Zuletzt aktualisiert am 29. Oktober 2026.
Hinter dem Haus liegt ein großer Garten, der inzwischen mehr Arbeit macht als Freude. Da liegt der Gedanke nahe, einen Teil davon als Bauplatz zu verkaufen und selbst im Haus wohnen zu bleiben. Ähnlich geht es vielen Erbengemeinschaften, wenn einer das Haus behalten und ein anderer seinen Anteil verkaufen möchte. Die gute Nachricht ist, dass sich ein Grundstück teilen lässt, wenn Baurecht, Zufahrt und Zuschnitt zusammenpassen. Rechtlich wirksam wird die Teilung erst mit einer amtlichen Vermessung und der Eintragung im Grundbuch. Wir zeigen Ihnen, wie die Grundstücksteilung in Bremen abläuft, mit welchen Kosten Sie rechnen sollten und wann sich der Aufwand für Sie auch wirklich lohnt.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein neues Grundstück entsteht nur durch amtliche Vermessung und Eintragung im Grundbuch. Ein Zaun oder eine Absprache reicht nicht aus.
- In Bremen benötigen Sie keine Teilungsgenehmigung. Nach der Teilung muss aber alles weiterhin den Bauregeln entsprechen.
- Die Vermessung kostet in der Stadt Bremen mindestens 1.500 Euro. Hinzu kommen Notar, Grundbuch und eventuell neue Hausanschlüsse.
- Ob sich das Teilen lohnt, hängt vor allem von Zufahrt, Bebaubarkeit und dem Wert des verbleibenden Hauses ab.
- Prüfen Sie vor dem Verkauf die Spekulationsfrist, die Grundschuld und ein gesichertes Wegerecht.
Inhaltsverzeichnis
Diese Voraussetzungen muss Ihr Grundstück erfüllen
Ein Zaun quer durch den Garten macht noch kein zweites Grundstück. Rechtlich entsteht es erst, wenn ein Vermesser die neue Grenze im amtlichen Kataster festlegt und das Grundbuchamt die Teilfläche als eigenes Grundstück einträgt. Auch eine mündliche Absprache mit dem Käufer schafft kein neues Grundstück.
Fachlich heißt dieser Vorgang Realteilung. Sie ist auch bei einem bebauten Grundstück möglich, solange das Baurecht mitspielt. Gibt es für Ihre Straße einen Bebauungsplan, muss die neue Grenze zu seinen Vorgaben passen. Ob vorher zusätzlich eine Behörde zustimmen muss, regelt jedes Bundesland selbst.
In Bremen ohne Teilungsgenehmigung
Eine Genehmigung für die Teilung benötigen Sie in Bremen nicht. Die Bremische Landesbauordnung sieht dafür keinen Antrag vor. Sie verlangt aber, dass nach der Teilung alles weiterhin den Bauregeln entspricht. Ihr Haus benötigt zum Beispiel genug Abstand zur neuen Grenze. Die Verantwortung dafür tragen Sie als Eigentümer. Ein Fehler fällt oft erst später auf, etwa beim Bauantrag des Käufers. Dann kann die Bauaufsicht einschreiten. Wir empfehlen deshalb, die Bebaubarkeit beim Bauamt zu klären, bevor Sie Geld für die Vermessung ausgeben.
Wie groß muss die Teilfläche sein?
Eine feste Mindestgröße für ganz Deutschland gibt es nicht. Entscheidend ist, ob auf der neuen Fläche gebaut werden darf. Das regelt der Bebauungsplan, der auch Mindestmaße für Größe, Breite und Tiefe von Baugrundstücken vorschreiben kann. Gibt es keinen Bebauungsplan, muss sich ein neues Haus in die Bebauung der Umgebung einfügen.
In der Praxis zeigt sich bei uns oft, dass eine Fläche groß genug und trotzdem schwer verkäuflich ist. Ein schmaler Streifen oder ein Bauplatz ohne eigene Zufahrt schreckt viele Käufer ab. Neben der Größe zählt deshalb immer auch der Zuschnitt.
Realteilung statt Grundstücksgemeinschaft
Neben der Realteilung gibt es die ideelle Teilung. Dabei bleibt das Grundstück ungeteilt. Mehrere Eigentümer halten Anteile am selben Grundstück und entscheiden nur gemeinsam. Man spricht hier auch von einer Grundstücksgemeinschaft. Ein Käufer müsste viele Entscheidungen über den Bauplatz dann mit Ihnen gemeinsam treffen. Für den Verkauf einer Teilfläche ist die Realteilung deshalb in aller Regel der passende Weg.
Mit der Eigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz hat die Grundstücksteilung nichts zu tun. Diese Gemeinschaft entsteht, wenn ein Haus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wird.
Was kostet es, ein Grundstück zu teilen?
Der größte feste Kostenpunkt ist die Vermessung. Nach Angaben des Landesamts GeoInformation Bremen kostet sie in der Stadt Bremen mindestens 1.500 Euro, je nach Bodenwert, Größe und Zahl der neuen Flächen. Notar und Grundbuchamt berechnen ihre Gebühren nach dem Wert der Teilfläche. Welche weiteren Posten hinzukommen, hängt von Ihrem Grundstück ab. Mit diesen Kosten sollten Sie konkret rechnen.
| Kostenposition | Wovon die Höhe abhängt |
|---|---|
| Vermessung | Bodenwert, Größe und Zahl der Teilflächen, mindestens 1.500 Euro |
| Notar und Grundbuch | Gesetzlich festgelegte Gebühren, abhängig vom Wert der Teilfläche |
| Hausanschlüsse (Erschließung) | Ob Wasser, Abwasser und Strom neu verlegt werden müssen |
| Wege- und Leitungsrechte | Eintragung im Grundbuch über den Notar |
| Freigabe der Grundschuld | Bedingungen Ihrer Bank |
Lassen Sie sich vor dem Auftrag eine Kostenschätzung der Vermessungsstelle geben. Bezahlen muss die Vermessung zunächst, wer sie beauftragt. Beim Verkauf ist die Verteilung der Kosten aber Verhandlungssache und wird im Kaufvertrag festgehalten.
Wann sich die Teilung wirklich lohnt
Auf dem Papier wirkt die Rechnung einfach. Fläche mal Bodenrichtwert ergibt den Erlös für den Bauplatz. Wirklich lohnt sich die Teilung aber erst, wenn dieser Erlös die Kosten und den Wertverlust Ihres Restgrundstücks klar übersteigt. Ein Haus mit großem Garten wird oft auch wegen seines Platzes gekauft. Fehlt dieser Garten später, sinkt häufig der Wert des Hauses.
Prüfen Sie vor allem diese Punkte, bevor Sie sich entscheiden.
| Faktor | Spricht für die Teilung | Spricht für den Gesamtverkauf |
|---|---|---|
| Zufahrt | Die Teilfläche grenzt an die Straße | Der Weg führt nur über das vordere Grundstück |
| Bebaubarkeit | Das Bauamt bestätigt, dass dort gebaut werden darf | Die Bebauung ist unklar oder stark eingeschränkt |
| Zustand des Hauses | Das Haus ist gepflegt und behält genug Garten | Das Haus ist sanierungsbedürftig |
| Käufergruppe | Familien suchen gezielt einen Bauplatz | Ein Bauträger möchte die ganze Fläche entwickeln |
| Zeit | Sie haben einige Monate Vorlauf | Der Verkauf soll zeitnah abgeschlossen sein |
Nehmen wir eine Teilfläche von 450 Quadratmetern bei einem angenommenen Bodenrichtwert von 350 Euro. Rechnerisch ergibt das 157.500 Euro. Den Bodenrichtwert für Ihre Lage finden Sie kostenfrei beim Gutachterausschuss Bremen. Davon gehen die oben genannten Kosten ab. Hinzu kommt der Wertverlust Ihres Hauses, den viele übersehen. Erst wenn danach ein deutlicher Mehrerlös bleibt, rechnet sich die Teilung.
Wann wir vom Teilen abraten:
Führt der einzige Weg zur Teilfläche am Haus vorbei, leiden oft beide Grundstücke. Das Haus verliert Ruhe und Garten. Der Bauplatz gilt bei Käufern als schwierig. In solchen Fällen bringt der Gesamtverkauf an einen Käufer, der die ganze Fläche nutzen möchte, oft das bessere Ergebnis. Wie wir Eigentümer dabei begleiten, lesen Sie auf unserer Seite zum Grundstücksverkauf in Bremen.
Ablauf der Grundstücksteilung in fünf Schritten
Haben Sie sich für die Teilung entschieden, folgt ein klarer Ablauf. Vom ersten Gespräch beim Bauamt bis zur Übergabe an den Käufer sind es fünf Schritte.
- Vorabklärung beim Bauamt. Sie klären, ob die Teilfläche bebaubar ist und welche Abstände gelten. Gleichzeitig prüfen Sie, ob im Grundbuch oder im Baulastenverzeichnis schon Rechte anderer eingetragen sind, etwa ein Wegerecht.
- Vermessung beauftragen. Das Landesamt GeoInformation Bremen oder ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur misst die neue Grenze ein und markiert sie mit Grenzsteinen. Den Auftrag können Eigentümer, Käufer oder der Notar erteilen.
- Eintrag ins Kataster. Die neuen Flurstücke erhalten eigene Nummern. Sie erhalten eine Mitteilung mit den neuen Flächengrößen. Danach läuft eine Widerspruchsfrist von einem Monat.
- Notar und Grundbuch. Der Notar beantragt beim Grundbuchamt, die Teilfläche als eigenes Grundstück einzutragen. Erst mit dieser Eintragung ist die Teilung wirksam.
- Verkauf und Übergabe. Der Kaufvertrag wird beim Notar unterschrieben. Danach wird der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen.
Unterwegs haben Sie es mit mehreren Stellen zu tun. In Bremen wenden Sie sich an diese Ansprechpartner.
| Thema | Zuständige Stelle |
|---|---|
| Bebauungsplan, Bebaubarkeit, Abstandsflächen | Bauaufsicht |
| Vermessung und Teilung im Kataster | Landesamt GeoInformation Bremen oder ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur (ÖbVI) |
| Bodenrichtwerte | Gutachterausschuss für Grundstückswerte Bremen |
| Baulasten | Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht |
| Eintragung der neuen Grundstücke | Grundbuchamt beim Amtsgericht |
In Bremerhaven ist für die Vermessung das dortige Vermessungs- und Katasteramt zuständig.
Wie lange dauert eine Grundstücksteilung?
Allein für die Vermessung nennt das Landesamt vier bis acht Wochen ab Antrag. Hinzu kommen die Vorabklärung beim Bauamt, die Widerspruchsfrist und die Eintragung im Grundbuch. Planen Sie insgesamt mit mehreren Monaten. Wer alle Unterlagen früh beisammen hat, verkürzt die Wartezeit spürbar.
Schneller zum Ziel mit der Bremer Sonderung
Etwas schneller geht es mit einer Besonderheit, die nur wenige Eigentümer kennen. Sind die Grenzen Ihres Grundstücks bereits sehr genau digital erfasst, kann das Landesamt es per Sonderung teilen, ohne dass jemand vor Ort messen muss. Die neue Grenze entsteht dann zunächst nur im Kataster. Die Grenzsteine setzt das Amt innerhalb von drei Jahren nach. Für die Sonderung nennt das Amt eine Bearbeitungszeit von etwa drei Wochen. Sie kostet etwas mehr als eine normale Vermessung.
Solche genauen Daten gibt es vor allem dort, wo seit etwa 2004 vermessen wurde. Einen Anspruch auf eine Sonderung haben Sie nicht. Ob Ihr Grundstück infrage kommt, klärt eine kurze Anfrage beim Landesamt.
Warum die Zufahrt über den Preis entscheidet
Liegt die Teilfläche hinter Ihrem Haus, entscheidet der Weg zur Straße über ihren Wert. Ohne gesicherte Zufahrt ist ein Bauplatz für viele Käufer kaum zu finanzieren. Dieser Weg muss deshalb doppelt gesichert sein.
Zum einen benötigt es eine Sicherung gegenüber dem Bauamt. Für eine Baugenehmigung muss das Grundstück an einer Straße liegen oder einen dauerhaft gesicherten Weg dorthin haben. In der Regel geschieht das über eine Baulast. Damit verpflichtet sich der Eigentümer des vorderen Grundstücks gegenüber dem Bauamt, die Zufahrt zu dulden. Zum anderen zählt gegenüber dem Nachbarn erst ein Wegerecht im Grundbuch. Es erlaubt dem Käufer, den Weg tatsächlich zu nutzen. Juristen sprechen von einer Grunddienstbarkeit.
Viele Eigentümer halten die Baulast für ausreichend. Der Bundesgerichtshof hat 2025 in einem Urteil zur Überfahrtbaulast klargestellt, dass daraus kein privates Wegerecht folgt. Auch in diesem Fall ging es um zwei Grundstücke, die durch eine Teilung entstanden waren. Für Käufer und finanzierende Banken ist dieser Unterschied deshalb wichtig. Wir raten Eigentümern, Zufahrt, Wegerecht und Leitungsrechte zu regeln, bevor die Teilfläche angeboten wird. Wer Interessenten dann einen aktuellen Grundbuchauszug zeigen kann, verhandelt aus einer deutlich stärkeren Position.
Drei Stolpersteine vor dem Notartermin
Selbst gut geplante Teilungen geraten kurz vor dem Ziel noch ins Stocken. Meist liegt es an einem dieser drei Punkte:
Steuer auf den verkauften Garten
Ein selbst bewohntes Haus können Sie in der Regel steuerfrei verkaufen. Für eine abgetrennte Gartenfläche gilt das nicht automatisch. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die Steuerbefreiung für eigene Wohnzwecke nicht für einen abgetrennten, unbebauten Grundstücksteil gilt. Liegen zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, kann der Gewinn aus der Teilfläche deshalb steuerpflichtig sein. Sprechen Sie vor der Teilung mit Ihrem Steuerberater. Auf Wunsch stellen wir den Kontakt her. Mehr zur Spekulationssteuer bei Immobilien lesen Sie in unserem Magazin.
Was passiert mit der Grundschuld?
Lastet noch ein Kredit auf Ihrem Haus, gilt die eingetragene Grundschuld nach der Teilung auch für den Bauplatz. Damit der Käufer ein lastenfreies Grundstück erhält, muss Ihre Bank die Teilfläche aus der Grundschuld entlassen. Diese Pfandfreigabe verbinden Banken manchmal mit einer Teilrückzahlung des Kredits. Fragen Sie früh bei Ihrer Bank nach, damit der Notartermin nicht daran scheitert. Wie eine Grundschuld gelöscht oder behalten werden kann, erklären wir in einem eigenen Beitrag.
Verkaufen, bevor vermessen ist
Mit der Käufersuche müssen Sie nicht warten, bis die Vermessung abgeschlossen ist. Auch eine noch nicht vermessene Teilfläche lässt sich verkaufen. Der Kaufvertrag beschreibt die Fläche dann anhand eines Lageplans. Die Vermessung folgt im Anschluss und richtet sich nach diesem Vertrag. So gewinnen Sie Zeit. Dafür muss die Grenze im Vertrag sehr genau beschrieben sein. Sinnvoll ist außerdem eine Regelung für den Fall, dass die vermessene Fläche abweicht, etwa ein Ausgleich pro Quadratmeter.
Mit klarem Plan zum Notartermin
Wir sehen uns Ihr Grundstück persönlich vor Ort an und bewerten beide Wege, den Verkauf als Ganzes und die Teilung in Haus und Bauplatz. So wissen Sie, welche Variante sich für Sie rechnet, bevor Kosten für die Vermessung entstehen.
Wie teilen Erben ein gemeinsames Grundstück?
Geerbte Grundstücke sind häufig der Anlass für eine Teilung. Dabei müssen alle Erben der Teilung zustimmen, denn solange die Erbengemeinschaft besteht, entscheiden sie über das Grundstück nur gemeinsam. Die Teilung kann ein fairer Ausgleich sein. Ein Erbe übernimmt das Haus, ein anderer den Bauplatz oder den Erlös daraus. Damit sich niemand benachteiligt fühlt, benötigt es einen nachvollziehbaren Wert für beide Teile. Diesen ermitteln wir und erklären ihn allen Beteiligten.
Kommt keine Einigung zustande, bleibt als letzter Weg die Teilungsversteigerung. Dabei beantragt ein Erbe die Zwangsversteigerung des gemeinsamen Grundstücks. Sie führt erfahrungsgemäß selten zum besten Preis. Bei rechtlichen Fragen zur Aufteilung des Erbes ist eine anwaltliche Beratung der richtige Schritt.
Häufige Fragen zur Grundstücksteilung
Kann man ein Grundstück ohne Vermessung teilen?
Ein neues Grundstück entsteht immer über das amtliche Kataster. In der Stadt Bremen gibt es mit der Sonderung aber einen Weg ohne Vermessungstermin vor Ort. Voraussetzung ist, dass die Grenzen bereits sehr genau erfasst sind. Die Grenzsteine werden dann später gesetzt.
Wer bezahlt die Vermessung beim Verkauf?
Zunächst zahlt, wer den Auftrag erteilt. Das können Eigentümer oder Käufer sein. Wie die Kosten am Ende verteilt werden, regelt der Kaufvertrag.
Müssen die Nachbarn zustimmen?
Für die Teilung Ihres eigenen Grundstücks benötigen Sie in der Regel keine Zustimmung der Nachbarn. Anders ist es, wenn ihr Grundstück betroffen ist, etwa für eine Zufahrt über ihr Land.
Unsere Empfehlung für Ihre nächsten Schritte
Aus unserer Erfahrung bewährt sich bei der Grundstücksteilung folgender Ablauf:
- Klären Sie Bebaubarkeit und Zufahrt der Teilfläche beim Bauamt.
- Lassen Sie den Gesamtverkauf und die Teilung im Vergleich bewerten.
- Prüfen Sie mit Steuerberater und Bank die Spekulationsfrist und die Grundschuld.
- Beauftragen Sie erst danach die Vermessung oder verkaufen Sie die Teilfläche vorab per Lageplan.
Bei diesen Schritten begleiten wir Sie. Wir bewerten Ihr Grundstück persönlich vor Ort, beschaffen Grundbuchauszug und Flurkarte und koordinieren den Notartermin. Sie behalten die Entscheidung, wir die Koordination. Am besten starten Sie mit einer kostenlosen Erstberatung, in der wir beide Varianten für Ihr Grundstück durchrechnen. Lassen Sie Ihr Grundstück jetzt von uns bewerten und entscheiden Sie anschließend in Ruhe.
