Energieausweis Hausverkauf: Was kostet er und woher bekomme ich ihn?

Ein Energieausweis gibt Aufschluss über die Energieeffizienz eines Gebäudes und ist in vielen Situationen, wie beim Verkauf oder der Vermietung von Immobilien, gesetzlich vorgeschrieben. Er ermöglicht eine transparente Vergleichbarkeit von Immobilien und bietet Eigentümern sowie Interessenten wertvolle Informationen über den energetischen Zustand.

In diesem Artikel erfahren Sie, welche Arten von Energieausweisen es gibt, welchen Ausweis Sie für einen Hausverkauf benötigen, wer ihn ausstellen darf und welche Kosten damit verbunden sind.

Zuletzt aktualisiert: Juli 2026

Das Wichtigste in Kürze

• Energieausweis-Pflicht: Ein Energieausweis ist bei Neubauten, Verkäufen, Neuvermietungen und Sanierungen Pflicht.
• Arten des Energieausweises: Es gibt zwei Arten, den Bedarfsausweis auf Basis theoretischer Kennwerte und den Verbrauchsausweis auf Basis des tatsächlichen Energieverbrauchs der letzten drei Jahre.
• Bedarfsausweispflicht und Wahlfreiheit: Bei Neubauten oder nicht sanierten Altbauten ist der Bedarfsausweis Pflicht. Bei bestimmten Gebäudetypen besteht Wahlfreiheit.
• Kosten: Ein Verbrauchsausweis ist günstiger (rund 50 bis 100 Euro), ein Bedarfsausweis kostet je nach Gebäude und Aufwand meist zwischen 250 und 800 Euro, bei größeren Mehrfamilienhäusern auch mehr.
• Gültigkeit und Ausstellung: Der Energieausweis ist zehn Jahre gültig und wird von qualifizierten Fachleuten ausgestellt.
• Reform 2026: Mit der neuen EU-Gebäuderichtlinie und dem Gebäudemodernisierungsgesetz stehen ab 2026 Änderungen an (neue Effizienzskala, mehr Angaben, erweiterte Vorlagepflichten). Bereits ausgestellte Ausweise bleiben aber gültig.

Was ist ein Energieausweis?

Ein Energieausweis ist ein Dokument, das die Energieeffizienz eines Gebäudes darstellt und bei Neubauten, Verkäufen, Neuvermietungen und Sanierungen vorgeschrieben ist. Er ermöglicht eine objektive Vergleichbarkeit von Immobilien und liefert Interessenten eine erste Einschätzung zu den zu erwartenden Energiekosten.

Zudem bietet er Immobilienbesitzern wertvolle Hinweise zur Optimierung der Energieeffizienz und deckt potenzielle Energieverluste durch bauliche Mängel auf. Kurze Modernisierungsempfehlungen im Energieausweis geben erste Anhaltspunkte für mögliche Sanierungsmaßnahmen.

Was ändert sich 2026 beim Energieausweis?

Rund um den Energieausweis ist derzeit einiges in Bewegung. Grund ist die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD), die Deutschland bis zum 28. Mai 2026 in nationales Recht übertragen muss. Umgesetzt wird das über das sogenannte Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das die Regeln des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) anpasst.

Bundestag und Bundesrat haben das Gesetzespaket am 10. Juli 2026 beschlossen. In Kraft tritt es allerdings erst mit der Verkündung im Bundesgesetzblatt. Bis dahin gilt das GEG unverändert weiter. Ein bereits vorliegender, gültiger Energieausweis muss also nicht allein wegen der Reform ersetzt werden.

Das sind die wichtigsten geplanten Änderungen:

• Neue Effizienzskala: Die bisherige Skala von A+ bis H wird schrittweise durch eine EU-weit einheitliche Skala von A bis G ersetzt. Für Nichtwohngebäude kommt sie zuerst, für reine Wohngebäude bleibt die gewohnte Einstufung zunächst bestehen.
• Mehr Aussagekraft: Der Ausweis soll künftig zusätzliche Angaben enthalten, etwa zu CO₂-Emissionen und zu konkreten Sanierungsempfehlungen.
• Erweiterte Vorlagepflicht: Ein Energieausweis ist künftig nicht nur bei Verkauf und Neuvermietung vorzulegen, sondern auch bei der Verlängerung von Mietverträgen sowie nach größeren Renovierungen, bei denen mehr als ein Viertel der Gebäudehülle betroffen ist.
• Verbrauchsausweis nur noch für Wohngebäude: Nach aktuellem Entwurfsstand soll der Verbrauchsausweis künftig reinen Wohngebäuden vorbehalten sein. Für Nichtwohngebäude wäre dann grundsätzlich ein Bedarfsausweis nötig.
• Digitale Ausstellung: Energieausweise sollen künftig digital und maschinenlesbar ausgestellt werden.

Gut zu wissen: Bereits ausgestellte Energieausweise behalten ihre reguläre Gültigkeit von zehn Jahren. Wer ohnehin einen Verkauf oder eine Vermietung plant, kann einen benötigten Ausweis auch jetzt noch nach den aktuell geltenden Regeln erstellen lassen. Als Ihr Immobilienmakler aus Bremen behalten wir die Entwicklung für Sie im Blick und sagen Ihnen, welcher Ausweis für Ihre Immobilie der richtige ist.

Bedarfsausweis vs. Verbrauchsausweis 

Grundlegend wird unter zwei Arten von Energieausweisen unterschieden – Bedarfs- und Verbrauchsausweis.

Bedarfsausweis

Beim Bedarfsausweis wird der Energiebedarf eines Gebäudes „theoretisch“ berechnet. Er basiert auf Faktoren wie Baujahr, Gebäudetyp, Wohnfläche sowie den technischen Gebäude- und Heizungsdaten. Unter standardisierten Bedingungen wie Klimadaten und Nutzungsverhalten werden dabei Kennwerte ermittelt, die Aufschluss über die Energieeffizienz der Gebäudehülle und mögliche Energieverluste bei der Wärmeerzeugung geben.

Im Gegensatz zum weniger umfangreichen Verbrauchsausweis fließen hier keine realen Verbrauchsdaten ein. Hier bilden nämlich ausschließlich die Qualität von Dämmung, Fenstern und Heizungsanlage die Grundlage der Berechnung.

Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis spiegelt den tatsächlichen Energieverbrauch eines Gebäudes wider und basiert auf den realen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre. Diese werden meist aus Heizkostenabrechnungen entnommen. 

Da die Daten für den Verbrauchsausweis stark vom individuellen Heizverhalten der Bewohner abhängig sind, werden bei der Auswertung Faktoren wie die Anzahl der Bewohner, deren Nutzungsgewohnheiten und mögliche Leerstände berücksichtigt. Auch die Art der Warmwasserbereitung, ob zentral oder dezentral, kann die Verbrauchswerte beeinflussen.

Wann benötige ich einen Energieausweis?

Ein Energieausweis ist erforderlich, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, vermieten, verpachten oder verleasen möchten. Bei Besichtigungen sollte er den potenziellen Käufern oder Mietern vorgelegt oder sichtbar ausgelegt werden. Andernfalls kann ein Bußgeld von bis zu 10.000 € drohen. 

Grundsätzlich benötigt also jedes beheizte Gebäude beim Verkauf oder bei der Vermietung/Verpachtung einen Energieausweis. Es gibt jedoch Ausnahmen.

Von der Ausweispflicht befreit sind:

• selbst genutzte Gebäude, solange sie weder verkauft noch neu vermietet oder verpachtet werden,
• Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche,
• Baudenkmäler (derzeit befreit, eine Streichung dieser Ausnahme ist im Zuge der Reform 2026 jedoch geplant) sowie
• Gebäude, die nur für kurze Zeiträume im Jahr genutzt werden, etwa manche Ferienhäuser.

Die genauen Voraussetzungen regelt das Gebäudeenergiegesetz. Im Zweifel prüfen wir gemeinsam mit Ihnen, ob Ihre Immobilie unter eine Ausnahme fällt.

Wann benötige ich welchen Energieausweis beim Hausverkauf?

Wann Sie welchen Energieausweis benötigen, entnehmen Sie am besten aus dieser Abbildung. Die Abbildung haben wir übrigens aus dem „Gebäudeforum klimaneutral“ der Bundesregierung übernommen.

Darunter erklären wir Ihnen diesen Sachverhalt auch noch einmal schriftlich. 

Welchen Energieausweis Sie benötigen, hängt also vom Gebäudetyp und dem Baujahr ab:

• Bedarfsausweis:
  • Liegt das Baujahr vor dem 1. November 1977 und wurde energetisch wenig oder gar nicht saniert, darf bei kleineren Wohngebäuden mit weniger als fünf (also maximal vier) Wohneinheiten nur ein Bedarfsausweis ausgestellt werden.
  • Für Neubauten oder umfassend modernisierte Gebäude ist ebenfalls ein Bedarfsausweis vorgeschrieben.

• Wahlfreiheit:
  • Für Wohngebäude, deren Bauantrag nach dem 1. November 1977 gestellt wurde oder die durch Modernisierungen die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllen, besteht eine Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis.
  • Bei Nichtwohngebäuden besteht eine Wahlfreiheit zwischen beiden Ausweisarten. Bei Neubau oder größeren Modernisierungen ist jedoch auch hier ein Bedarfsausweis erforderlich.

Ab welchem Baujahr benötige ich einen Energieausweis?

Einen Energieausweis benötigen Sie immer, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, vermieten, verpachten oder verleasen möchten. Dies ist unabhängig vom Baujahr Ihrer Immobilie. 

Die Frage, die Sie sich stattdessen stellen sollten: Welchen Energieausweis benötige ich? Die Antwort darauf finden Sie in der oben stehenden Abbildung oder hier noch einmal kurz zusammengefasst:

• Ein Bedarfsausweis ist verpflichtend:
  • Wenn das Baujahr einer Immobilie mit maximal vier Wohneinheiten vor dem 1. November 1977 liegt und energetisch wenig oder gar nicht saniert wurde.
  • Für Neubauten oder umfassend modernisierte Gebäude.

• Wahlfreiheit haben Sie für:
  • Wohngebäude, deren Bauantrag nach dem 1. November 1977 gestellt wurde oder für Gebäude, die durch Modernisierungen die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllen.
  • Nichtwohngebäuden, die weder Neubauten sind, noch größeren Modernisierungen unterzogen wurden.

Energieausweis bei alten und unsanierten Häusern

Gerade bei älteren Häusern sorgt der Energieausweis oft für Fragen. Der Grund: Für Wohngebäude mit maximal vier Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die seitdem energetisch nicht auf das Niveau der ersten Wärmeschutzverordnung nachgerüstet wurden, ist ein Bedarfsausweis Pflicht. Ein Verbrauchsausweis reicht in diesen Fällen nicht aus.

Für den Verkauf eines Altbaus ist das meist sogar von Vorteil. Der Bedarfsausweis bewertet die Bausubstanz objektiv und unabhängig vom Heizverhalten der bisherigen Bewohner. Er zeigt Kaufinteressenten damit ein realistisches Bild vom energetischen Zustand und weist zugleich konkrete Modernisierungspotenziale aus. Das schafft Vertrauen und beugt späteren Diskussionen über zu erwartende Energiekosten vor.

Wurde ein altes Haus dagegen umfassend saniert oder erfüllt es die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977, besteht in der Regel wieder Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Welche Variante für Ihre Immobilie infrage kommt und sich besser für die Vermarktung eignet, klären wir gern in einem persönlichen Gespräch.

Was kostet ein Energieausweis?

Verbrauchsausweise sind günstiger und einfacher zu erstellen als Bedarfsausweise. Für ein Einfamilienhaus liegen die Kosten in der Regel zwischen 50 und 100 Euro, online sind vereinzelt auch niedrigere Preise möglich. Bei Mehrfamilienhäusern steigen die Kosten entsprechend der Zahl der Wohneinheiten.

Tipp: Verbrauchs- und Bedarfsausweise lassen sich bei einigen Anbietern online beantragen. Für einen Bedarfsausweis ist jedoch häufig eine Vor-Ort-Begehung nötig, wodurch die Kosten steigen. Mit den strengeren Anforderungen der Reform 2026 ist zudem damit zu rechnen, dass die Preise mittelfristig eher anziehen.

Bedarfsausweise für Einfamilienhäuser gibt es online bereits ab rund 250 Euro. Wird der Ausweis mit einer Vor-Ort-Begehung erstellt, liegen die Preise meist zwischen 300 und 800 Euro. Bei größeren Mehrfamilienhäusern kann es auch deutlich teurer werden. Die Kosten steigen mit der Komplexität des Gebäudes, also mit Faktoren wie Gebäudegröße, Bauteilstruktur, Heizsystem und Vollständigkeit der Bauunterlagen.

Mehr über die Kosten beim Hausverkauf für den Verkäufer erfahren Sie in einem anderen Beitrag.

Woher bekomme ich einen Energieausweis?

Einen Energieausweis erhalten Sie von qualifizierten Fachleuten, deren Berechtigung zur Ausstellung im Gebäudeenergiegesetz (GEG) festgelegt ist. Für einen Verbrauchsausweis können Sie sich an Ihren Energieversorger oder den Dienstleister wenden, der regelmäßig die Heizdaten abliest.

Der Bedarfsausweis erfordert mehr Aufwand und detaillierte Daten zur baulichen Substanz des Gebäudes. Für eine umfassende Bewertung wird oft eine Vor-Ort-Besichtigung durchgeführt. Zur Ausstellung sind nur dafür qualifizierte Experten berechtigt.

 Berechtigt sind etwa:

• Architekten
• Ingenieure
• Schornsteinfeger
• Techniker und
• qualifizierte Handwerker mit einer „baunahen“ Ausbildung und meist zusätzlichen Fortbildungen im Bereich des energiesparenden Bauens (§ 88 GEG).

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Ein Energieausweis ist ab der Ausstellung zehn Jahre gültig, vorausgesetzt, es werden keine größeren baulichen Veränderungen am Gebäude vorgenommen. Nach energetischen Sanierungen muss also ein neuer Energieausweis ausgestellt werden.

Eine zentrale Kontrollinstanz gibt es nicht; je nach Bundesland sind unterschiedliche Behörden wie Bauaufsichtsämter, Landesverwaltungsämter oder Bezirksämter zuständig.

Wer Immobilien ohne gültigen Energieausweis anbietet, begeht eine Ordnungswidrigkeit und riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 €.

Fazit: Energieausweis Hausverkauf

Ein Energieausweis bringt Klarheit über den energetischen Zustand Ihrer Immobilie und ist eine wertvolle Unterstützung bei Entscheidungen rundum Verkauf, Vermietung oder Sanierung. Er zeigt Ihnen, wo eventuelle Verbesserungspotenziale liegen, und gibt Interessenten eine transparente Basis für ihre Entscheidung.

Wir sind der Meinung, dass Sie den Energieausweis nicht nur als Kostenfaktor ansehen sollten, sondern auch als Chance, Ihre Immobilie von ihrer besten Seite zu präsentieren.