pflegeeinrichtung umziehen müssen und die Mieteinnahmen zur Deckung der Kosten verwenden möchten. Im Gegenzug für diese umfassenden Nutzungsrechte sind Sie als Nießbraucher meistens für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich.
Das Wohnrecht: Beschränkung auf das eigene Wohnen
Im Gegensatz dazu beschränkt sich das Wohnrecht ausschließlich darauf, die Immobilie persönlich zu bewohnen. Eine wirtschaftliche Verwertung, wie die Vermietung, ist Ihnen hierbei nicht gestattet. Das Recht ist also rein auf Ihre eigene, persönliche Nutzung als Wohnraum ausgelegt.
Gemeinsamkeiten beider Rechte
Trotz der Unterschiede gibt es wichtige Gemeinsamkeiten: Sowohl das Nießbrauch- als auch das Wohnrecht werden zu Ihrer Absicherung im Grundbuch eingetragen. Beide Rechte sind grundsätzlich nicht vererbbar und erlöschen mit dem Tod der berechtigten Person. Außerdem bleiben sie auch bei einem Verkauf der Immobilie bestehen und gehen als Belastung auf den neuen Eigentümer über.
Wann erlischt das Nießbrauchrecht?
Das Nießbrauchrecht ist ein zeitlich begrenztes Recht. Sein Ende ist an bestimmte Ereignisse geknüpft.
- Tod des Berechtigten: Der häufigste Fall ist das Erlöschen des Nießbrauchs mit dem Tod des Nießbrauchers. Da das Recht nicht vererbbar ist, fällt das volle und unbelastete Eigentum an den Eigentümer zurück.
- Verzicht: Der Nießbraucher kann jederzeit auf sein Recht verzichten.
- Ablösung: Es ist ebenfalls möglich, dass der Eigentümer den Nießbraucher für den Verzicht auf sein Recht entschädigt. Eine solche entgeltliche Ablösung ist beim empfangenden Nießbraucher unter Umständen nicht steuerbar, stellt für den zahlenden Eigentümer aber nachträgliche Anschaffungskosten dar.
